28.02.2024

Hausverkauf mit Wohnrecht: Lohnt sich das? 

Frau hält in einer Hand Geldmünzen, in der anderen Spielzeughaus mit rotem Dach

Ein Haus oder eine Wohnung mit Wohnrecht zu verkaufen, ist kein leichtes Unterfangen. Wir erklären in unserem Immobilienratgeber, was bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht zu beachten ist und ob es sich lohnt, eine Immobilie mit Bewohner:innen zu veräußern.  

Hausverkauf mit Wohnrecht: das Wichtigste im Überblick 

  • Ein Hausverkauf mit Wohnrecht ist grundsätzlich möglich. 
  •  Das Wohnrecht bleibt trotz Verkauf bestehen. 
  •  Der Wert einer Immobilie sinkt stark, wenn ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht besteht. 
  •  Ein Wohnrecht kann nur mit Einverständnis der berechtigten Person aufgelöst werden. 

Was bedeutet das (lebenslange) Wohnrecht? 

Nun stellt sich natürlich die Frage, ob es möglich ist, ein Haus oder eine Immobilie zu verkaufen, wenn dort jemand dank Wohnrecht lebt. Auch das Nießrecht beim Hausverkauf ist eine häufig gestellte Frage. Im Grunde läuft ein Hausverkauf mit Wohnrecht aber genauso ab wie ein normaler Immobilienverkauf. Jedoch wird diese Immobilie in den meisten Fällen nicht zur Eigennutzung verkauft, denn die Personen mit Wohnrecht dürfen dort wohnen bleiben.  

Je nachdem, wie das Wohnrecht vertraglich festgelegt wurde, darf eine berechtigte Person unentgeltlich in der Immobilie wohnen. So lässt sich auch durch eine neue Eigentümerin oder einen neuen Eigentümer nach dem Kauf keine Miete erheben. 

Was ist das Nießrecht? 

Das Nießrecht ist eine gesteigerte Form des lebenslangen Wohnrechts. Hier wird den Berechtigten erlaubt, die Immobilie so zu nutzen, als seien sie die Eigentümer:innen. Geregelt ist das Nießbrauchrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1030 ff. 

Dabei wird zwischen zwei Arten des Nießrechts unterschieden:  

  1. Vorbehaltsnießbrauch: Der Vorbehaltsnießbrauch gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen und daraus Einkommen zu erzielen, wie beispielsweise Mieteinnahmen oder Erträge aus landwirtschaftlicher Nutzung, während eine andere Person Eigentümer:in der Immobilie bleibt. 
  1. Zuwendungsnießbrauch: Ähnlich wie der Vorbehaltsnießbrauch bezieht sich auch der Zuwendungsnießbrauch auf die Übertragung von Vermögenswerten, insbesondere von Immobilien, und die Rechte an deren Nutzung. Eine Person (schenkende oder übergebende Person) übertragt Vermögenswerte, in der Regel eine Immobilie, auf eine andere Person (beschenkte Person), behält jedoch das Recht auf den Nießbrauch an diesen Vermögenswerten. Während des Nießbrauchs darf der oder die Beschenkte die übertragenen Vermögenswerte in der Regel nicht veräußern oder gravierend verändern, ohne die Rechte des Nießbrauchsberechtigten zu berücksichtigen. 

Wie kommt es zu einem Wohnrecht? 

Ein Wohnrecht kommt meist im Falle einer Schenkung vor. So können sich beispielsweise Eltern die Unterkunft in ihrer Immobilie sichern, wenn sie diese noch zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen wollen. Durch das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht sind sie berechtigt, bis zum Ende ihres Lebens die Immobilie zu bewohnen.  

Anstelle des üblichen Vererbens einer Immobilie bietet die Schenkung nämlich andere Vorteile: 

Hausverkauf mit Wohnrecht – geht das? 

Nun stellt sich natürlich die Frage, ob es möglich ist, ein Haus oder eine Immobilie zu verkaufen, wenn dort jemand dank Wohnrecht lebt. Auch das Nießrecht beim Hausverkauf ist eine häufig gestellte Frage. Im Grunde läuft ein Hausverkauf mit Wohnrecht aber genauso ab wie ein normaler Immobilienverkauf. Jedoch wird diese Immobilie in den meisten Fällen nicht zur Eigennutzung verkauft, denn die Personen mit Wohnrecht dürfen dort wohnen bleiben.  

Je nachdem, wie das Wohnrecht vertraglich festgelegt wurde, darf eine berechtigte Person unentgeltlich in der Immobilie wohnen. So lässt sich auch durch eine neue Eigentümerin oder einen neuen Eigentümer nach dem Kauf keine Miete erheben. 

Spezialfall: Die Umkehrhypothek 

Eine Umkehrhypothek ist eine Option zur Immobilienfinanzierung, welche hauptsächlich für ältere Hausbesitzer:innen im Ruhestand interessant sein kann, ähnlich wie die Immobilienverrentung. Bei dieser speziellen Art von Darlehen erhalten Sie regelmäßige Zahlungen von einem Kreditgeber bzw. einer Kreditgeberin, basierend auf dem Eigenkapital in Ihrer Immobilie. 

So wird beispielsweise ein Haus mit Wohnrecht an eine Bank verkauft. Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken müssen keine monatlichen Ratenzahlungen geleistet werden. Die Rückzahlung erfolgt, wenn das Haus verkauft wird oder die Hausbesitzer:innen versterben. Dabei wird die ausstehende Schuld aus dem Verkaufserlös oder den Erb:innen beglichen. 

Umkehrhypotheken können älteren Menschen helfen, ihr Eigenheim in Einkommen umzuwandeln, sind jedoch mit spezifischen rechtlichen und finanziellen Überlegungen verbunden, die sorgfältig abgewogen werden sollten. 

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Hausverkauf mit Wohnrecht – lohnt es sich? 

Die Frage, ob es sich lohnt, ein Haus zu verkaufen, obwohl jemand mit Wohnrecht dort wohnt, lässt sich nur schwer pauschal beantworten. Die rechtlichen Bedingungen des Wohnrechts spielen eine große Rolle: Gilt das Wohnrecht auf Lebzeit oder befristet? Bezahlt die berechtigte Person Miete oder lebt sie unentgeltlich in der Immobilie? Bei einem Wohnrecht auf Lebzeiten sowie unentgeltlicher Bewohnung des Hauses wird der Hausverkauf deutlich erschwert.  

Falls die berechtigte Person Miete bezahlt, so würde sich der Kauf eines Hauses mit Wohnrecht potenziell lohnen, denn das Haus kann günstiger erworben werden und es besteht eine regelmäßige Einnahmequelle durch die Vermietung. Das sind potenzielle Faktoren, die Käuferinnen und Käufer anlocken könnten. 

Wie wird das Wohnrecht beim Hausverkauf steuerlich beachtet? 

Für Verkäufer:innen lohnt sich der Hausverkauf trotz Wohnrecht unter Umständen, denn der Kapitalwert der Immobilie wird steuerlich vorteilhaft berechnet. Dieser geldwerte Vorteil wird mithilfe des Kapitalwerts ermittelt. Der Kapitalwert spiegelt die zu erwartende Dauer des Wohnrechts wider und basiert auf Faktoren wie Alter und Geschlecht des oder der Berechtigten. 

Hier ist ein Rechenbeispiel, um den Kapitalwert zu verdeutlichen: Angenommen, eine 60-jährige Frau besitzt ein lebenslanges Wohnrecht in einer Immobilie. Laut den Berechnungen des Bundesfinanzministeriums beträgt der Kapitalwert für eine 60-jährige Frau 9.500 Euro. Die jährliche Kaltmiete für die Immobilie beträgt 8.000 Euro. Um den Wert des Wohnrechts zu berechnen, multipliziert man den Kapitalwert mit der jährlichen Miete: 

Kapitalwert (9.500 Euro) x jährliche Kaltmiete (8.000 Euro) = 76.000 Euro 

In diesem Fall beträgt der Wert des Wohnrechts also 76.000 Euro. Wenn die Immobilie verkauft wird, wird dieser Betrag beim Finanzamt berücksichtigt und kann steuerlich vorteilhaft abgezogen werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die Berechnung des Kapitalwerts von verschiedenen Faktoren abhängt und sich je nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person ändern kann. 

Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Wohnrecht einher? 

Um das Zusammenleben von Eigentümer:innen und wohnberechtigten Personen zu regeln, legen die Gesetze fest, welche Zuständigkeiten in diesem Verhältnis gelten. Nach § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind den Berechtigten folgende Rechte und Pflichten zugesprochen: 

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