Abstandszahlung im Mietrecht: Bedeutung und Zulässigkeit
Unter einer Abstandszahlung versteht man im Mietrecht eine einmalige Geldleistung, die Nachmieter:innen an die Vormieter:innen für das reine Freimachen der Wohnung zahlen. In der Vergangenheit war es üblich, dass Vormieter:innen solche Zahlungen verlangten, um schneller aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden oder einem Nachmieter bzw. einer Nachmieterin die Wohnung zu überlassen. Heute gilt: Eine Abstandszahlung für eine Wohnung ist nach § 4a WoVermG rechtlich nicht zulässig. Eine gültige Alternative wäre ein Mietaufhebungsvertrag.
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Abstandszahlung im Überblick
- Eine einmalige Abstandszahlung für das bloße Räumen einer Wohnung ist nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung unzulässig; erlaubt ist nur die Erstattung belegbarer Umzugskosten (§ 4a WoVermG).
- Abstandszahlung vs. Ablösezahlung: Eine Ablöse für Möbel oder Einrichtungen (z. B. Küche ablösen) ist zulässig, solange der Preis den Zeitwert nicht um mehr als 50 Prozent übersteigt.
- Gewerbliche Mietverhältnisse: Hier können Abstandszahlungen rechtmäßig sein, etwa für Kundenstamm oder Standortvorteile; steuerlich könnten sie dann als Betriebseinnahme bzw. Betriebsausgabe gelten; das sollte im Einzelfall geprüft werden.
Was ist eine Abstandszahlung?
Die Abstandszahlung ist per Definition eine Entschädigung für das bloße Räumen einer Wohnung. Da der Vermieter bzw. die Vermieterin ohnehin verpflichtet ist, die Wohnung nach Vertragsende zurückzunehmen, darf der Vormieter bzw. die Vormieterin keine zusätzliche Zahlung verlangen. Grundlage dafür ist § 4a Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG).
Ausgenommen hiervon ist lediglich die Erstattung von nachweisbaren Umzugskosten, wenn diese durch Rechnungen oder Belege belegt werden. Zusätzlich sind Vereinbarungen über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen wie Möbeln oder einer Einbauküche nach § 4a WoVermG zulässig.
Forderungen nach einem pauschalen Abstand sind also rechtlich unwirksam. Wer als Nachmieter:in dennoch gezahlt hat, kann das Geld laut § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) in der Regel zurückfordern. Die Grenze zwischen erlaubter und verbotener Praxis liegt darin, ob es um eine reine Zahlung für das Räumen geht (unzulässig) oder um die Übernahme von Einrichtungsgegenständen (zulässig, aber begrenzt).
Abstandszahlung vs. Ablösezahlung
Oft werden Abstandszahlung und Ablösezahlung verwechselt. Während die Abstandszahlung verboten ist, kann eine Ablösezahlung rechtlich zulässig sein. Sie betrifft konkrete Gegenstände oder Veränderungen in bzw. an der Wohnung, etwa wenn der oder die Nachmieter:in eine Küche ablösen möchte.
Am häufigsten kommt eine Ablösezahlung bei einer Küche vor, also die Übernahme einer Einbauküche oder anderer Küchenmöbel. Solche Ablösevereinbarungen sind erlaubt, solange der Preis in einem angemessenen Verhältnis zum Wert steht. Die Übernahme der Küche darf in der Theorie nicht die Bedingung für den Erhalt des Mietvertrags darstellen. In der Praxis haben die meisten Vermieter:innen und Nachmieter:innen, besonders in Ballungsräumen, jedoch genügend Interessent:innen zur Auswahl, um diese Forderung durchzubringen.
Abstandszahlung bei gewerblichen Mietverhältnissen
Im Bereich der Vermietung von Gewerbeimmobilien gelten für Abstandszahlungen andere Maßstäbe als im Wohnraummietrecht. Während im Wohnraummietrecht nach § 4a WoVermG eine Zahlung für das bloße Räumen der Wohnung ausdrücklich verboten ist, sind im Gewerbemietrecht solche Zahlungen nicht per se unzulässig, denn hier gilt das BGB und nicht das WoVermG. Hier kann eine Abstandszahlung etwa dann zulässig sein, wenn die nachfolgenden Mieter:innen bereit sind, dem oder der bisherigen Mieter:in eine Geldleistung für den Eintritt in bestehende geschäftliche Strukturen zu zahlen. Typische Beispiele sind die Übernahme eines Kundenstamms, die Sicherung eines attraktiven Standortes oder die Nutzung von Goodwill-Effekten, die der oder die Vormieter:in aufgebaut hat. Der Goodwill-Effekt beschreibt den Mehrwert eines Unternehmens, der über den reinen Substanzwert hinausgeht und sich beispielsweise aus seinem Ruf, Kundenstamm, Markenimage oder besonderen Marktstellungen ergibt.
In diesen Fällen handelt es sich nicht um eine unzulässige „Entschädigung fürs Räumen“, sondern um die Abgeltung wirtschaftlicher Vorteile, die mit dem Mietobjekt verbunden sind. Ob eine solche Abstandszahlung angemessen ist, richtet sich daher nicht nach den verbraucherschützenden Vorgaben des Wohnraummietrechts, sondern nach den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen von Privatautonomie und Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB). Nur wenn die geforderte Zahlung in einem auffälligen Missverhältnis zu dem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert steht, kommt eine Unwirksamkeit in Betracht.
Steuern bei der gewerblichen Abstandszahlung
Häufig stellt sich die Frage: Wie wird eine Abstandszahlung steuerlich behandelt? Bei gewerblichen Mietverhältnissen gilt:
- Der oder die zahlungsempfangende Vormieter:in muss die Abstandszahlung als Betriebseinnahme versteuern.
- Der oder die zahlende Nachmieter:in kann die Zahlung als Betriebsausgabe absetzen.
Im privaten Wohnraummietrecht gibt es keine steuerlich relevante Abstandszahlung, da solche Zahlungen unzulässig sind.
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