Wertsicherungsklausel in Mietverträgen

Einige Mietverträge enthalten eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Ziel dieser Klausel ist es, inflationsbedingte Preisverschiebungen für sowohl den oder die Mieter:in als auch für den oder die Vermieter:in fair auszugleichen. Doch wie berechnet sich die Wertsicherungsklausel und welche Vor- oder Nachteile bringt sie mit sich?

Alles Wichtige zur Wertsicherungsklausel erfahren Sie bei uns. Egal ob Sie eine Immobilie vermieten wollen oder selbst Mieter:in sind, gerne stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienmiete zur Verfügung.

Wertsicherungsklausel in Mietverträgen: Das Wichtigste in Kürze

• Die Wertsicherungsklausel ist dafür da, den Wert eines Vermögensgegenstandes wie einer Immobilie an die inflationsbedingte Preisverschiebung anzupassen.
• Dafür wird im Vertrag ein Index ermittelt, anhand dessen sich der Mietpreis mit der Inflation verändert.
• Der Verbraucherindex des statistischen Bundesamtes dient hierbei als Maßstab der Inflation und legt den vertraglichen Index zur Mietanpassung fest.
• Eine Wertsicherungsklausel kann sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen. Es liegt an Vermieter:in und Mieter:in abzuwägen, ob eine Wertsicherungsklausel in ihrem Fall sinnvoll ist oder nicht.
• Sofern die Wertsicherungsklausel nur Mietpreisveränderungen in eine Richtung festlegt, ist sie ungültig. Für eine Unwirksamkeit der Klausel muss jedoch ein rechtskräftiger Beschluss vorliegen.

Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Eine Wertsicherungsklausel ist eine Bestimmung in Verträgen, die dazu dient, den Wert eines Vermögensgegenstandes im Laufe der Zeit an die Inflation anzupassen. Häufig werden solche Klauseln auch in Immobilienverträgen eingesetzt. Insbesondere bei langfristigen Mietverträgen für Gewerbeimmobilien oder bei Pachtverträgen findet eine Wertsicherungsklausel häufig Anwendung. Diese dient beiden Vertragsparteien:

• Dem oder der Vermieter:in wird langfristig versichert, dass er oder sie einen fairen Preis für die Nutzung der Immobilie erhält.
• Mieter:innen wiederum können sich so vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen schützen.

Es gilt zu beachten, dass es sich bei einer Wertsicherungsklausel nicht um einen dauerhaft fixierten Betrag handelt. Stattdessen werden die inflationsbedingten Wertveränderungen in einem sogenannten Index erfasst, weshalb die Klausel auch als Indexklausel bekannt ist. Dieser Index wird anhand der Preisveränderung von anderen Vermögensgegenständen, der Lebensunterhaltkosten und der Gesamtmarktentwicklung ermittelt. In regelmäßigen Abständen wird dann der Mietpreis anhand des Index neu berechnet.

So setzt sich der Verbraucherpreisindex zusammen:

Wertsicherungsklausel Vor- und Nachteile:

Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag kann für Sie als Vermieter:in einige Vorteile mit sich bringen. Dazu zählen:

• Inflationsschutz: Da die Wertsicherungsklausel den Mietpreis an die Inflation anpasst, können Sie so sichergehen, dass der Wert Ihrer Immobilie über die Zeit erhalten bleibt.
• Mieterhöhungen müssen nicht genehmigt werden: Mithilfe der Indexklausel wird die Höhe der Mietpreisveränderung bereits vorab vertraglich festgehalten. Bei einer Mietanpassung müssen Sie so nur noch den Bescheid versenden und ab dem übernächsten Monat muss der erhöhte Mietpreis gezahlt werden.
• Sie mindern das Konfliktpotenzial: Da sich die Wertsicherungsklausel an dem Verbraucherindex orientiert und vertraglich festgelegt ist, gibt es hier keinen Spielraum für Diskussionen oder Konflikte.
• Planungssicherheit: Für beide Vertragsparteien bringt eine Wertsicherungsklausel außerdem Planungssicherheit mit sich, die Sie vor unerwarteten Verlusten durch die Inflation schützt.

Dennoch gibt es auch einige Nachteile, die es zu beachten gilt:

• Die Miete könnte sinken: Da sich der Index am Verbraucherindex und der Inflation orientiert kann es theoretisch auch zu Mietminderungen kommen.
• Genaue Berechnung notwendig: ein häufiger Fehler bei der Berechnung der Wertsicherungsklausel ist die Verwechslung zwischen Prozentpunkten und Prozenten. Während Prozentpunkte eine absolute Veränderung des Vertragswertes bedeuten, handelt es sich bei Prozenten um eine relative Änderung. Es gilt also vorab zu entscheiden, welcher Wert genutzt werden soll und darauf aufbauend die Berechnung des Indexes vorzunehmen.
• Erschwerte Mietersuche: Viele Mieter und Mieterinnen schrecken vor einer Wertsicherungsklausel zurück, da „normale“ Mieterhöhungen meist geringer ausfallen. So kann die Suche nach passenden Mieter:innen erschwert werden.

Wann wird die Wertsicherungsklausel unwirksam?

Grundsätzlich ist hierbei zwischen einer Unzulässigkeit und der Unwirksamkeit der Klausel zu unterscheiden:

• Unzulässig ist die Wertsicherungsklausel dann, wenn sie keine Mietpreisveränderungen in beide Richtungen zulässt, indem zum Beispiel nur Mieterhöhungen vorgesehen sind.
• Unwirksam wird die Klausel jedoch erst, wenn diese Unzulässigkeit auch rechtskräftig bestätigt wurde.

Vermieter:innen und Mieter:innen können die Klausel also weiterhin einsetzen, sofern es kein gerichtliches Urteil über die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel gibt.

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