Rückmietverkauf
Es passiert immer wieder, dass Immobilienbesitzer:innen sich dazu gezwungen sehen, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Die Entscheidung, das eigene Zuhause verlassen zu müssen, fällt oft schwer. Eine Möglichkeit, das Eigenheim zu verkaufen, ohne direkt ausziehen zu müssen, bietet der Rückmietverkauf. So haben Sie die Möglichkeit, Ihr Haus zu verkaufen und selbst als Mieter oder Mieterin darin wohnen zu bleiben. Wir erklären, was genau ein Rückmietverkauf ist und was Sie dabei beachten sollten.
Rückmietverkauf: Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem Rückmietverkauf können Sie Ihre Immobilie verkaufen und anschließend in ein Mietverhältnis mit dem oder der neuen Käufer:in eintreten. So können Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen.
- Der Rückmietverkauf zählt zu den Formen der Immobilienverrentungund wird in erster Linie zur schnellen Kapitalbeschaffung genutzt.
- Neben dem Rückmietverkauf gibt es die Möglichkeit einer Immobilienverrentung über einen Teilverkauf Ihrer Immobilie, eine Leibrente oder eine Umkehrhypothek.
Was ist ein Rückmietverkauf?
Bei einem Rückmietverkauf (auch: Rückmietkauf oder Sale and Lease Back) handelt es sich um eine Option zur Immobilienfinanzierung. Dabei wird eine Immobilie vollständig an den Käufer bzw. die Käuferin veräußert, während der bzw. die Verkäufer:in das Recht behält, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Dieses Recht äußert sich in der Regel durch ein anschließendes Mietverhältnis, bei dem die Verkaufspartei eine monatliche Miete zahlt. Ein solcher Rückmietkauf kann sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien zum Tragen kommen. Geläufiger ist das Verfahren jedoch bei Wohnimmobilien.
Gründe für einen Verkauf mit Rückmiete
Eine eigene Immobilie kann schnell einmal zu einer ungeahnten Belastung für den oder die Besitzer:in werden. Die Hauptursachen sind:
- Finanzielle Engpässe und Schulden
- Ein zu hoher organisatorischer Aufwand
In diesen Fällen ist ein Rückmietverkauf eine gute Gelegenheit, um zur Miete wohnen zu können, ohne dabei umziehen zu müssen. So wird die Verantwortung für die Immobilie abgegeben und gleichzeitig wird die finanzielle Situation entschärft. Damit sich der Rückmietverkauf auch lohnt, gibt es jedoch einiges zu beachten. Die Vor- und Nachteile sowie den Ablauf des Verkaufs mit Rückmiete erfahren Sie bei uns.
So funktioniert der Rückmietverkauf
Sobald Sie sich für einen Rückmietverkauf entschieden haben, können Sie einen oder eine Immobilienmakler:in kontaktieren und ihr bzw. ihm sämtliche Angaben über sich und Ihre Immobilie zukommen lassen. Genau wie bei einem normalen Immobilienverkauf wird auch beim Rückmietverkauf mittels der wichtigsten Informationen der Immobilienwert für den Verkauf ermittelt. Hierbei ist es ratsam, ein Immobiliengutachten erstellen zu lassen, um vom Verkauf trotz der Miete noch profitieren zu können. Neben dem Kaufvertrag wird bei dem Rückmietvertrag außerdem ein Mietvertrag aufgesetzt. Sobald beide Verträge unterzeichnet sind und der Verkaufsvertrag notariell beurkundet wurde, erhalten Sie den Verkaufspreis und können fortan in der verkauften Immobilie zur Miete wohnen.
Der Rückmietverkauf: Vor- und Nachteile
Der Rückmietverkauf bietet sowohl für Verkäufer:innen als auch für Käufer:innen eine Reihe von Vorteilen, ist jedoch auch mit Nachteilen – insbesondere für die Verkaufspartei – verbunden.
Die Vorteile des Rückmietverkaufs liegen auf der Hand: Zum einen ermöglicht dieser, schnell Liquidität zu erhalten, da der Verkaufserlös direkt verfügbar ist. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Da Mietzahlungen als Betriebsausgaben geltend gemacht werden können, kann es auch zu steuerlichen Vorteilen kommen.
Die Nachteile, die ein Rückmietverkauf mit sich bringt, sollten jedoch nicht unterschätzt werden: So geben Sie durch den Verkauf jegliche Aussicht auf eine potenzielle Wertsteigerung auf. Auch sollten Sie möglichst genaue Rechnungen vornehmen: Verrechnet sich der direkte Verkaufserlös mit den nachfolgenden Jahren Miete so, dass Sie trotzdem noch ausreichend vom Verkauf profitieren können? Immerhin werden Sie vom Zeitpunkt des Verkaufs kontinuierliche Mietzahlungen vornehmen müssen. Je höher der Verkaufswert der Immobilie war, umso höher ist vermutlich auch die Miete. Halten Sie vertraglich außerdem fest, dass es zu keinen etwaigen Mieterhöhungen oder einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kommen darf.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Schnelle Liquidität | Aussichten auf potenzielle Wertsteigerung gehen verloren |
| Immobilie kann auch nach dem Verkauf weiterhin von dem oder der Verkäufer:in genutzt werden | Genaue Berechnung der Mietkosten empfehlenswert, um abzuwägen, ob sich der Verkauf noch lohnt |
| Steuerliche Vorteile | Vertrag muss sehr genau aufgesetzt werden, damit das Wohnrecht bestehen bleibt |
Das sind die Alternativen
Neben dem Rückmietvertrag gibt es außerdem noch drei Alternativen zur Kapitalbeschaffung über Ihre Immobilie. Bei allen drei Varianten handelt es sich um Formen der Immobilienverrentung. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass Sie den Kaufpreis in der Regel nicht sofort, sondern in monatlichen Zahlungen erhalten.
- Sollten Sie dringend und zeitnah Liquidität benötigen, könnten Sie als Alternative zum Rückmietverkauf auch den Teilverkauf Ihrer Immobilie in Erwägung ziehen. Hier veräußern Sie bis zu 50 % Ihrer Immobilie, bleiben aber der bzw. die Hauptentscheider:in und können sichergehen, dort wohnen bleiben zu können. Es handelt sich hierbei um das sogenannte Nießbrauchrecht.
- Auch die Leibrente stellt eine Alternative zum Rückmietvertrag dar. Bei der Leibrente zahlt der oder die Käufer:in eine monatliche Rente beim Kauf Ihrer Immobilie. Im Gegenzug gibt er oder sie Ihnen als Verkäufer:in das Einverständnis auf ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht.
- Außerdem können Sie auch eine Umkehrhypothek abschließen. Hierbei bleibt die Immobilie Ihr Eigentum und Sie erhalten einen ratenfreien Kredit, der am Ende der Laufzeit zum Beispiel mit dem Verkauf der Immobilie getilgt wird.
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