Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eines der zentralen Verfahren zur Immobilienbewertung. Es kommt in der Regel dann zum Einsatz, wenn der Wert einer Immobilie maßgeblich durch ihre nachhaltigen Erträge bestimmt wird – etwa bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien. Im Fokus steht nicht der reine Sachwert, sondern die Frage, welche Einnahmen eine Immobilie langfristig erzielen kann. Der Wert der Immobilie wird dabei auf Basis nachhaltig erzielbarer Erträge und eines marktüblichen Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert.

Ertragswertverfahren: Das Wichtigste in Kürze

• Das Ertragswertverfahren dient der Bewertung von Immobilien, deren Wert maßgeblich von nachhaltig erzielbaren Erträgen wie Mieteinnahmen bestimmt wird.
• Es kommt vor allem bei vermieteten Wohn-, Geschäfts- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz und stellt die wirtschaftliche Ertragskraft in den Mittelpunkt.
• Grundlage der Berechnung sind die nachhaltig erzielbaren Erträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten, getrennt nach Gebäude sowie Grund und Boden.
• Der Gebäudereinertrag wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert und anschließend mit dem Bodenwert zum Gesamtertragswert addiert.
• Änderungen bei Zinssatz oder Kostenannahmen können den ermittelten Immobilienwert deutlich beeinflussen.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien auf Basis der künftig erzielbaren Erträge, in der Regel der Mieteinnahmen. Maßgeblich ist nicht der bauliche Wert des Objekts, sondern die nachhaltig erzielbaren Einnahmen, die eine Immobilie über ihre Nutzungsdauer erwirtschaften kann. Diese zukünftigen Reinerträge werden auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst und bilden die Grundlage für den ermittelten Immobilienwert.

Eingesetzt wird das Verfahren vor allem bei vermieteten Wohn- und Geschäftsimmobilien sowie bei gewerblichen Objekten. Im Unterschied zu anderen Bewertungsmethoden, wie dem Sachwertverfahren, stellt das Ertragswertverfahren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den Vordergrund. Marktübliche Mieten, laufende Bewirtschaftungskosten und der angesetzte Zinssatz fließen direkt in die Bewertung ein und ermöglichen damit eine realitätsnahe Einschätzung renditeorientierter Immobilien.

Anwendung des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Immobilienwert im Wesentlichen von der nachhaltig erzielbaren Ertragskraft abhängt.

Typische Voraussetzungen für die Anwendung sind:

• regelmäßige und langfristig erzielbare Einnahmen,
• eine überwiegend vermietete oder gewerblich genutzte Immobilie,
• ein Marktwert, der sich maßgeblich an der erzielbaren Rendite orientiert.

In diesen Fällen bietet das Ertragswertverfahren eine realistische Grundlage für die Bewertung renditeorientierter Immobilien.

Ertragswertverfahren – Schritt-für-Schritt-Berechnung

Die Berechnung des Ertragswertverfahrens folgt einem klar strukturierten Ablauf, mit dem der wirtschaftliche Wert einer Immobilie systematisch hergeleitet wird. Ziel ist es, die nachhaltig erzielbaren Erträge realistisch abzubilden. Dabei werden sowohl die laufenden Einnahmen als auch die mit der Bewirtschaftung verbundenen Kosten berücksichtigt.

Ein zentrales Merkmal des Ertragswertverfahrens ist die getrennte Betrachtung von Gebäude und Grund und Boden, da beide Wertbestandteile unterschiedlich genutzt und bewertet werden. Auf dieser Grundlage wird der zukünftige Ertrag kapitalisiert und in einen marktgerechten Immobilienwert überführt.

Die Berechnung des Ertragswertverfahrens erfolgt in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten:

1. Jahresrohertrag ermitteln
   Summe der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen
   Dazu zählen Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten.
3. Reinertrag bestimmen
   Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
4. Ertragswert Grund und Boden berücksichtigen
   Der Bodenwert wird separat ermittelt und mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst. Der Gebäudereinertrag ergibt sich aus dem Reinertrag der Immobilie abzüglich der Bodenwertverzinsung.
5. Kapitalisierung mit dem Zinssatz
   Der Gebäudereinertrag wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer kapitalisiert.
6. Gesamtertragswert ermitteln
   Der Immobilienwert ergibt sich aus der Addition des kapitalisierten Gebäudewerts und des Bodenwerts.

Ertragswertverfahren: Beispielrechnung

Zur besseren Veranschaulichung zeigt das folgende Beispiel, wie sich der Immobilienwert rechnerisch aus den erzielbaren Erträgen ableiten lässt. Das Beispiel ist bewusst vereinfacht dargestellt und dient der grundsätzlichen Orientierung.

Beispielrechnung: allgemeines Ertragswertverfahren (vereinfacht dargestellt)

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Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

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