Rücktritt vom Hausverkauf: Was dürfen Käufer und Verkäufer?
Ein Hauskauf ist eine große Sache, schließlich ist eine Menge Geld im Spiel. Dementsprechend gut überlegt sollte es also sein, ob man ein Haus kaufen bzw. verkaufen möchte. Vielen stellt sich dabei die Frage, ob man als Käufer:in vom Hauskauf zurücktreten kann. Aber auch für Verkäufer:innen ist es wichtig zu wissen, ob man vom Kaufvertrag zurücktreten darf. Wir klären auf.
Wann kann man noch vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?
Bevor der endgültige Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine Immobilie stattfindet, besteht für Verkäufer:innen und Käufer:innen jederzeit die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Zu diesem Zeitpunkt liegt in der Regel nur ein Vertragsentwurf vor, der noch nicht die rechtliche Verbindlichkeit eines unterzeichneten Vertrages besitzt. Dieser Entwurf dient als Grundlage für die endgültige Vereinbarung und gibt den beteiligten Parteien Gelegenheit, die Details und Bedingungen des Kaufs eingehend zu prüfen und zu diskutieren.
Sollten Sie als potenzielle:r Käufer:in mit den Bedingungen des Vertragsentwurfs nicht einverstanden sein – sei es aufgrund von Bedenken bezüglich bestimmter Vertragsklauseln, unerwarteter Entdeckungen über den Zustand der Immobilie oder finanzieller Aspekte – haben Sie das Recht, vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags zurückzutreten. Dies gibt Ihnen die Flexibilität, Ihre Entscheidung zu überdenken oder sich für eine andere Immobilie zu entscheiden, falls Sie in der Zwischenzeit ein besseres Angebot gefunden haben.
Um einen solchen Rücktritt wirksam zu machen, ist es erforderlich, sowohl den Verkäufer oder die Verkäuferin als auch den Notar bzw. die Notarin über Ihre Entscheidung zu informieren. Diese Benachrichtigung sollte idealerweise schriftlich erfolgen, um Missverständnisse zu vermeiden und eine klare Dokumentation Ihrer Entscheidung zu haben. Es ist wichtig, dass diese Mitteilung vor dem geplanten Termin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt, um rechtliche Komplikationen oder mögliche Schadensersatzforderungen zu vermeiden.
Beachten Sie, dass nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar bzw. bei der Notarin ein Rücktritt wesentlich komplexer und in der Regel mit finanziellen Konsequenzen verbunden ist. Daher ist es ratsam, den Vertragsentwurf sorgfältig zu prüfen und bei Bedarf rechtlichen Rat einzuholen, bevor Sie sich endgültig auf den Kauf einer Immobilie festlegen.
Rücktritt vom Hauskauf durch Käufer:innen
Käufer:innen können unter bestimmten Umständen auch nach Unterzeichnung des Kaufvertrags von einem Hauskauf zurücktreten. Diese Umstände hängen meist von den spezifischen Bedingungen des Kaufvertrags, gesetzlichen Regelungen und den Umständen des Einzelfalls ab.
Zu den häufigsten Gründen für einen Rücktritt vom Hausverkauf gehören:
- Vertragsbedingte Rücktrittsrechte: Manche Kaufverträge enthalten spezielle Klauseln, die ein Rücktrittsrecht unter bestimmten Bedingungen ermöglichen. Dies kann beispielsweise ein Vorbehalt der Immobilienfinanzierung sein, der es Käufer:innen erlaubt, vom Vertrag zurückzutreten, falls die erforderliche Finanzierung nicht gesichert werden kann.
- Mängel an der Immobilie: Werden erhebliche Mängel an der Immobilie entdeckt, die vor Vertragsschluss nicht bekannt und auch nicht offensichtlich waren, kann dies einen Rücktritt rechtfertigen, besonders wenn diese Mängel den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie wesentlich beeinträchtigen.
- Arglistige Täuschung: Wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer wesentliche Informationen über den Zustand oder die Eigenschaften der Immobilie vorsätzlich verschwiegen oder falsche Angaben gemacht hat, kann dies einen Rücktritt vom Hausverkauf rechtfertigen.
- Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen: In einigen Fällen, insbesondere wenn der Kaufvertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Rahmen eines Fernabsatzvertrags (z.B. online oder telefonisch) geschlossen wurde, kann ein gesetzliches Widerrufsrecht bestehen.
- Nichterfüllung vertraglicher Pflichten durch den Verkäufer bzw. die Verkäuferin: Verletzt ein:e Verkäufer:in wesentliche vertragliche Pflichten, beispielsweise wenn er oder sie das Eigentum nicht wie vereinbart übertragen kann, kann dies einen Rücktritt rechtfertigen.
- Änderungen der persönlichen Umstände: In seltenen Fällen können gravierende Änderungen in den persönlichen Verhältnissen der Käuferin oder des Käufers (wie schwere Krankheit oder Jobverlust) als Grund für einen Rücktritt angeführt werden, allerdings ist dies rechtlich komplex und nicht in jedem Fall erfolgreich.
Es ist wichtig zu beachten, dass ein Rücktritt vom Kaufvertrag rechtliche Konsequenzen haben kann, einschließlich der Verpflichtung zum Schadensersatz. Daher ist es ratsam, vor einem solchen Schritt rechtliche Beratung einzuholen und die Vertragsbedingungen sorgfältig zu prüfen.
Rücktritt vom Kaufvertrag durch Verkäufer:innen
Wenn Sie als Verkäuferin oder Verkäufer bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, so ist der Rücktritt vom Kaufvertrag nicht so einfach möglich. Der Kaufvertrag kann nur unter bestimmten Bedingungen rückgängig gemacht werden. Typischerweise erfordert ein solcher Rücktritt triftige Gründe, wie etwa wesentliche Vertragsverletzungen durch die Käufer:innen oder unvorhersehbare Umstände, die den Verkauf unmöglich machen.
Auch für Käufer:innen ist es essentiell, sich über ihre Rechte im Falle eines Rücktritts durch die Verkäufer:innen zu informieren. Im Zweifelsfall haben Sie in solchen Fällen möglicherweise sogar Anspruch auf Schadensersatz, insbesondere wenn Sie bereits Kosten im Zusammenhang mit dem geplanten Kauf getragen haben. Dazu gehören beispielsweise Notarkosten, Maklerprovision oder Bewertungs- und Inspektionskosten.
Welche unvorhersehbaren Umstände gibt es, um einen Hausverkauf rückgängig zu machen?
Unvorhersehbare Umstände, die dazu führen können, dass ein:e Immobilienverkäufer:in sein bzw. ihr Haus nicht mehr verkaufen kann und vom Kaufvertrag zurücktreten muss, sind oft als „höhere Gewalt“ oder „Force Majeure“ bekannt. Solche Umstände liegen außerhalb der Kontrolle der beteiligten Parteien und können verschiedene Formen annehmen:
- Naturkatastrophen: Ereignisse wie Überschwemmungen, Erdbeben, Wirbelstürme oder andere extreme Wetterbedingungen können eine Immobilie derart beschädigen, dass sie nicht mehr verkauft werden kann.
- Rechtliche Änderungen: Änderungen in der Gesetzgebung oder neue rechtliche Einschränkungen, die nach Vertragsschluss in Kraft treten, können den Verkauf einer Immobilie unmöglich machen. Beispielsweise kann eine neue Bauverordnung oder ein Denkmalschutzstatus die geplante Nutzung der Immobilie verhindern.
- Enteignung oder staatliche Beschlagnahmung: In seltenen Fällen kann eine Immobilie für öffentliche Zwecke enteignet werden, was den Verkauf unmöglich macht.
- Unvorhergesehene Bauprobleme: Entdeckung von schwerwiegenden baulichen Mängeln oder Kontaminationen (z.B. Asbest oder Bodenkontamination), die vorher nicht bekannt waren und den Wert der Immobilie erheblich mindern oder sie unbewohnbar machen.
- Finanz- und Wirtschaftskrisen: Extreme wirtschaftliche Umstände, wie eine schwere Rezession, können zu einer Situation führen, in der der Verkauf der Immobilie finanziell untragbar wird.
- Persönliche Notlagen: Schwere persönliche Umstände der Verkäuferin oder des Verkäufers, wie ein unerwarteter schwerer Gesundheitszustand, können ebenfalls einen Rücktritt erfordern.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nicht alle diese Umstände automatisch ein Rücktrittsrecht begründen. In der Regel müssen solche Ereignisse nach Vertragsschluss eintreten und dürfen nicht vorhersehbar gewesen sein. Zudem müssen sie einen wesentlichen Einfluss auf die Durchführung des Vertrages haben. In solchen Fällen ist es für die betroffenen Parteien ratsam, rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die jeweiligen Rechte und Pflichten genau zu verstehen.
Wie läuft die Rückabwicklung des Kaufvertrags ab?
Wenn bereits ein Kaufvertrag unterschrieben wurde und dann eine der beiden Parteien von dem Vertrag zurücktreten will, muss eine Rückabwicklung des Vertrages schriftlich beantragt werden. Dafür ist ebenfalls der Notar bzw. die Notarin zuständig.
Wenn im Zuge eines Immobilienkaufs bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers oder der Käuferin eingetragen wurde, ist es nach einem Rücktritt vom Kaufvertrag notwendig, dass der oder die Verkäufer:in umgehend Maßnahmen zur Löschung dieser Vormerkung einleitet. Die Auflassungsvormerkung dient als rechtliches Instrument, um die Interessen der Käufer:innen zu schützen und die Eigentumsübertragung der Immobilie abzusichern. Sie stellt sicher, dass das Eigentum nicht an Dritte verkauft oder belastet wird, während der Kaufprozess noch nicht vollständig abgeschlossen ist.
Im Falle eines Rücktritts vom Kaufvertrag verliert die Auflassungsvormerkung jedoch ihre Bedeutung, da die beabsichtigte Eigentumsübertragung nicht mehr stattfinden wird. Daher ist es notwendig, dass diese Vormerkung aus dem Grundbuch entfernt wird, um die Rechtslage der Immobilie zu klären und sie für weitere Transaktionen verfügbar zu machen.
Für die Löschung der Auflassungsvormerkung ist allerdings die Zustimmung des Käufers oder der Käuferin erforderlich. Verweigert der oder die Käufer:in diese Zustimmung ohne triftigen Grund, kann dies zu Schadensersatzforderungen führen, da die Verzögerung der Löschung potenziell nachteilige Auswirkungen auf den oder die Verkäufer:in haben kann, insbesondere wenn es um die Möglichkeit geht, die Immobilie anderweitig zu verkaufen oder zu belasten.
Professioneller Kaufabschluss mit KSK-Immobilien
Sind Sie auf der Suche nach zuverlässigen Käufer:innen für Ihre Immobilie? Die Expertinnen und Experten der KSK-Immobilie stehen Ihnen beim Hausverkauf gerne zur Seite. Mit Maßnahmen wie einer Bonitätsprüfung stellen wir sicher, dass mangelnde Finanzierung kein Problem bei der Abschließung eines Vertrags darstellt.
Sind Sie interessierte Immobilienkäufer:in? Die Immobilienberaterinnen und -berater der KSK-Immobilien unterstützen Sie rund um den Hauskauf und stehen Ihnen während des gesamten Kaufprozesses zur Seite.
Dürfen wir Sie bei Ihrem Immobilienkauf oder -verkauf unterstützen?