Was ist eine Eigentümerversammlung und wer darf teilnehmen?
Die Eigentümerversammlung ist ein zentrales Entscheidungsorgan, bei dem alle Wohnungseigentümer:innen einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammenkommen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft spricht in der Eigentümerversammlung über alle wichtigen Themen rund um die Immobilie, berät sich und fasst Beschlüsse – von der Instandhaltung über das Hausgeld bis hin zu größeren Modernisierungen.
Besonders für Vermieter:innen sind die Entscheidungen aus den Versammlungen relevant. Beschlüsse der Eigentümerversammlung können das Hausgeld, umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten sowie den Zustand der Immobilie beeinflussen. Informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten bei der Eigentümerversammlung, wenn Sie eine Wohnung vermieten, die in einem Mehrfamilienhaus liegt.
Eigentümerversammlung: Das Wichtigste im Überblick
- Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das Ablauf, Rechte und Pflichten regelt.
- Die Teilnahme ist nicht verpflichtend, aber besonders für Vermieter:innen empfehlenswert.
- Die Einladungsfrist für Eigentümerversammlungen beträgt in der Regel mindestens drei Wochen.
- Teilnahmeberechtigt sind Wohnungseigentümer:innen und Miteigentümer:innen der Gemeinschaft sowie wirksam bevollmächtigte Vertreter:innen. Auch die Hausverwaltung kann teilnehmen.
- Außerordentliche Eigentümerversammlungen können in dringenden Fällen einberufen werden.
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist ein Treffen aller Wohnungseigentümer:innen innerhalb einer Wohnanlage. Sie dient dazu, gemeinschaftliche Entscheidungen zu treffen, die das gesamte Gebäude oder Grundstück betreffen. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt und dient zur Absprache verschiedener Anliegen.
Typische Themen einer Wohnungseigentümerversammlung sind:
- Wirtschaftsplan und Hausgeld
- Instandhaltungsrücklage und -maßnahmen
- Jahresabrechnung
- Bestellung oder Abberufung der Hausverwaltung
Gesetzliche Regelungen zur Eigentümerversammlung
Die gesetzliche Grundlage für alle Entscheidungen innerhalb der Eigentümerversammlung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümer:innen. Auch Bestimmungen zur Einberufung und zum Ablauf der Versammlungen sowie zur Beschlussfassung sind im WEG verankert.
Ist die Eigentümerversammlung Pflicht?
Eine gesetzliche Teilnahmepflicht an der Eigentümerversammlung besteht nicht. Eigentümer:innen sind also nicht verpflichtet, persönlich zu erscheinen. Nach § 24 WEG besteht aber die Pflicht, die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen. Außerdem muss eine Versammlung einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer:innen dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt.
Alle, die nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen und keine Vertretung bevollmächtigen, verzichten auf die Ausübung ihres Stimmrechts in der Versammlung. Sie können sich nicht in Gespräche einbringen oder sich zu wichtigen Entscheidungen äußern. Beschlüsse können auch dann wirksam gefasst werden, wenn einzelne Eigentümer:innen nicht anwesend oder nicht vertreten sind. Seit der WEG-Reform von 2020 gilt, dass Eigentümerversammlungen grundsätzlich immer beschlussfähig sind. Beschlüsse können demnach unabhängig von der Anzahl der teilnehmenden Eigentümer:innen gefasst werden, solange die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde und Beschlüsse korrekt und formal gefasst wurden.
Wer darf an einer Eigentümerversammlung teilnehmen?
Teilnahmeberechtigt sind alle Wohnungseigentümer:innen einer Wohnanlage sowie die Hausverwaltung. Dabei ist egal, ob die Eigentümer:innen die Wohnung selbst bewohnen oder weitervermieten. Auch Miteigentümer:innen wie Ehepartner:innen können an den Versammlungen teilnehmen, wenn sie selbst Wohnungseigentümer:innen bzw. Miteigentümer:innen sind oder eine wirksame Vollmacht besitzen. Gehört eine Einheit mehreren Personen gemeinsam, üben diese ihr Stimmrecht einheitlich aus.
Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich. Externe Personen wie Sachverständige, Rechtsberater:innen oder Mieter:innen dürfen nur ausnahmsweise teilnehmen. Das gilt etwa bei Zustimmung der Gemeinschaft, entsprechender Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder besonderem berechtigten Interesse. Mieter:innen haben grundsätzlich kein eigenes Teilnahmerecht. Sie können ausnahmsweise teilnehmen, etwa wenn sie eine wirksame Vollmacht besitzen oder die Gemeinschaft ihrer Teilnahme zustimmt. Ein eigenes Stimmrecht haben diese externen Personen jedoch nicht. Wirksam Bevollmächtigte können jedoch das Stimmrecht der vertretenen Eigentümerin bzw. des vertretenen Eigentümers ausüben.
„Gerade für Vermieter:innen ist die Eigentümerversammlung ein wichtiges Instrument, um aktiv Einfluss auf Kosten und Wertentwicklung ihrer Immobilie zu nehmen. Soweit es ihnen möglich ist, sollten sie persönlich an Versammlungen teilnehmen und von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen, um sich für Beschlüsse einzusetzen, die sich positiv auf den Marktwert der Immobilie auswirken.“
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Eigentümerversammlung: Einladungsfrist und formale Anforderungen
Vorgaben zur Einberufung einer Eigentümerversammlung und andere formale Anforderungen sind im WEG festgelegt. Für die Einberufung ist eine Verwalterin oder ein Verwalter zuständig. Die Verwalterin oder der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal jährlich ein. Außerdem muss sie einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer:innen dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt.
Für die Einladung gilt üblicherweise eine mindestens dreiwöchige Einladungsfrist. Bei besonderer Dringlichkeit kann aber auch eine kürzere Frist in Betracht kommen.
Außerdem muss sie folgende Angaben enthalten:
- Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung (virtuellen Versammlungen sind die erforderlichen Zugangsdaten anzugeben)
- Tagesordnung mit allen Beschlusspunkten
- Relevante Unterlagen, die beigefügt oder rechtzeitig zugänglich gemacht werden sollten
Formale Fehler können dazu führen, dass die Beschlüsse aus einer Versammlung anfechtbar sind. Verwalter:innen und Eigentümer:innen sollten die Einladung daher immer sorgfältig prüfen. Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Diese ist von dem bzw. der Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer bzw. einer Wohnungseigentümerin und – falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – auch von dessen bzw. deren Vorsitzender bzw. Vorsitzendem oder der Stellvertretung zu unterschreiben.
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
Grundsätzlich werden Beschlüsse in Eigentümerversammlungen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Das bedeutet, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen vorliegen müssen. Alternativ können für Beschlüsse zu bestimmten Maßnahmen wie der Kostenverteilung für bauliche Veränderungen andere Regelungen gelten. In diesen Fällen muss eine qualifizierte Mehrheit (meistens zwei Drittel oder drei Viertel der Stimmen) vorliegen, damit Beschlüsse wirksam sind. Bei Gleichstand und wenn keine Mehrheit erreicht wird, gilt der Beschlussantrag in beiden Verfahren als gescheitert.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Eigentümerversammlung
In der Regel findet eine ordentliche Eigentümerversammlung einmal jährlich statt. Zusätzlich können bei Bedarf außerordentliche Versammlungen einberufen werden.
Für Eigentümerversammlungen besteht keine Teilnahmepflicht. Beschlüsse werden auch bei Abwesenheit von Eigentümer:innen wirksam gefasst.
In der Regel sind nur Eigentümer:innen sowie wirksam bevollmächtigte Vertreter:innen teilnahmeberechtigt. Die Teilnahme von Mieter:innen und anderen externen Personen ist nur in Ausnahmefällen oder mit Zustimmung der Gemeinschaft möglich.