Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Einfach erklärt
Die Kaufpreisaufteilung bezeichnet die Aufschlüsselung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie auf den Bodenwert und den Gebäudewert. Diese Unterscheidung ist vor allem für steuerliche Zwecke entscheidend – etwa für Immobilienkäufer:innen, die eine Immobilie vermieten und von der Abschreibung profitieren wollen.
Aber auch unabhängig von steuerlichen Überlegungen sorgt eine gut begründete und realistische Aufteilung für Klarheit und beugt möglichen Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt vor. Für eine fundierte Kaufpreisaufteilung kann ein professionelles Immobiliengutachten hilfreich sein. In unserem Onlineshop können Sie zudem Ihr Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten ganz einfach online bestellen.
Die Inhalte dieser Webseite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Beratung oder Auskunft im Einzelfall dar.
Kaufpreisaufteilung im Überblick
- Bei der Kaufpreisaufteilung wird zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude unterschieden.
- Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – daher ist eine nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises bei vermieteten Immobilien steuerlich relevant.
- Das Finanzamt nutzt ein standardisiertes Berechnungsverfahren, das jedoch nicht immer die tatsächlichen Werte widerspiegelt.
- Ein qualifiziertes Immobiliengutachten (z. B. Verkehrswert- oder Kurzgutachten) kann eine realistische Aufteilung belegen und im Zweifel gegenüber dem Finanzamt durchgesetzt werden.
- KSK-Immobilien unterstützt Sie mit professionellen Gutachten, um eine verlässliche Grundlage für Ihre Investitions- und Steuerplanung zu schaffen.
Was bedeutet Kaufpreisaufteilung?
Beim Kauf einer bebauten Immobilie stellt sich aus steuerlicher Sicht die Frage, wie der Gesamtpreis – also der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis – auf den Bodenwert einerseits und den Wert des Gebäudes andererseits aufgeteilt wird. Denn: Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden. Der Bodenwert hingegen bleibt davon unberührt.
Für Käufer:innen, die die Immobilie selbst nutzen, spielt die Kaufpreisaufteilung meist keine unmittelbare Rolle. Ganz anders sieht es jedoch bei vermieteten Immobilien aus: Hier kann die jährliche Abschreibung (AfA) auf den Gebäudewert die Steuerlast über viele Jahre hinweg reduzieren – vorausgesetzt, die Aufteilung ist plausibel und wird vom Finanzamt anerkannt.
Gesetzlicher Rahmen und steuerliche Relevanz
Grundlage der Abschreibung bildet § 7 Einkommensteuergesetz (EStG). Dort ist geregelt, dass nur das auf das Gebäude entfallende Wirtschaftsgut abgeschrieben werden kann – typischerweise linear über zwei Prozent jährlich bei Altbauten (Nutzungsdauer 50 Jahre) oder drei Prozent bei neueren Objekten.
Der Gesamtkaufpreis einer Immobilie beinhaltet jedoch zwei wirtschaftlich getrennt zu betrachtende Teile:
- Den nicht abschreibungsfähigen Anteil für das Grundstück (Aufteilung Grund und Boden)
- Den abschreibungsfähigen Anteil für das Gebäude
Wie diese Anteile konkret verteilt werden, ist häufig Gegenstand von Diskussionen – insbesondere dann, wenn das Finanzamt zu einer anderen Einschätzung kommt als die Käuferseite.
Methoden der Kaufpreisaufteilung
Für die Aufteilung des Kaufpreises gibt es unterschiedliche Ansätze – je nachdem, ob eine vertragliche Regelung vorliegt, das Finanzamt eigene Bewertungsverfahren anwendet oder ein Gutachten herangezogen wird. Wichtig ist: Die Methode sollte nachvollziehbar, sachlich begründet und im Zweifel auch gegenüber der Finanzverwaltung verteidigbar sein. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die gängigen Verfahren.
1. Vereinbarung im Kaufvertrag
Manche Kaufverträge enthalten bereits eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude. Diese ist jedoch nicht automatisch für das Finanzamt bindend. Die Finanzbehörden prüfen, ob die Aufteilung wirtschaftlich nachvollziehbar ist – andernfalls wird sie durch eine eigene Berechnung ersetzt.
2. Standardverfahren der Finanzverwaltung
Wird keine sachgerechte vertragliche Aufteilung vorgelegt oder anerkannt, greifen die Finanzämter regelmäßig auf die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zurück. Diese basiert auf einer typisierten Bewertung nach den drei gängigen Bewertungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), genau genommen §§ 24-28 ImmoWertV. Die Vorgehensweise der Arbeitshilfe gestaltet sich wie folgt:
- Datenabfrage in fester Reihenfolge: Vergleichswertverfahren → Ertragswertverfahren → Sachwertverfahren. Je nach Datenlage wird das erste passende Verfahren ausgewählt; weitere Verfahren werden nicht zusätzlich angewendet.
- Verkehrswertermittlung für Boden und Gebäude:
- Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum wird das Vergleichswertverfahren herangezogen – sofern lokale Vergleichsfaktoren vorliegen.
- Fehlen diese, greift das Ertragswertverfahren, vorausgesetzt, es liegen tatsächliche oder übliche Mieten vor.
- Bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Objekten und Geschäftsgrundstücken kommt mangels Vergleichsfaktoren grundsätzlich das Ertragswertverfahren zur Anwendung.
- Verhältnisbildung und Aufteilung:
Die ermittelten Werte für Boden und Gebäude werden ins Verhältnis gesetzt. Beispiel: Ergibt sich ein Verhältnis von 30 Prozent (Boden) zu 70 Prozent (Gebäude), wird der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil ist dann abschreibbar.
3. Kaufpreisaufteilung durch Sachverständigengutachten
Eine Alternative zum BMF-Verfahren ist die Vorlage eines fundierten Immobiliengutachtens durch einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Dabei wird die Immobilie individuell bewertet – mit Berücksichtigung von Zustand, Baujahr, Ausstattung und weiteren wertbildenden Faktoren.
Gutachten können eine realitätsnahe Kaufpreisaufteilung belegen und werden häufig im Rahmen eines Einspruchsverfahrens gegenüber der Finanzverwaltung eingesetzt. Wichtig ist hierbei eine sorgfältige, nachvollziehbare Dokumentation.
Beispiel: Eine vermietete Immobilie wird für 500.000 Euro erworben. Der Bodenrichtwert beträgt 800 Euro/m² bei 400 m² Grundstücksfläche = 320.000 Euro Bodenwert. Der Restwert von 180.000 Euro entfällt auf das Gebäude. Abschreibbar sind damit 180.000 Euro × 2 Prozent = 3.600 Euro jährlich.
Ergibt ein qualifiziertes Gutachten hingegen, dass der Bodenwert realistisch nur bei 250.000 Euro liegt, wären 250.000 Euro Gebäudeanteil abschreibbar; das sind 5.000 Euro jährlich. Das macht über Jahrzehnte hinweg einen erheblichen Unterschied bei der Steuerlast.
Umgang mit Abweichungen vom Finanzamt
Kommt das Finanzamt auf eine andere Aufteilung als im Kaufvertrag angegeben oder von dem Käufer oder der Käuferin vorgelegt, kann dies zu einer deutlichen steuerlichen Mehrbelastung führen. Hier lohnt sich – sofern die Berechnungen nicht nachvollziehbar sind – ein Einspruch mit Verweis auf ein qualifiziertes Immobiliengutachten.
Wichtig ist dabei:
- Fristen einhalten (Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids)
- Gutachten rechtzeitig beibringen
- Kommunikation mit dem Steuerberater oder der Steuerberaterin suchen
Eine sachgerechte und nachvollziehbare Aufteilung – beispielsweise durch ein professionelles Immobiliengutachten – schafft die Grundlage für eine faire steuerliche Anerkennung. Wenn Sie Unterstützung bei der Wertermittlung benötigen, begleiten wir Sie gerne mit fundierten Gutachten – sprechen Sie uns an.
Immobiliengutachten von KSK-Immobilien für Kaufpreisaufteilung
Eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung erfordert eine realistische Bewertung von Gebäude und Boden – am besten durch ein qualifiziertes Gutachten. Die Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien bieten Ihnen sowohl ausführliche Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB als auch kompakte Kurzgutachten, die speziell auf die Anforderungen bei Immobilienkäufen zugeschnitten sind. Beide Varianten helfen dabei, eine belastbare Grundlage für die steuerliche Bewertung zu schaffen und spätere Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.