Mehrfamilienhaus (MFH) kaufen: Investment für die Zukunft
Ein Mehrfamilienhaus (abgekürzt MFH) ist eine Immobilie, die mindestens drei abgeschlossene und baulich voneinander getrennte Wohneinheiten für unterschiedliche Parteien unter einem Dach vereint. Damit bildet es einen klaren Gegensatz zum Einfamilienhaus, das ausschließlich eine Wohnung umfasst. Wer ein Mehrfamilienhaus als Immobilieninvestment kaufen möchte, profitiert bei der Vermietung der Wohnungen von mehreren Mieteinnahmen und einer breiteren Streuung des Leerstands- und Mietausfallrisikos innerhalb des Gebäudes; objekt- und standortbezogene Risiken bleiben jedoch gebündelt.
Die Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien helfen Ihnen gerne, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen möchten. Auch wenn Sie eine Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses veräußern möchten oder auf der Suche nach einer Eigentumswohnung sind – wir sind für Sie da!
Mehrfamilienhaus: Das Wichtigste in Kürze
- Ein Mehrfamilienhaus zeichnet sich durch mehrere abgeschlossene Wohneinheiten unter einem Dach aus.
- Meist gibt es einen gemeinsamen Hauseingang mit Treppenhaus.
- Mehrfamilienhäuser sind beliebte Investitionsobjekte, da gleichzeitig Einnahmen aus mehreren Mietverhältnissen erzielt werden können.
- Der Immobilienwert ist abhängig von Lage, Bauweise und Zustand.
Definition: Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Ob ein Gebäude als Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus zählt, entscheidet allein die Anzahl der abgeschlossenen Wohnungen. Eine einzelne Wohnung macht ein Einfamilienhaus aus, zwei Wohnungen ein Zweifamilienhaus. Erst ab drei separaten Wohnungen unter einem Dach spricht man von einem Mehrfamilienhaus.
Diese Grenze ist kein Zufallsprodukt, sondern zieht einen ganzen Katalog an rechtlichen, steuerlichen und baurechtlichen Regelungen nach sich. Mit der dritten Wohnung gelten andere Vorschriften als für ein Ein- oder Zweifamilienhaus, was spätestens bei einem Bauantrag praktisch spürbar wird.
Mehrfamilienhaus oder Mehrparteienhaus: Wer wohnt hier?
Der Name weckt die Erwartung, in einem Mehrfamilienhaus würden vor allem Familien leben – tatsächlich sagt die Bezeichnung darüber wenig aus. Ebenso gut ziehen Wohngemeinschaften oder Singles in die einzelnen Einheiten ein. Weil „Familie“ hier also eher zufällig gewählt ist, hat sich als treffenderer Alternativbegriff das Mehrparteienhaus etabliert.
Für die Einordnung zählt einzig die Wohnungsanzahl: Ab drei Einheiten beginnt das Mehrfamilienhaus, eine Obergrenze gibt es dagegen nicht. Ob ein Gebäude fünf oder 50 Wohnungen umfasst, ändert an der grundsätzlichen Einordnung nichts.
Innerhalb eines solchen Gebäudes stehen vermietete und von Eigentümer:innen selbst genutzte Wohnungen häufig nebeneinander. Von Etage zu Etage gleichen sich die Grundrisse oft, in größeren Häusern kommen aber auch unterschiedlich geschnittene und unterschiedlich große Einheiten vor – so leben Alleinstehende, Paare und Familien nicht selten Tür an Tür. Nicht ungewöhnlich ist zudem, dass sich neben den Wohnungen auch gewerblich genutzte Flächen im Gebäude befinden, etwa eine Praxis oder ein Ladenlokal im Erdgeschoss. Wie das Zusammenleben im Detail organisiert ist, hält üblicherweise die Hausordnung fest, die Rechte und Pflichten aller Bewohner:innen regelt.
Unterschied zwischen Mehrfamilienhaus und Reihenhaus
Der wesentliche Unterschied liegt in der baulichen Organisation: Ein Reihenhaus ist eine seitlich an weitere Häuser angebaute, eigenständig erschlossene Hauseinheit. Ein Mehrfamilienhaus umfasst mehrere Wohnungen innerhalb eines Gebäudes. Die Grundstücks- und Eigentumsstruktur kann bei Reihenhäusern unterschiedlich ausgestaltet sein. Ein Mehrfamilienhaus befindet sich in der Regel im Besitz einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers oder einer Eigentümergemeinschaft. Dach und Treppenhaus werden beim Mehrfamilienhaus gemeinschaftlich genutzt, während Reihenhäuser baulich stärker voneinander abgegrenzt sind.
Herkunft und äußeres Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses
Seinen Reiz als Wohnform verdankt das Mehrfamilienhaus vor allem einem Vorteil: Auf verhältnismäßig kleiner Grundfläche lässt sich viel Wohnraum unterbringen. Dieser Vorteil trieb historisch auch den Bau solcher Häuser voran: Im Zuge der Industrialisierung wuchsen die Städte rasant und mit ihnen der Bedarf an Wohnraum auf begrenzter Fläche.
Wie ein Mehrfamilienhaus optisch gestaltet ist, lässt sich kaum verallgemeinern: Stuckverzierte Altbauvillen aus der Gründerzeit stehen ebenso für diesen Gebäudetyp wie schlichte, moderne Neubauten. Auch bei der Bauweise gibt es keine Vorgabe – möglich ist die klassische Massivbauweise mit Ziegeln oder Beton genauso wie eine modulare Fertigbauweise.
Mehrfamilienhaus kaufen: Einflussfaktoren auf den Immobilienwert
Der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt von mehreren Faktoren ab: der Anzahl und Größe der Wohneinheiten, dem Baujahr und Zustand der Immobilie, der Energieeffizienz sowie den erzielbaren Mieteinnahmen. Auch die Wohnfläche in Quadratmetern sowie der Zuschnitt der einzelnen Einheiten, etwa als 2-Zimmer-Wohnung oder 3-Zimmer-Wohnung, wirken sich auf den Marktwert aus. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt all diese Aspekte und liefert Käufer:innen und Verkäufer:innen eine verlässliche Orientierung.
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Lage und Bauweise eines Mehrfamilienhauses
Neben der Anzahl der Wohneinheiten beeinflusst auch die Lage den Immobilienwert eines Mehrfamilienhauses erheblich. Dazu zählen etwa die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kitas sowie die allgemeine Infrastruktur im Umfeld. Auch das unmittelbare Wohnumfeld, beispielsweise Grünflächen oder eine geringe Lärmbelastung, wirkt sich auf die Attraktivität und damit auf den Marktwert aus.
Ebenso vielfältig wie die Lage ist die Bauweise eines Mehrfamilienhauses. Je nach Baujahr, Baustil und verwendeten Materialien unterscheiden sich die Gebäude zum Teil deutlich voneinander:
- Massivbauweise: Die tragenden Wände bestehen aus Ziegeln, Kalksandstein oder Beton. Diese Bauweise gilt als besonders langlebig und bietet einen guten Schall- sowie Wärmeschutz.
- Fertigbauweise: Vorgefertigte Wand- und Deckenelemente werden auf der Baustelle montiert. Diese Bauweise ermöglicht in der Regel eine kürzere Bauzeit.
- Geschossanzahl und Grundriss: Mehrfamilienhäuser reichen von kompakten Gebäuden mit wenigen Etagen bis hin zu mehrgeschossigen Bauten mit zahlreichen Wohneinheiten. Ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein zusätzliches Staffelgeschoss schafft weiteren Wohnraum, beispielsweise in Form von Maisonette-Wohnungen.
- Erschließung: Ein zentrales Treppenhaus verbindet üblicherweise alle Wohneinheiten miteinander. In Nordrhein-Westfalen müssen Gebäude – mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern – mit mehr als drei oberirdischen Geschossen grundsätzlich Aufzüge haben; gesetzliche Ausnahmen sind möglich.
- Dachform: Je nach Baustil kommen unterschiedliche Dachformen zum Einsatz, etwa ein Satteldach, ein Flachdach oder ein Walmdach.
- Fassadengestaltung: Die Fassade kann verputzt, verklinkert oder mit Holz verkleidet sein. Balkone, Loggien oder Terrassen erweitern den Wohnraum zusätzlich nach außen.
- Energetische Bauweise: Eine gute Wärmedämmung, eine Dreifachverglasung sowie eine moderne Heiztechnik wie eine Luft-Wasser-Wärmepumpe verbessern die Energieeffizienz.
- Außenanlagen und zusätzliche Abschnitte: Je nach Grundstück verfügen Mehrfamilienhäuser über eine Tiefgarage, oberirdische Stellplätze, einen gemeinsam genutzten Garten oder einen Keller mit individuellen Kellerabteilen.
Diese Faktoren wirken sich sowohl auf die Wohnqualität als auch auf den Immobilienwert aus und sollten bei einer Immobilienbewertung entsprechend berücksichtigt werden.
Mehrfamilienhaus kaufen und verkaufen mit KSK-Immobilien
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte den aktuellen Marktwert kennen. Mit unserem Immobilienwertrechner erhalten Eigentümer:innen kostenfrei eine erste Einschätzung. Auch für die Erstellung eines Energieausweises oder einer Wohnflächenberechnung steht Ihnen die KSK-Immobilien zur Seite. Wir begleiten Verkäufer:innen während des gesamten Verkaufsprozesses: von der Immobilienbewertung bis zum Notartermin.
Interessieren Sie sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage, unterstützen wir Sie auch gerne bei der passenden Immobilienfinanzierung. Als Tochter der Kreissparkasse Köln ist die KSK-Immobilien Ihre zuverlässige Partnerin rund um alle Fragen zum Mehrfamilienhaus.
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