Absetzung für Abnutzung (AfA) einfach erklärt

Wenn Sie Immobilien als Kapitalanalage nutzen wollen, profitieren Sie nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von einigen Steuervergünstigungen. Diese zeigen sich über die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA genannt. Mithilfe der AfA können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Immobilien absetzen und steuerlich geltend machen. Wir zeigen Ihnen, was Sie über die AfA für Immobilien wissen müssen.

AfA: Das Wichtigste in Kürze

Wofür steht AfA?

Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzungen“ und wird umgangssprachlich auch als Abschreibung bezeichnet. Mittels AfA können teure Anschaffungen, wie zum Beispiel Immobilien, über einen längeren Zeitraum hinweg von der Steuer abgesetzt werden. Die Abschreibung erfolgt über den Zeitraum der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des angeschafften Gegenstands oder Guts. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer können Sie in den AfA-Tabellen des Bundesministeriums für Finanzen ablesen.

Auch für Immobilien gilt die AfA, sofern diese zur Kapitalanlage erworben wurden. Die Nutzungsdauer eines Gebäudes im Rahmen der AfA beträgt für Neubauimmobilien 33 Jahre. Bei Bestandsimmobilien sind es dagegen noch 50 Jahre.

AfA bei Immobilien: Das gilt es zu beachten

Bisher war für Immobilien eine lineare AfA vorgesehen, also eine gleichmäßig auf die Gesamtnutzungsdauer verteilte Abschreibung. Ein neuer Gesetzesentwurf zum Wachstumschancengesetz sieht künftig eine degressive AfA für neu gebaute Anlageimmobilien vor. Bei einer degressiven Abschreibung fallen die Abschreibungssätze zu Beginn höher aus, da als Bemessungsgrundlage für den Prozentsatz der Abschreibung der Restbuchwert des Vorjahres zugrunde gelegt wurde. Somit werden steuerliche Anreize für den Erwerb von Neubauimmobilien zur Kapitalanlage geschaffen.

Lineare vs. degressive AfA: Das ist der Unterschied

Bei der AfA für Wohngebäude unterscheidet man zwischen zwei verschiedenen Arten: der linearen AfA und der degressiven AfA. Bei der linearen Abschreibung wird über den kompletten Zeitraum der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ein fester Prozentsatz abgeschrieben. Bei Bestandsimmobilien liegt dieser zurzeit bei 2 Prozent mit einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Ist die Immobilie vor 1925 errichtet worden, gilt sogar die Altbau-AfA, welche mit 2,5 Prozent und einer Abschreibungsdauer von 40 Jahren berechnet wird.

Für Neubauimmobilien kann die lineare AfA durch die degressive ersetzt werden, ein Wechsel zurück zur linearen AfA ist aber möglich. Wenn Sie nun eine Immobilie zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kaufen oder in diesem Zeitraum mit dem Bau beginnen, können Sie die Investitionssumme mit 5 Prozent degressiv abschreiben. Hierbei wird ein Prozentsatz zugrunde gelegt, um den sich die Bemessungsgrundlage jährlich verringert. Im ersten Jahr dienen dabei die Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage.

AfA bei Immobilien: Das kann alles abgeschrieben werden

Mithilfe der AfA können Sie sowohl die Anschaffungskosten als auch die Herstellungskosten, welche für den Erwerb einer Immobilie angefallen sind, abschreiben. Anschaffungskosten sind dabei alle Kosten, welche für den Kauf der Immobilie angefallen sind. Die Herstellungskosten wiederum beschreiben die entstandenen Kosten durch die Herstellung bzw. den Bau der Immobilie.

Wichtig bezüglich der AfA bei Immobilien ist, dass nur das Wohngebäude zählt, nicht das Grundstück. Grundlage hierfür ist, dass das Grundstück nicht abnutzen kann und dementsprechend nicht unter der Absetzung für Abnutzung abschreibbar ist. Beim Hauskauf muss somit der Wert des Grundstücks vom Kaufpreis abgezogen werden. Über den Kaufpreis der Immobilie hinaus können Sie auch bei der Vermietung von Immobilien einige Kosten abschreiben. Dazu zählen im Bereich der Anschaffungskosten:

Und im Bereich der Herstellungskosten:

  • Die Handwerkerkosten
  • Das Architektenhonorar
  • Das Baumaterial
  • Die Kosten für die Baugenehmigung und -abnahme
  • Die Kosten für die erstmalige Installation von Strom-, Gas- und Wasseranschluss  

Sonderreglung bei hohen Sanierungskosten

Wenn Sie überlegen, eine Anlageimmobilie zu erwerben, sollten Sie dringend auf den Sanierungsbedarf der gewählten Immobilie achten. Für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten gilt nämlich, dass diese über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen. Liegen die Sanierungskosten in den ersten drei Jahren höher, werden diese bei den Herstellungskosten angerechnet und dürfen nur einheitlich abgeschrieben werden (§6 Abs. 1a EstG). Werden die 15 Prozent in den ersten drei Jahren nicht überschritten, gelten die Sanierungskosten als Erhaltungsaufwand und können als Werbungskosten abgesetzt werden.

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