Marktbericht 2026
Der Immobilienmarkt in der Region Köln/Bonn entwickelt sich weiter positiv: Die Kaufpreise steigen moderat, die Nachfrage zieht spürbar an und das Neubausegment gewinnt an Dynamik. Gewisse Herausforderungen bleiben jedoch bestehen – anhaltende geopolitische Unsicherheiten, ein begrenztes Angebot und die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz prägen den Markt nachhaltig. Das zeigen die aktuellen Zahlen im Marktbericht 2026 der KSK-Immobilien, der dieses Jahr bereits zum fünfzehnten Mal von der hauseigenen Research-Abteilung erstellt wurde.
Jetzt kostenfrei downloaden und lesen:
Zusammenfassung Marktbericht 2026
Preisentwicklung gewinnt wieder an Dynamik
In 2025 haben sich die Preise für Immobilien zum Kauf in der Region Köln/Bonn im Vergleich zum Vorjahr durchweg positiv entwickelt. Sowohl die Preise für Bestandswohnungen (+2,6 Prozent) als auch für Bestandseigenheime (+4,0 Prozent) sind im Mittel gestiegen. Dies ist auf eine messbare Zunahme der Nachfrage zurückzuführen, die im Jahr 2025 wieder auf dem Niveau von Anfang 2022 lag. Für viele ist der Immobilienerwerb wieder attraktiver geworden, was sich in steigenden Verkaufspreisen widerspiegelt.
Quelle: QUIS immo.analytics, Berechnung und Darstellung KSK-Immobilien
Wie im Marktbericht 2026 deutlich wird, verläuft die Preisentwicklung in den einzelnen Kreisen in der Region unterschiedlich. So sind zum Beispiel bei Bestandseigentumswohnungen im Rheinisch-Bergischen Kreis und in Bonn höhere Steigerungsraten auszumachen (+4,5 Prozent) als in Köln (+1,5 Prozent). Im Eigenheimsegment liegt in 2025 lediglich in Bonn ein leichter Rückgang der Preise um 0,8 Prozent vor.
Weiter stark steigende Preise sind am Mietmarkt zu beobachten. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten für eine Bestandswohnung sind in der Region innerhalb eines Jahres um 4,7 Prozent angestiegen. Mit über 5,0 Prozent sind die Mieten am stärksten im Oberbergischen Kreis und in Bonn angestiegen. Der Rheinisch-Bergische Kreis weist mit immerhin 3,0 Prozent aktuell die geringste Preisdynamik auf.
Kapitalanleger:innen beleben Neubausegment
Auch am besonders stark durch die Zinswende betroffenen Markt für Neubauimmobilien hat sich im vergangenen Jahr die Belebung fortgesetzt. Neubauten sind trotz des höheren Preisniveaus für viele Käufer:innen attraktiv, da sie im Vergleich zu dem oft sanierungsbedürftigen Bestand mit einem geringen energetischen Verbrauch punkten. Außerdem werden sie in Sachen Ausstattung, Wohnungszuschnitt und Barrierearmut den Ansprüchen an modernen Wohnraum besser gerecht. Bei Kapitalanleger:innen erfährt das Neubausegment zudem Rückenwind durch Fördermöglichkeiten wie zinsgünstige Darlehen. Vor allem kompakte Wohnungen in guten Lagen und mit erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten durch eine QNG-Zertifizierung finden starken Anklang bei Kapitalanleger:innen.
Der Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung ist im Stadtgebiet von Köln am höchsten. Wie der Marktbericht 2026 zeigt, lag das Preisniveau im vergangenen Jahr im Mittel bei ca. 6.900 Euro/m². Mit größerem Abstand zur Millionenstadt nehmen die Preise ab – nicht nur im Neubausegment, sondern auch im Bestand. Im Oberbergischen Kreis sind für eine neu erstellte Wohnung im Mittel etwa 3.800 Euro/m² zu zahlen.
Eine Neubau-Doppelhaushälfte kostet im Rhein-Sieg-Kreis im Durchschnitt etwa 540.000 Euro, mit etwa 590.000 Euro besitzt der Rhein-Erft-Kreis in dieser Kategorie das höchste Preisniveau. Sehr gut lassen sich aktuell im Marktgebiet insbesondere Neubaueigenheime für unter 600.000 Euro verkaufen.
Quelle: QUIS immo.analytics, Berechnung und Darstellung KSK-Immobilien
Preisfaktor Energieeffizienz: Hohe Preisunterschiede zwischen modernen und unsanierten Eigenheimen
Die Energieeffizienz von Gebäuden bleibt ein zentrales Thema. Gewinner der aktuellen Entwicklung sind junge, maximal 15 Jahre alte Bestandsimmobilien. Die Auswertungen im Marktbericht 2026 legen dar, dass bei solchen Häusern und Wohnungen ein hohes Preisniveau erzielt wurde. Bei Eigenheimen lag es oftmals sogar über den Preisen des Neubaus.
Eigenheime mit den sehr guten Energieeffizienzklassen A+, A und B sind sehr begehrt, aber ein knappes Gut. Daher sind die Verkaufspreise für solche Häuser im Durchschnitt 30 bzw. 18 Prozent höher als bei Objekten mit der Energieeffizienzklasse D. Eigenheime mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G und H sind wiederum 16 bzw. 25 Prozent günstiger als jene der Referenzklasse D. Die Preisunterschiede sind auf Unterschiede bei der Ausstattung, aber auch auf die Notwendigkeit hoher Investitionskosten für die energetische Ertüchtigung unsanierter Altbauten zurückzuführen. Aufgrund der geringen Einstiegspreise sind modernisierungsbedürftige Immobilien für eine breitere Masse an Menschen erschwinglich, weshalb auch diese Häuser eine durchaus hohe Nachfrage generieren.
Etliche weitere Auswertungen und Analysen zur aktuellen Angebots- sowie Nachfragesituation können dem Marktbericht 2026 entnommen werden, den wir Ihnen kostenfrei zur Verfügung stellen. Ihm können außerdem umfangreiche Preistabellen für alle Städte und Gemeinden im Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischen Kreis und Oberbergischen Kreis sowie für Köln, Bonn und Leverkusen entnommen werden.
Sie möchten sich einen Überblick über die vergangenen Entwicklungen am rheinischen Immobilienmarkt verschaffen? In unserem Marktbericht-Archiv haben wir für Sie unsere gesamten Marktberichte der letzten Jahre gesammelt.
Sie haben Fragen zum Marktbericht?
Wir helfen Ihnen gerne weiter. Lassen Sie sich beraten und vereinbaren Sie einen Termin mit unseren Immobilienexpert:innen.