Zinsentwicklung: Planen Sie Ihre günstige Anschlussfinanzierung frühzeitig
Grundsätzlich ist Ihre Bank dazu verpflichtet, Sie spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu kontaktieren und Sie darüber zu informieren, welche Konditionen für ein verlängertes Darlehen gelten und in welchem Umfang beispielsweise eine Sondertilgung möglich ist.
Sie sollten sich frühzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern – idealerweise rund sechs bis zwölf Monate vor Ende Ihrer aktuellen Baufinanzierung – um Ihre Zinskosten mit einem günstigen Anschlussdarlehen zu senken und die monatliche finanzielle Belastung in Form von Raten zu verringern. Dann haben Sie ausreichend Zeit, den Zinssatz und andere Konditionen zu vergleichen. Beim Vergleich einzelner Angebote spielt insbesondere die Entwicklung der allgemeinen Marktzinsen eine wichtige Rolle. Die aktuellen Bauzinsen bestimmen, wann der richtige Zeitpunkt für eine günstige Anschlussfinanzierung gekommen ist.
Sie sollten also im Hinblick auf Ihr Anschlussdarlehen zunächst einen Blick auf die Marktlage werfen und die Zinsentwicklung beobachten. So erhalten Sie eine erste Einschätzung darüber, ob Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung lieber noch warten oder schnell handeln sollten. Um eine konkretere Einschätzung zu erhalten, müssen Sie die aktuell marktüblichen Bauzinsen ins Verhältnis zu Ihrem jetzigen Zins setzen: Liegen die Bauzinsen aktuell auf demselben Niveau wie der Sollzins, den Sie im Augenblick haben, oder sind sie niedriger bzw. höher? Wenn sich die Zinsen positiv entwickeln, also steigen, wird Ihr Anschlussdarlehen teurer als die bisherige Baufinanzierung. Im umgekehrten Falle einer negativen Zinsentwicklung würde die Anschlussfinanzierung dementsprechend günstiger als die Erstfinanzierung. In jedem Fall sollten Sie sich an Experten wenden, die zutreffende Aussagen über die zukünftige Zinsentwicklung treffen können. Unter Umständen müssen Sie schnell reagieren, um sich günstige Konditionen sichern zu können. In anderen Fällen kann sich hingegen etwas Geduld finanziell lohnen.
Die verschiedenen Darlehensoptionen auf einen Blick:
- Prolongation: den aktuellen Vertrag verlängern
- Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank
- Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung frühzeitig sichern
Die verschiedenen Darlehensarten der Anschlussfinanzierung
Bei der Wahl Ihres Anschlussdarlehens können Sie zwischen verschiedenen Formen wählen. Wichtigstes Entscheidungskriterium sollten die Konditionen sein. Ob Sie mit dem alten Finanzierungspartner auch zukünftig weiter Ihre Immobilie finanzieren wollen, ist allein Ihre Entscheidung. Häufig bietet Ihnen die Bank, bei der Sie bisher finanziert haben, die gleichen Konditionen an wie für die Erstfinanzierung. Oft lohnen sich ein Wechsel des Finanzierungspartners und ein Vergleich verschiedener Angebote.
Prolongation: Verlängerung des aktuellen Vertrags
Viele entscheiden sich im Hinblick auf eine Anschlussfinanzierung für die Prolongation, also für die Verlängerung Ihres Vertrages bei der aktuellen Bank mit aktualisierten Zinsen und Tilgungsraten. Das ist besonders bequem und unbürokratisch, da Ihre Daten bereits vorliegen und die Abwicklung in der Regel ohne erneute Bonitätsprüfung erfolgt. Da kein Bankenwechsel stattfindet, fallen zudem keine Kosten für eine Grundschuldübertragung an. Üblicherweise legt Ihnen Ihre Hausbank drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot zur Weiterfinanzierung vor.
Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank
Mit dem Auslaufen der Zinsbindung endet auch die Bindung an einen bestimmten Finanzanbieter. Eine Alternative zur Prolongation ist daher die Umschuldung, also der Wechsel zu einer neuen Bank. Dieser ist zwar mit zeitlichem Aufwand für das Zusammenstellen der benötigten Unterlagen zur erneuten Bonitätsprüfung verbunden, kann sich aber lohnen – auch wenn Gebühren für die Übertragung der Grundschuld und den Notar anfallen. Üblicherweise holen Sie diese Gebühren aber durch den Zinsvorteil der neuen Finanzierung schnell wieder rein. Als Faustformel gilt: Bietet Ihnen ein neuer Finanzierungspartner einen um mindestens 0,2 Prozent niedrigeren Zinssatz für die Anschlussfinanzierung an als der bisherige Baufinanzierer, sollte Sie sich das neue Angebot genauer anschauen. Je höher das Darlehen, desto eher lohnt sich ein Wechsel.
Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung schon vor Ablauf der Erstfinanzierung abschließen
Wenn Sie wissen, dass Ihre Finanzierung erst in ein paar Monaten ausläuft, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen eine günstige Finanzierung sichern. Mit einem solchen Forward-Darlehen können Sie sowohl prolongieren als auch umschulden und schon vor Ende Ihrer heutigen Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung mit günstigen Konditionen abschließen, die dann erst in einigen Jahren in Kraft tritt. Aktuelle Zinsen für die Anschlussfinanzierung können bis zu 60 Monate vor Ablauf der ersten Finanzierung gesichert werden. Das Forward-Darlehen ist allerdings mit einem Nachteil verbunden: In vielen Fällen berechnen die Banken – je nach Länge des Bereitstellungszeitraums – einen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Diese Bereitstellungszinsen betragen meist 0,02 Prozent und erhöhen sich, je weiter der Beginn der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Zudem ist jedes Forward-Darlehen mit einem Risiko verbunden, da der Vertrag in jedem Fall eingehalten werden muss. Da sich die Zinsen zurzeit auf einem historisch niedrigen Niveau befinden, sollten Sie sich die heutigen Zinskonditionen auf jeden Fall frühzeitig sichern.
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Das Ende Ihrer aktuellen Baufinanzierung ist noch nicht in Sicht, Sie möchten aber trotzdem gerne den Baufinanzierungspartner wechseln, um womöglich von günstigeren Zinsen zu profitieren? Gemäß § 489 BGB haben Sie als Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren und unter der Voraussetzung, dass keine Änderungen am Darlehensvertrag vorgenommen wurden, ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungsfrist beträgt dabei sechs Monate. Sie können also auch nach elf, zwölf oder mehr Jahren kündigen. Wichtig ist nur, dass mindestens zehn Jahre vorüber sind. Im Unterschied zum Forward Darlehen muss in einem solchen Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Auch wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, darf Ihnen die Bank keine Steine in den Weg legen. Der Verkauf von Haus oder Wohnung ist jederzeit Ihr gutes Recht.