Zugewinnausgleich: Was passiert mit der Immobilie bei Scheidung?

Beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung steht meist die Immobilie im Zentrum. Sie ist in den meisten Ehen der größte Vermögenswert und gleichzeitig der Punkt, an dem die Verhandlungen am häufigsten stocken. Wer darf im Haus bleiben? Muss das Haus verkauft werden? Und was gilt, wenn die Wohnung nur einer Person gehört, aber beide jahrelang die Raten gezahlt haben? Das Gesetz gibt darauf klare Antworten: Der Zugewinnausgleich verteilt nicht das Eigentum, sondern den Vermögenszuwachs der Ehezeit, und zwar in Geld. Die Immobilie wird dabei dem Vermögen der Person zugerechnet, die im Grundbuch steht – entscheidend für die Höhe des Ausgleichs ist aber, wie viel sie an zwei genau definierten Stichtagen wert war.

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Zugewinnausgleich und Immobilie: Das Wichtigste in Kürze

• Der Zugewinnausgleich wird bei einer Scheidung nur auf Antrag durchgeführt und betrifft Eheleute, die weder Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart noch den Ausgleich vertraglich ausgeschlossen haben.
• Die Immobilie selbst wird nicht aufgeteilt: Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümerin oder Eigentümer; ausgeglichen wird ausschließlich in Geld.
• Maßgeblich ist der Verkehrswert an zwei Stichtagen: dem Tag der Eheschließung und dem Tag der Zustellung des Scheidungsantrags; die Differenz der beiden Vermögenszuwächse wird halbiert.
• Erbschaften und Schenkungen bleiben ausgleichsfrei, ihre über die Inflation hinausgehende Wertsteigerung während der Ehe zählt jedoch zum Zugewinn. Ebenso erhöht jede Tilgung des Immobiliendarlehens den Netto-Wert der Immobilie und damit gegebenenfalls auch den Zugewinn.

Was ist der Zugewinnausgleich?

Wer ohne Ehevertrag heiratet, lebt automatisch in der sogenannten Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Der Name kann leicht in die Irre führen: Es entsteht dadurch kein gemeinsames Vermögen. Jede Person bleibt Eigentümerin oder Eigentümer dessen, was sie oder er in die Ehe mitgebracht oder während der Ehe erworben hat. Erst bei der Scheidung wird verglichen, wer in der Ehezeit wie viel Vermögen aufgebaut hat.

Dieser Vermögenszuwachs ist der Zugewinn. Wer mehr Zugewinn erzielt hat, schuldet der anderen Person die Hälfte der Differenz als Ausgleichszahlung bei Scheidung (§ 1378 BGB). Wichtig: Der Anspruch ist immer ein Geldanspruch. Niemand erhält über den Zugewinnausgleich automatisch einen Anteil am Haus, an der Wohnung oder am Grundbucheintrag.

Die Formel dahinter ist überschaubar:

Was zählt zum Zugewinn in der Ehe?

In die Berechnung des Zugewinns fließt grundsätzlich das komplette Vermögen ein – nicht nur die Immobilie. Dazu gehören:

• Immobilien wie Haus, Eigentumswohnung, Grundstück oder Ferienobjekt
• Geldvermögen wie Konten, Depots, Fonds, Kryptowerte und Bausparverträge
• Sachwerte wie Fahrzeuge, Kunst, Schmuck oder Unternehmensanteile
• Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
• Verbindlichkeiten, also Darlehen und sonstige Schulden – sie werden abgezogen

Nicht in den Zugewinn fallen Rentenanwartschaften: Sie werden separat im Versorgungsausgleich geteilt. Auch der Hausrat wird getrennt aufgeteilt.

Privilegierter Erwerb: Erbschaft und Schenkung

Was eine Person während der Ehe erbt oder von Dritten geschenkt bekommt, wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Nicht privilegiert sind Zuwendungen des Ehepartners oder der Ehepartnerin sowie Zuwendungen, die wirtschaftlich Einkünfte darstellen. Ein geerbtes Haus muss also nicht geteilt werden. Aber Achtung: Die über die allgemeine Geldentwertung hinausgehende Wertsteigerung dieser Immobilie während der Ehe zählt sehr wohl zum Zugewinn. Genau hier entstehen in der Praxis die höchsten Ausgleichsforderungen.

Stichtage beim Zugewinnausgleich

Beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung kommt es auf zwei exakte Zeitpunkte an:

1. Anfangsvermögen: Stichtag ist der Tag der Eheschließung (§ 1374 BGB).
2. Endvermögen: Stichtag ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB) – nicht der Trennungstag und nicht die Rechtskraft der Scheidung.

Für beide Stichtage wird zur Immobilienbewertung der Verkehrswert der Immobilie benötigt. Für die Berechnung des Zugewinns bleiben Wertveränderungen nach der Zustellung unberücksichtigt. In einem dynamischen Markt wie der Region Köln/Bonn kann ein Unterschied von wenigen Monaten daher schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Auch für die Begrenzung der Ausgleichsforderung nach § 1378 Abs. 2 BGB ist bei einer Scheidung grundsätzlich der Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags maßgeblich. Spätere Wertveränderungen verändern diese Berechnung grundsätzlich nicht.

Ein weiterer Punkt wird häufig übersehen: Das Anfangsvermögen wird kaufkraftbereinigt (indexiert). Damit wird verhindert, dass reine Inflation als Zugewinn gilt. Grundlage ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Wie wird eine Immobilie beim Zugewinnausgleich bewertet?

Maßgeblich bei der Bewertung einer Immobilie beim Zugewinnausgleich ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, also der Preis, der am jeweiligen Stichtag am Markt erzielbar gewesen wäre.

Nicht relevant sind:

• der ursprüngliche Kaufpreis
• der Wert aus der Grundsteuer- oder Erbschaftsteuererklärung
• emotionale Wertvorstellungen einer Seite

Für die Bewertung stehen mehrere Wege offen:

• Erste Orientierung: Mit dem Immobilienwertrechner der KSK-Immobilien lassen Sie Ihre Immobilie schnell und kostenfrei bewerten. Das liefert eine Grundlage für Gespräche – auch bevor anwaltliche Schritte eingeleitet werden.
• Marktwerteinschätzung durch Fachleute: Unsere Immobilienberater:innen kennen die Mikrolagen in der Region Köln und ordnen Ihre Immobilie realistisch ein.
• Gutachten für das Verfahren: Ist der Wert strittig oder wird ein Nachweis für Gericht und Gegenseite benötigt, ist ein qualifiziertes Immobilienwertgutachten der richtige Weg. Diese Leistung übernehmen wir gerne für Sie – buchen Sie das Verkehrswertgutachten ganz einfach über unseren Shop.

Weil die Immobilie zu zwei Stichtagen bewertet werden muss, ist auch eine rückwirkende Bewertung zum Tag der Eheschließung erforderlich. Fachleute ziehen dafür historische Gutachterausschuss-Daten und Kaufpreissammlungen heran.

Zugewinnausgleich, wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist

Auch beim Zugewinnausgleich mit noch nicht abbezahltem Haus gilt die Nettobetrachtung: Der Kredit wird zum jeweiligen Stichtag in Höhe der offenen Restschuld abgezogen. Bleibt nach Abzug aller Verbindlichkeiten kaum Vermögen übrig, greift zudem die Kappungsgrenze des § 1378 Abs. 2 BGB; die Ausgleichsforderung kann das tatsächlich vorhandene Vermögen nicht übersteigen.

Wer Haus oder Wohnung behalten möchte, sollte die Immobilienfinanzierung früh prüfen. Soll künftig nur eine Person haften, muss die Bank einer Schuldübernahme zustimmen – sonst bleibt die gemeinsame Haftung aus dem Vertrag bestehen. Häufig wird das Darlehen zugleich um die Ausgleichszahlung aufgestockt. Die Expert:innen der Kreissparkasse Köln unterstützen Sie dabei, die Finanzierung passend zu strukturieren.

Immobilie im gemeinsamen Eigentum: vier Wege

Gehört die Immobilie beiden Ehepartner:innen je zur Hälfte, wird sie nicht über den Zugewinnausgleich verteilt. Das gemeinsame Eigentum muss auf einem eigenen Weg auseinandergesetzt werden.

Vier Optionen sind üblich:

• Verkauf und Aufteilung des Erlöses: der klarste Schnitt. Der Erlös wird nach Ablösung des Darlehens geteilt. Wie ein strukturierter Ablauf aussieht, zeigt unsere Seite Immobilie verkaufen.
• Übernahme durch eine Person: Eine Seite kauft der anderen deren Miteigentumsanteil ab und übernimmt das Immobiliendarlehen. Das setzt eine tragfähige Finanzierung voraus.
• Vermietung: Beide bleiben Eigentümer:innen und teilen die Mieteinnahmen. Das erfordert dauerhaft Kooperationsbereitschaft.
• Teilungsversteigerung: die letzte Option, wenn keine Einigung möglich ist. Sie führt meist zu Erlösen unter dem Marktwert und ist daher selten die optimale Lösung.

Auskunftspflicht, Fristen und Gestaltungsmöglichkeiten

Beide Ehepartner:innen haben einen Auskunftsanspruch über das Vermögen zu allen Stichtagen (§ 1379 BGB) – inklusive Belegen. Wer Vermögen kurz vor der Trennung verschenkt oder verschwendet, muss damit rechnen, dass es dem Endvermögen fiktiv wieder zugerechnet wird (§ 1375 Abs. 2 BGB).

Die Ausgleichsforderung entsteht mit Rechtskraft der Scheidung und verjährt für gewöhnlich in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Scheidung rechtskräftig wurde (§ 195 BGB und § 199 BGB). In Härtefällen kann die Zahlung wegen grober Unbilligkeit verweigert werden (§ 1381 BGB). Eine lange Trennungszeit allein genügt dafür nach der Rechtsprechung des BGH nicht; erforderlich sind zusätzliche außergewöhnliche Umstände, die das Gericht im Einzelfall umfassend würdigt. Das Gesetz nennt als Beispiel, dass die ausgleichsberechtigte Person ihre wirtschaftlichen Pflichten aus der Ehe über längere Zeit schuldhaft nicht erfüllt hat.

Vorbeugend lässt sich viel gestalten: Ein Ehevertrag kann die Zugewinngemeinschaft modifizieren und beispielsweise eine bestimmte Immobilie oder ein Unternehmen vom Ausgleich ausnehmen, ohne den Ausgleich komplett abzuschaffen. Sinnvoll ist das vor allem, wenn eine Seite Immobilienvermögen mitbringt.

Immobilie verkaufen mit KSK-Immobilien

Der Zugewinnausgleich entscheidet nicht darüber, wer im Grundbuch steht, sondern darüber, wer wie viel Geld ausgleichen muss. Für Immobilien heißt das: Die Bewertung zu zwei Stichtagen ist der Kern des Verfahrens – und der Punkt, an dem sich die höchsten Summen bewegen. Wer früh eine belastbare Immobilienbewertung einholt, verhandelt auf Augenhöhe und vermeidet langwierige Auseinandersetzungen.

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Zugewinnausgleich bei Immobilien: Häufig gestellte Fragen

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