Die acht häufigsten Baumängel
Vor allem beim Hauskauf oder Hausverkauf besteht die Angst vor sogenannten versteckten Mängeln. Beim Hausbau muss jedoch ebenso auf Baumängel geachtet werden. In unserem Ratgeber verraten wir Ihnen die acht häufigsten Baumängel, auf die Sie bei einer Hausbesichtigung besonders achten sollten.
Was ist ein Baumangel?
Beim Bau eines Hauses entstehen manchmal Fehler, die erst später auftretende Folgen nach sich ziehen können. Umso wichtiger ist es, das Haus schon vor der Abnahme auf die häufigsten Baumängel zu überprüfen. Oft entstehen die Mängel durch die Bauausführung, aber auch in den Bereichen Planung, Koordination und Bauüberwachung kann es zu Fehlern kommen. Bauherrinnen und -herren sollten am besten mit Hilfe einer bzw. eines Sachverständigen genau hinschauen.
Die häufigsten Baumängel erkennen
Baumängel können an verschiedenen Stellen an einem neugebauten oder sanierten Haus auftauchen. Umso wichtiger also, das gesamte Gebäude von oben bis unten zu überprüfen – angefangen beim Keller. Typische Baumängel, die Sie überprüfen sollten, listen wir Ihnen im Folgenden auf.
1. Undichte Keller
Ist der Keller fehlerhaft abgedichtet, macht sich das in einem Neubau recht schnell bemerkbar. An den Kelleraußenwänden sowie auch innen werden Feuchteschäden sichtbar, die Farbe platzt ab oder verfärbt sich. Die Ursache einer fehlerhaften Kellerabdichtung liegt meist in der nicht fachgerecht ausgeführten Abdichtung des Bauwerks.
Oft müssen die Teile, die das Bauwerk abdichten sollen, ausgewechselt werden. Manchmal reicht es auch, die Abdichtungen nur stellenweise auszutauschen. Die Kosten für diese Arbeiten liegen im mittleren fünfstelligen Bereich. Die gute Nachricht: Wenn es sich um einen Ausführungsfehler handelt, muss meist das Rohbau-Unternehmen diese Kosten übernehmen. Mit einer gewissenhaften Kontrolle der fachgerechten Ausführung und Übereinstimmung der Bauarbeiten können Sie diesem teuren Fehler gezielt vorbeugen.
2. Mängel am Estrich
Der Estrich, also die Schicht, die unter dem Fußbodenbelag aufgetragen wird, sollte zum Zeitpunkt des Verlegens komplett trocken sein. Ist er das nicht, kommt es zu Feuchtigkeitsschäden am Fußbodenbelag oder an den Wänden. Das macht sich jedoch erst nach ein paar Monaten erkenntlich. Holzfußböden nehmen beispielsweise Verformungen an und es entsteht Schimmel.
Die Restfeuchte sollte also vor dem Belegen mit einer Materialprobe überprüft werden. Diese Überprüfung sollte von der Person durchgeführt werden, die den Fußboden belegt. Eine mögliche Schadensumme setzt sich zusammen aus dem Austausch des verformten Bodenbelags und des verunreinigten Innenputzes sowie der technischen Gebäudetrocknung. So kommt leicht ein fünfstelliger Betrag zusammen, der sich einfach vermeiden lässt.
3. Risse in der Fassade oder an den Wänden
Risse in der Fassade eines Hauses mit mehreren Etagen können auf fehlende Ringanker hinweisen. Diese sind nämlich dafür verantwortlich, mehrere Wände auf horizontaler Ebene miteinander zu verbinden. Ringanker nehmen die Last, Zug- und Schubkräfte der Dachkonstruktion oder der aufliegenden Bauteile auf und leiten sie über die Wände sicher ab. Sieht man in der Fassade jedoch treppenförmige Risse, so kann man vermuten, dass diese Ringanker nicht verwendet wurden. Auch Abrisse des Mauerwerksverbundes an den Gebäudeecken können darauf hindeuten. Fällt solch ein Fehler auf, muss das Dach oft rückgebaut werden, sodass Ringanker und Ringbalken nachgerüstet werden können. Schuld an solch einem Schaden ist entweder der Zimmereibetrieb, der die Statik des Daches nicht ordentlich berechnet hat, oder aber die Bauleitung
4. Unerwünschte Schallbrücken bzw. fehlender Schallschutz
Werden Häuser nah an anderen Häusern gebaut, so sollte an den passenden Schallschutz gedacht werden. Man möchte schließlich nicht jede Konversation der Nachbar:innen mithören können. Der Schallschutz muss also bei der Baukonzeption miteinbezogen werden. Nachträglich lassen sich unerwünschte Schallbrücken nämlich nicht mehr beheben. In vorhergegangenen Fällen gab es stattdessen finanziellen Ausgleich, oder die Betroffenen sind von dem Bauvertrag zurückgetreten.
Ein fehlender Schallschutz kommt dann zustande, wenn Geschossdecken und Bodenplatten durchlaufend in Beton gebaut werden, ohne die entsprechenden Schalltrennfugen zu beachten. Wird die Schallentkopplung nicht hergestellt, so wird auch kein Schallschutz aufgebaut. Solch ein Baumangel senkt außerdem erheblich den Wert der Immobilie.
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5. Undichte Lüftungen
Wird ein Raum beim Heizen nicht richtig warm oder besteht ein Zuggefühl im Raum, so kann man darauf schließen, dass die Luftdichtheitsebene nicht ordentlich verbaut wurde. Das ist zum einen problematisch für die Beheizung und Belüftung der Räume, aber zum anderen auch für die Luftfeuchtigkeit. Das bedeutet, es besteht Schimmelgefahr. Mit einem BlowerDoor-Test kann die Luftdichtheit geprüft werden. Sind die Folien im Bereich der Dachdämmung nicht fachgerecht verklebt worden, so ist häufig der oder die Dachdecker:in verantwortlich. Die Kosten für die erneute Dämmung eines Hauses kann schnell einen sechsstelligen Betrag erreichen.
6. Undichte Gebäudesockel
Verformt sich im Erdgeschoss, beispielweise an der Terrassentür, der Bodenbelag, kann eine mangelhafte Sockelabdichtung dafür verantwortlich sein. Der Sockel verbindet das Fundament mit der Fassade und sollte mindestens 30 Zentimeter hoch sein. Ein Fehler in der Sockelabdichtung muss durch ein Öffnen der Bauteile überprüft werden. Ist die Feuchtigkeit schon in die Wände eingedrungen, so liegt ein größerer Schaden vor. Die Verantwortung für eine nicht funktionsfähige Abdichtung liegt beim Rohbau-Unternehmen. Diese muss die ordentliche Planung und Ausführung der Sockelabdichtung garantieren.
7. Undichte Fenster und Türen
Essenziell für die Gebäudedämmung sind neben den dichten Lüftungen auch die Türen und Fenster, die ebenfalls ordentlich abgedichtet sein sollten. So wird garantiert, dass keine unnötige Energie fürs Heizen verschwendet wird. Auch unangenehme Luftströmungen und Schimmelbildung lassen sich so vermeiden. Werden Fenster und Türen fehlerhaft eingebaut, muss drumherum der Wandputz geöffnet werden, sodass die Fenster oder Türen nochmals fachgerecht abgedichtet werden können. Das ist zwar nicht so teuer, trägt aber leider oft ästhetische Mängel an der Fassade mit sich.
8. Kaputte Heizungen
Zuletzt sollten auch die Heizungen auf ihre volle Funktionsfähigkeit getestet werden. Besonders Fußbodenheizungen, die mittlerweile sehr beliebt sind, sind fehleranfällig. Die Einstellungen und Regelungen müssen korrekt durchgeführt werden. Nach Inbetriebnahme der Fußbodenheizung sollte immer ein hydraulischer Abgleich stattfinden. Dieser Mangel ist problemlos zu beheben. Auch Standheizungen sollten gut und durchdacht platziert sein, um das Beheizen eines Raumes zu garantieren.
Nähere Informationen zum Thema Heizung erneuern lesen Sie in unserem Ratgeberbeitrag.
Typische Baumängel reklamieren
Wurde ein Baumangel festgestellt, muss die Bauherrin oder der Bauherr eine Mängelrüge beziehungsweise eine Mängelanzeige verfassen. Dabei reicht oft schon eine einfache Beschreibung des Mangels aus, die aber möglichst genau sein sollte. Ebenfalls sollten in dieser Anzeige Fristen festgesetzt werden, bis wann der Mangel behoben werden soll. Die passende Frist kann mithilfe des bzw. der Sachverständigen ermittelt werden.
Die Mängelanzeige muss schriftlich erfolgen, und zwar an das zuständige Bauunternehmen, nicht an etwaige Unternehmen, die vom eigentlichen Bauunternehmen beauftragt wurden. Bauherrinnen und Bauherren haben bis fünf Jahre nach Abnahme eines Baus Recht auf Mängelbeseitigung und Nachbesserung an ihrem Gebäude. Entsprechende Hausversicherungen können darüber hinaus helfen.
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