Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Was tun?
Die Vermieterin oder der Vermieter zahlt die Mietkaution nicht zurück? Viele fragen sich, was sie in solch einem Fall tun können. Was Mieter:innen oft nicht wissen: Vermieter:innen haben das Recht, die Kautionsrückzahlung für eine gewisse Zeit zurückzuhalten. Doch diese Frist ist begrenzt. Wer zu lange wartet oder unberechtigt einbehält, muss mit rechtlichen Konsequenzen rechnen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rechte Sie als Mieter:in oder Vermieter:in haben, wenn es um die Kautionsrückzahlung geht. Außerdem bieten wir Mieter:innen ein kostenfreies Musterschreiben an, das diese nutzen können, um ihre Kaution zurückzufordern. Gerne unterstützt die KSK-Immobilien Sie bei der professionellen Vermietung Ihrer Immobilie.
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Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.
- Vermieter:innen haben in der Regel drei bis sechs Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen.
- Einbehalte sind nur für berechtigte Forderungen (z. B. Schäden, offene Nebenkosten) zulässig.
- Berechtigte Ansprüche sollten schriftlich per Einschreiben geltend gemacht werden.
- Bei anhaltender Verweigerung empfiehlt sich anwaltliche Beratung oder der Gang zum Mieterschutzverein.
Wozu dient eine Kaution?
Die Mietkaution (auch Mietsicherheit genannt) ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter:innen zu Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter oder die Vermieterin zahlen, was auch in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geschehen kann. Sie dient als finanzielles Polster für den Fall, dass Mieter:innen ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen.
Dazu zählen unter anderem:
- ausstehende Mietzahlungen
- Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
- nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen
- unterlassene Schönheitsreparaturen, sofern im Mietvertrag vereinbart und rechtlich wirksam
Gesetzlich geregelt ist die Mietkaution in § 551 BGB. Demnach darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Vereinbarungen, die darüber hinausgehen, sind unwirksam. Die Kaution muss vom Vermögen der Vermieter:innen getrennt und insolvenzgeschützt angelegt werden, in der Regel auf einem separaten Kautionskonto.
Kautionsrückzahlung: Ablauf und Bedingungen
Die Kautionsrückzahlung erfolgt nicht automatisch mit dem letzten Tag des Mietverhältnisses. Vermieter:innen dürfen sich Zeit lassen, um mögliche Ansprüche zu prüfen. Wie lange sie dafür haben, ist gesetzlich nicht exakt geregelt – die Rechtsprechung hat jedoch klare Leitlinien entwickelt.
Wie lange darf der Vermieter oder die Vermieterin die Kaution einbehalten?
Eine starre gesetzliche Frist für die Kautionsrückzahlung gibt es nicht. Die Rechtsprechung gewährt Vermieter:innen jedoch eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist, die in der Regel drei bis sechs Monate beträgt. Dieser Zeitraum dient dazu,
- die Wohnung auf Schäden zu prüfen
- ausstehende Betriebskostenabrechnungen abzuwarten
- etwaige Gegenforderungen zu beziffern
Davon zu unterscheiden ist die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche: Nach § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche der Vermieter:innen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Diese Frist betrifft also nicht die Rückzahlung der Kaution selbst, sondern setzt Vermieter:innen eine zeitliche Grenze, innerhalb derer sie solche Ansprüche überhaupt geltend machen können. Unter bestimmten Voraussetzungen können Ansprüche auch nach sechs Monaten noch geltend gemacht werden.
Liegt noch keine abschließende Nebenkostenabrechnung vor, dürfen Vermieter:innen einen angemessenen Teilbetrag einbehalten – jedoch nicht die gesamte Kaution. Der einbehaltene Betrag muss sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren und darf nur so lange zurückgehalten werden, bis die Abrechnung vorliegt; die Abrechnungsfrist beträgt nach § 556 Abs. 3 BGB bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der übrige Betrag ist zeitnah zurückzuzahlen.
„In meiner täglichen Arbeit erlebe ich immer wieder, wie viel Unsicherheit rund um das Thema Kaution herrscht – auf beiden Seiten. Dabei lassen sich die meisten Streitigkeiten vermeiden, wenn Vermieter:innen und Mieter:innen von Anfang an transparent und fair miteinander umgehen.„
Oskar Klein, Team Vermietung
Wann ist ein Einbehalt berechtigt?
Vermieter:innen dürfen die Kaution nur dann ganz oder teilweise einbehalten, wenn tatsächlich berechtigte Gegenforderungen bestehen. Grundlage dafür ist der Sicherungscharakter der Kaution: Sie soll Ansprüche aus dem Mietverhältnis abdecken, weshalb der Rückzahlungsanspruch erst fällig wird, wenn feststeht, ob und in welcher Höhe keine Forderungen mehr offen sind. Daneben kann sich ein Einbehalt auch auf das allgemeine Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB stützen. Typische Situationen sind:
| Berechtigter Einbehalt | Nicht berechtigter Einbehalt |
|---|---|
| Nachgewiesene Wohnungsschäden Offene Mietzahlungen Ausstehende Betriebskostennachzahlungen Wirksam vereinbarte und nicht erfüllte Renovierungspflichten | Normale Abnutzungserscheinungen nach § 538 BGB Schönheitsreparaturen bei unwirksamen Mietvertragsklauseln (bspw. Streichen der Wände) Pauschalabzüge ohne Nachweis Forderungen, die verjährt sind |
Besonders häufig kommt es zu Streit, wenn Vermieter:innen die Kaution wegen angeblicher Mängel nicht zurückzahlen. Hier gilt: Nicht jeder Kratzer oder jede Verfärbung begründet einen berechtigten Einbehalt. Normale Gebrauchsspuren, die durch das übliche Wohnen entstehen, müssen Vermieter:innen hinnehmen.
Zur Dokumentation der Schäden und vereinbarten Renovierungspflichten sollte bei Einzug in die Wohnung und beim Auszug aus der Wohnung ein Wohnungsübergabeprotokoll vorliegen.
Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Musterschreiben
Wenn der Vermieter oder die Vermieterin die Kaution auch über sechs Monate hinaus zurückbehält und die ausstehende Nebenkostenabrechnung nicht der Grund ist, können Sie als Mieter:in ein Schreiben aufsetzen und um Rückzahlung der Kaution bitten. Nutzen Sie unser kostenfreies Musterschreiben, um Ihren Anspruch auf Kautionsrückzahlung geltend zu machen.
Tipps zum Musterschreiben
- Versenden Sie das Schreiben am besten als Einschreiben mit Rückschein – so haben Sie einen rechtssicheren Nachweis über den Zugang.
- Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens sowie den Einlieferungsbeleg auf.
- Sollte der Vermieter oder die Vermieterin auf den Einbehalt eines Teils der Kaution wegen angeblicher Mängel bestehen, können Sie auch nur den strittigen Teilbetrag zurückfordern.
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Häufige Fragen zum Thema Kautionsrückzahlung
Zahlt der Mieter oder die Mieterin die vereinbarte Kaution nicht, befindet er oder sie sich in Zahlungsverzug. Vermieter:innen können die Kaution schriftlich anmahnen und eine Frist setzen. Bleibt die Zahlung aus, ist eine Klage vor dem Amtsgericht auf Leistung der Mietsicherheit möglich. In besonders schwerwiegenden Fällen kann die Nichtzahlung der Kaution auch als Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs herangezogen werden.
Zahlt der Vermieter oder die Vermieterin die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, sollten Mieter:innen zunächst eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung per Einschreiben versenden. Reagiert die Gegenseite nicht oder verweigert die Rückzahlung ohne Begründung, empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterschutzverein oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt für Mietrecht. Kommt es zu keiner Einigung, kann die Kaution gerichtlich per Klage vor dem Amtsgericht eingefordert werden. Befinden sich Vermieter:innen nachweislich im Verzug, können anfallende Anwaltskosten als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Die Kaution wird nicht oder nur teilweise zurückgezahlt, wenn Vermieter:innen berechtigte Gegenforderungen haben. Das ist zum Beispiel der Fall bei nachgewiesenen Wohnungsschäden, die über eine normale Abnutzung hinausgehen, bei offenen Mietzahlungen oder ausstehenden Betriebskostennachzahlungen. Auch wirksam vereinbarte und nicht erfüllte Renovierungspflichten können zu einem Einbehalt berechtigen. Normale Gebrauchsspuren hingegen begründen keinen Anspruch auf Einbehalt der Kaution.
Die bloße Nichtrückzahlung der Kaution ist in der Regel keine Straftat, sondern zunächst eine zivilrechtliche Angelegenheit. Anders kann es sich verhalten, wenn Vermieter:innen die Kaution nachweislich für eigene Zwecke verwendet haben, obwohl sie insolvenzgeschützt auf einem separaten Treuhandkonto oder einer anderen Anlageform hätte angelegt sein müssen – hier kann der Vorwurf der Untreue oder Unterschlagung in Betracht kommen. In solchen Fällen sollten Betroffene anwaltlichen Rat einholen. Für die Rückforderung der Kaution selbst ist jedoch grundsätzlich der Zivilrechtsweg maßgeblich.
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