Wohnung untervermieten: Was ist zu beachten?
Sie möchten Ihre Wohnung untervermieten? Das kann sich lohnen, vor allem wenn ein Zimmer leer steht, Sie beruflich für einige Monate ins Ausland gehen oder die laufenden Kosten lieber gemeinsam mit dem oder der Untermieter:in tragen wollen. Eine Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, jedoch an einige rechtliche Spielregeln gebunden.
In unserem Immobilienratgeber erfahren Sie, welche gesetzlichen Grundlagen gelten, was in einen Untermietvertrag gehört und welche steuerlichen Folgen die Untervermietung hat. Als erfahrene Immobilienmaklerin im Rheinland unterstützt KSK-Immobilien Sie gerne sowohl bei der Suche nach einer passenden Mietimmobilie als auch bei der Vermietung Ihrer Immobilie.
Die Inhalte dieser Webseite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Beratung oder Auskunft im Einzelfall dar.
Inhalt.
Untervermietung: Was bedeutet das eigentlich?
Gesetzliche Grundlage für die Untervermietung
Was muss in einen Untermietvertrag?
Untermietvertrag ordentlich und außerordentlich kündigen
Wohnung untervermieten und Steuer
Untervermietung ohne Erlaubnis: Welche Strafe droht?
Wohnung untervermieten: Das Wichtigste in Kürze
- Rechtsgrundlage: Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung haben Mieter:innen bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis – für die gesamte Wohnung ist dagegen die ausdrückliche, am besten schriftliche Zustimmung der Vermieter:innen nötig.
- Untermietvertrag: Ein klarer Vertrag regelt Parteien, Räume, Miete, Nebenkosten, Kaution und Dauer.
- Steuern: Einnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind anzugeben – bis 520 Euro im Jahr wird bei der vorübergehenden Untervermietung eines Teils der selbst genutzten Wohnung jedoch in der Regel aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen.
- Strafe & Risiken: Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann zu Abmahnung, Kündigung und Schadensersatz führen; bei gewerblicher oder kurzzeitiger Nutzung drohen über das Zweckentfremdungsverbot zusätzlich empfindliche Bußgelder.
Untervermietung: Was bedeutet das eigentlich?
Von einer Untervermietung spricht man, wenn Sie als Hauptmieter:in einen Teil Ihrer Wohnung oder die gesamte Wohnung an eine dritte Person – den oder die Untermieter:in – weitergeben. Der ursprüngliche Mietvertrag mit Ihren Vermieter:innen bleibt dabei bestehen. Sie schließen zusätzlich einen eigenen Untermietvertrag mit der untermietenden Person ab und bleiben gegenüber Ihren Vermieter:innen weiterhin in der Verantwortung – etwa für die pünktliche Mietzahlung. Auch Eigentümer:innen können Wohnraum weitergeben; rechtlich handelt es sich dann jedoch um eine reguläre Vermietung, nicht um eine Untervermietung.
Gerade vorübergehende Lebenssituationen sind ein häufiger Anlass, eine Wohnung auf Zeit untervermieten zu wollen – etwa bei einem Sabbatical, einem Auslandssemester oder einer längeren Dienstreise. In solchen Fällen empfiehlt sich ein befristeter Untermietvertrag (Zeitmietvertrag), der zu einem festgelegten Termin endet. So behalten Sie Ihre Wohnung und können nach Ihrer Rückkehr nahtlos wieder einziehen.
Achten Sie darauf, den Befristungsgrund klar zu benennen und die Dauer eindeutig im Vertrag festzuhalten. Auch die zeitlich begrenzte Untervermietung setzt die Zustimmung Ihrer Vermieter:innen voraus.
Gesetzliche Grundlage für die Untervermietung
Die zentrale Rechtsgrundlage bilden § 553 BGB und § 540 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Demnach haben Sie als Mieter:in einen Anspruch darauf, dass Ihnen die Untervermietung eines Teils der Wohnung gestattet wird, sofern nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Als berechtigtes Interesse gelten zum Beispiel finanzielle Gründe zur Reduzierung der eigenen Wohnkosten, der Wunsch nach Gesellschaft, eine veränderte Lebenssituation oder ein vorübergehender beruflicher Aufenthalt an einem anderen Ort.
Wichtig: Die Vermieterin oder der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern – etwa bei drohender Überbelegung oder wenn eine Untervermietung dem Vermieter bzw. der Vermieterin nicht zugemutet werden kann. Zudem darf die Erlaubnis an einen angemessenen Untermietzuschlag geknüpft werden, wenn die Untervermietung sonst unzumutbar wäre. Eines sollten Sie in jedem Fall beachten: Holen Sie die Erlaubnis immer schriftlich ein, bevor Sie untervermieten.
„Die meisten Probleme bei der Untervermietung entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus fehlender Absprache. Mein Rat ist immer derselbe: Holen Sie die Erlaubnis schriftlich ein, bevor jemand einzieht, und halten Sie alles Wesentliche im Untermietvertrag fest. Wer hier sauber arbeitet, vermeidet teure Überraschungen.“
Oskar Klein, Team Vermietung
Darf ich die gesamte Wohnung untervermieten?
Bei der Frage, ob die gesamte Wohnung untervermietet werden kann, ist eine klare Unterscheidung entscheidend. Der gesetzliche Anspruch aus § 553 BGB gilt ausschließlich für die Untervermietung eines Teils der Wohnung – beispielsweise eines einzelnen Zimmers in einer 3-Zimmer-Wohnung, während Sie selbst dort wohnen bleiben.
Möchten Sie hingegen die gesamte Wohnung untervermieten, besteht kein automatischer Anspruch. In diesem Fall benötigen Sie die ausdrückliche Zustimmung Ihrer Vermieter:innen, die diese auch ohne Angabe von Gründen verweigern dürfen. Ein nachvollziehbares berechtigtes Interesse – etwa ein befristeter Auslandsaufenthalt – erhöht jedoch die Chancen auf eine Einigung deutlich.
Was muss in einen Untermietvertrag?
Ein sauber aufgesetzter Untermietvertrag schützt beide Seiten. Folgende Punkte sollten enthalten sein:
- Vertragsparteien: vollständige Namen und Anschriften von Untervermieter:innen und Untermieter:innen.
- Mietobjekt: genaue Bezeichnung der überlassenen Räume, gegebenenfalls mit Angabe der Wohnfläche (z. B. ca. 18 m2).
- Mietdauer: unbefristet oder befristet mit konkretem Enddatum.
- Miethöhe und Nebenkosten: Kaltmiete, Vorauszahlung oder Pauschale für Betriebskosten sowie ein eventueller Möblierungszuschlag.
- Kaution: Höhe und Zahlungsmodalitäten.
- Kündigungsfristen: Regelungen zur ordentlichen und außerordentlichen Kündigung.
- Zustand und Inventar: bei möblierter Untervermietung eine Liste der überlassenen Gegenstände.
- Hausordnung: Verweis auf geltende Regelungen des Hauptmietverhältnisses.
Ein Übergabeprotokoll mit Fotos zum Ein- und Auszug rundet die Absicherung optimal ab.
Untermietvertrag ordentlich und außerordentlich kündigen
Auch bei der Beendigung eines Untermietvertrags gelten klare Regeln. Die ordentliche Kündigung richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen Fristen laut § 573c BGB; kündigt die vermietende Partei, ist regelmäßig zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB erforderlich, soweit keine Ausnahme gilt. Wird der Wohnraum nur vorübergehend vermietet, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden (§ 573c Abs. 2 BGB). Für möblierten Wohnraum, der Teil der von der vermietenden Person selbst bewohnten Wohnung ist, gelten unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB besondere Regeln; die Kündigung ist dann spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende möglich (§ 573c Abs. 3 BGB). Bei einem wirksam befristeten Untermietvertrag endet das Verhältnis grundsätzlich zum vereinbarten Termin.
Die außerordentliche (fristlose) Kündigung ist nur bei einem wichtigen Grund zulässig. Dazu zählen nach § 543 BGB und § 569 BGB insbesondere ein erheblicher Zahlungsverzug der Untermieter:innen, eine nachhaltige Störung des Hausfriedens oder eine vertragswidrige Nutzung der Räume. In der Regel ist vor der fristlosen Kündigung einer Wohnung eine Abmahnung erforderlich.
Wohnung gewerblich untervermieten
Wer seine Wohnung gewerblich untervermieten möchte – etwa als möbliertes Apartment für wechselnde Geschäftsreisende oder zur kurzzeitigen Vermietung über Plattformen –, benötigt eine ausdrückliche Erlaubnis für diese Nutzungsart. Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis deckt die gewerbliche Nutzung nicht ab.
Zusätzlich ist in vielen Städten ein Zweckentfremdungsverbot zu beachten, das die dauerhafte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung einschränkt. Verstöße können empfindliche Bußgelder nach sich ziehen. Informieren Sie sich daher vorab bei der zuständigen Kommune über die geltenden Regelungen.
Wohnung untervermieten und Steuer
Die Versteuerung der Mieteinnahmen durch Untervermietung zählt, wie auch bei der generellen Vermietung, zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz). Diese Einkünfte sind in der Steuererklärung anzugeben. Im Gegenzug können Sie anteilige Kosten – etwa für die untervermietete Fläche oder Möblierung – als Werbungskosten geltend machen.
Eine wichtige Vereinfachung gilt bei der vorübergehenden Untervermietung eines Teils der selbst genutzten Wohnung: Liegen die Einnahmen bei höchstens 520 Euro im Jahr, verzichtet das Finanzamt in der Regel auf eine Besteuerung (EStR R 21.2). Wird diese Grenze überschritten, dann sind die steuerpflichtigen Einkünfte nach den allgemeinen Regeln zu ermitteln. Im Zweifel klären Sie die individuelle Situation am besten mit einer Steuerberatung.
Untervermietung ohne Erlaubnis: Welche Strafe droht?
Eine strafrechtliche „Strafe“ im engeren Sinne droht bei unerlaubter Untervermietung in der Regel nicht. Dennoch sind die Konsequenzen ernst zu nehmen: Vermieten Sie ohne Zustimmung unter, stellt das eine Vertragsverletzung dar. Ihre Vermieter:innen können Sie zunächst abmahnen und – bei fortgesetztem Verstoß – das Mietverhältnis kündigen, im schwerwiegenden Fall droht sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Unter Umständen müssen Sie zusätzlich Schadensersatz leisten.
Bei gewerblicher oder ferientouristischer Nutzung ohne Genehmigung kann zudem ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot vorliegen, der mit hohen Bußgeldern geahndet wird. Der sicherste Weg ist daher immer die vorab eingeholte, schriftliche Erlaubnis.
KSK-Immobilien: Ihre Partnerin rund um die Vermietung
Ob die erste eigene Wohnung, ein Haus zur Miete oder der Umzug in ein neues Zuhause – als Tochter der Kreissparkasse Köln ist die KSK-Immobilien Ihre zuverlässige Partnerin rund um das Thema Immobilienmiete. Sie suchen eine Mietimmobilie, die wirklich zu Ihnen passt? Mit unserem Suchagenten werden Sie kostenfrei und automatisch informiert, sobald ein passendes Angebot verfügbar ist – so verpassen Sie keine neue Immobilie mehr. Als größte Immobilienmaklerin im Rheinland begleiten wir Sie in allen Prozessen gerne Schritt für Schritt.
Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung
Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. Solange ein berechtigtes Interesse besteht und die Erlaubnis vorliegt, können Sie unbefristet oder befristet untervermieten. Bei einer Untervermietung auf Zeit endet das Untermietverhältnis zum vereinbarten Termin, sofern die Befristung wirksam vereinbart wurde. Entscheidend ist, dass die Erlaubnis Ihrer Vermieter:innen durchgehend gilt.
Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit, allerdings dürfen Sie die Miete nicht missbräuchlich überhöhen. Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent und wird dabei eine Mangellage ausgenutzt, kann eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG 1954 vorliegen und mit einem entsprechenden Bußgeld einhergehen.
Sinnvoll ist eine Orientierung an Ihrer eigenen Miete zuzüglich angemessener Zuschläge, etwa für eine Möblierung. In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten zusätzliche Obergrenzen.
Als Eigentümer:in vermieten Sie streng genommen regulär und nicht unter, sodass Sie keine Erlaubnis Dritter benötigen. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie jedoch die Teilungserklärung und die Regelungen der Eigentümergemeinschaft beachten. Für gewerbliche oder kurzzeitige Vermietung kann ein Zweckentfremdungsverbot greifen. Die Einnahmen können zu steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen, sofern es sich nicht um eine kurzzeitige Vermietung einer selbst genutzten Wohnung handelt. Unter den Voraussetzungen der R 21.2 EStR kann bei Einnahmen bis 520 Euro im Veranlagungszeitraum aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden.
Die komplette Untervermietung ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis der Vermieter:innen möglich. Anders als bei der Teiluntervermietung besteht hier kein gesetzlicher Anspruch nach § 553 BGB. Ohne Zustimmung riskieren Sie eine Kündigung. Ein nachvollziehbares berechtigtes Interesse, etwa ein längerer Auslandsaufenthalt, erhöht Ihre Chancen auf eine Einigung jedoch.
Ja, als Hauptmieter:in dürfen Sie untervermieten – für einen Teil der Wohnung haben Sie bei berechtigtem Interesse sogar einen Anspruch auf Erlaubnis. Für die gesamte Wohnung benötigen Sie die ausdrückliche Zustimmung Ihrer Vermieter:innen. Holen Sie die Erlaubnis stets schriftlich ein, bevor Sie den Untermietvertrag abschließen.
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