Mängel beim Hausverkauf: Wer haftet für Schäden?

Wir beantworten Ihnen in unserem Immobilienratgeber die wichtigsten Fragen zum Thema Hauskauf, Hausverkauf und der Rechtslage bei möglichen Mängeln. Erfahren Sie, wer haftet, wenn nach dem Immobilienverkauf noch Mängel festgestellt werden.

KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetenter Partner bei Ihrem Hauskauf oder Immobilienverkauf zur Seite. Wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung Ihrer Immobilie zum Verkauf sowie allen weiteren Schritten.  

Welche Mängel beim Hausverkauf können auftreten?

Nicht jedes kleine Manko an der Immobilie zählt gesetzlich direkt als Mangel. Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Arten von Mängeln:

• Sachmangel: Der Sachmangel beschreibt Mängel, die dafür sorgen, dass die verkaufte Sache nicht für die Verwendung geeignet ist, die laut Kaufvertrag festgelegt wurde. Dazu gehören typische Dinge wie Wasserschäden, Schimmelbefall, etc.
• Rechtsmangel: Wenn Dritte ein Recht an der Immobilie haben und dieses gegen den Käufer bzw. die Käuferin geltend machen können, spricht man von einem Rechtsmangel. Ein Beispiel dafür ist das lebenslange Wohnrecht für Verwandte eine:r Vorbesitzer:in oder fehlende Baugenehmigungen, die erst später auffallen.

Wenn es um einen Streitfall geht, wird abermals zwischen drei Arten von Mängeln differenziert:

• Offene Mängel: Diese Mängel sind für Käufer:innen sofort ersichtlich. Dazu gehören beispielsweise Löcher in der Decke oder der Wand, Schimmelbefall sowie andere offensichtliche Beschädigungen an der Immobilie.
• Versteckte Mängel: Hier sind Mängel gemeint, die für Käufer:in und Verkäufer:in nicht offensichtlich sind. Das könnten zum Beispiel defekte Rohre sein oder Schäden in den Wänden. Oft kommen diese Mängel erst bei der Nutzung der Immobilie zum Vorschein.
• Arglistig verschwiegene Mängel: Wenn der oder die Verkäufer:in von bestimmten Mängeln Kenntnis hatte, aber sie beim Hausverkauf verschwiegen hat, spricht man von arglistig verschwiegenen Mängeln.

Wer haftet bei Mängeln?

Grundsätzlich haftet der oder die Verkäufer:in bei Mängeln an der Immobilie, ganz im Sinne der Gewährleistung. Das gilt aber nur bei versteckten oder arglistig verschwiegenen Mängeln, denn die offenen Mängel sind meist im Kaufvertrag angegeben. Über einen Gewährleistungsausschluss können Verkäufer:innen sich zusätzlich absichern und Schäden absichern, von denen sie tatsächlich keine Kenntnis hatten.

Mängel verschwiegen – und nun?

Wenn der oder die Käufer:in Ihrer Immobilie nach dem Kauf Mängel entdeckt und diese als arglistig verschwiegen beweisen kann, stehen verschiedene Optionen offen.  Zunächst hat er oder sie dann die Option, den Kaufvertrag anzufechten, sodass dieser aufgehoben wird und Sie das Geld im vollen Umfang zurückzahlen müssten. Auch eine Nacherfüllung, also nachträgliche Reparatur und Mängelbeseitigung, kann gefordert werden. Wenn Sie der Nacherfüllung nicht nachkommen, steht es der Käufer oder der Käuferin zu, vom Kauf zurückzutreten.

Wenn die Mängel den Wert der Immobilie mindern, aber der Kaufvertrag bestehen bleiben soll, kann auch eine Minderung gefordert werden. Alte Wasserschäden könnten beispielsweise zu einer Minderung führen. Die Höhe der Minderung hängt vom konkreten Wertverlust durch die Mängel ab. Auch ein Schadensersatzanspruch kann im Zuge eines Sachmangels entstehen, wenn beispielsweise durch einen bemerkten Rohrbruch das Mobiliar der Käuferin oder des Käufers beschädigt wird.

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Bautypische Mängel beim Hausverkauf – wer haftet in diesem Fall?

Mängelhaftung vorbeugen

Um Beschwerden der Käufer:innen zu vermeiden, sollten Sie von Anfang an alle bekannten Mängel im Kaufvertrag festhalten. Zudem sollten Sie häufig auftretende Mängel an Immobilien auch bei Ihrer eigenen überprüfen, um sich vor möglicher Haftung zu schützen. Je mehr Informationen Sie zur Immobilie liefern können, umso unwahrscheinlicher ist es, dass der oder die Käufer:in Ansprüche Ihnen gegenüber geltend machen kann. Zwar können diese Informationen zu einer Kaufpreisminderung führen, doch können Sie sich so im Sicheren wägen, dass nicht im Nachhinein noch Mängel beanstandet werden. Lassen Sie sich hierbei auch gerne von einer Maklerin oder einem Makler unterstützen. Die Gewährleistungsfrist bei Immobilien liegt bei fünf Jahren nach Übergabe der Immobilie. Lediglich bei arglistig versteckten Mängeln beginnt die Gewährleistungsfrist erst dann, wenn der oder die Käufer:in Kenntnis zu den Mängeln erlangt – diese Arglist muss aber auch bewiesen werden.  

Checkliste: Worauf sollten Sie beim Hausverkauf dringend achten?

Um sich schon vorab gut auf einen anstehenden Verkauf vorzubereiten, sollten Sie Ihre Immobilie auf folgende Mängel überprüfen. Diese müssen Sie nämlich beim Hausverkauf angeben:

• Wasserschäden und Beschaffenheit der Rohre
• Schimmel und feuchte Wände
• Löcher und Beschädigungen an Wänden, innen sowie außen
• Baugenehmigungen überprüfen – sind alle Teile der Immobilie enthalten?
• Schädlingsbefall
• Baumwurzeln um und unter dem Haus
• Altlasten (Mülldeponie auf dem Gelände)
• Das korrekte Baujahr muss angegeben werden

Am besten beauftragen Sie eine:n Gutachter:in, der vor dem Veräußern Ihrer Immobilie eine gründliche Inspektion durchführt und ein Gutachten ausstellt. So kann Ihnen kein Mangel entgehen. Andersherum gilt für Käufer:innen, dass sie sich ein Gutachten vor dem Hauskauf ausstellen lassen sollten, falls es nicht schon eins gibt. Das Übergabeprotokoll sollte vollständig sein.

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