Vorvermieterbescheinigung richtig anfordern und ausstellen
Die Vorvermieterbescheinigung hat sich neben der SCHUFA-Auskunft, also einem zweckgebundenen Bonitätsnachweis, und dem Einkommensnachweis als wichtiges Dokument etabliert, wenn man eine Wohnung vermietet oder selbst zur Miete sucht. Sie kann bestätigen, dass die Miete im bisherigen Mietverhältnis regelmäßig gezahlt wurde und zum Ausstellungszeitpunkt keine fälligen Mietrückstände bekannt sind. Doch was genau steckt dahinter, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten, und worauf sollten Vermieter:innen beim Ausstellen sowie Mieter:innen beim Anfordern achten?
Dieser Ratgeber gibt einen umfassenden Überblick über Inhalt, rechtliche Grundlagen und Anwendung der Vorvermieterbescheinigung – inklusive praktischer Anleitung und einer kostenfreien Muster-Vorlage zum Download.
Die Inhalte dieser Webseite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Beratung oder Auskunft im Einzelfall dar.
Vorvermieterbescheinigung im Überblick
- Definition: Die Vorvermieterbescheinigung bestätigt, dass die Miete während des bisherigen Mietverhältnisses pünktlich gezahlt wurde und – soweit objektiv belegbar – keine erheblichen Pflichtverletzungen aus dem Mietverhältnis bekannt sind. Damit dient sie als Referenz bei der Wohnungsbewerbung.
- Rechtliche Lage: Es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Ausstellung (BGH, Az. VIII ZR 238/08). Lediglich auf eine Quittung über geleistete Mietzahlungen besteht ein Anspruch nach § 368 BGB.
- Inhalt und Kosten: Enthalten sein sollten Angaben zu Mieter:in, Wohnung, Mietdauer und Zahlungsverhalten. Gesetzliche Vorgaben zur Kostenhöhe gibt es nicht. Häufig erfolgt die Ausstellung kostenfrei oder gegen eine moderate Gebühr.
- Alternativen: Wird die Bescheinigung verweigert, lässt sich die Zuverlässigkeit auch über Mietquittungen, Kontoauszüge, SCHUFA-Auskunft oder eine Bürgschaft belegen.
Was ist eine Vorvermieterbescheinigung?
Eine Vorvermieterbescheinigung (auch Mietschuldenfreiheitsbescheinigung genannt, wobei es feine Unterschiede gibt) ist ein Dokument, mit dem ein:e vorherige:r Vermieter:in bestätigt, dass die Mietpartei während des Mietverhältnisses zuverlässig war. Dabei steht oft im Vordergrund, dass die Miete pünktlich gezahlt wurde und keine offenen Forderungen bestehen. Auch kann damit erfragt werden, ob die Mietenden im vorherigen Mietverhältnis zur Störung des Hausfriedens beigetragen oder sich entgegen der Hausordnung verhalten haben. Es muss um erhebliche Pflichtverletzungen gehen, die eine Kündigung rechtfertigen, rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind und auch für das künftige Mietverhältnis relevant sein können. Allgemeine Verstöße gegen die Hausordnung können darunter nicht ohne Weiteres fallen.
Auf dem heutigen Wohnungsmarkt hat dieses Dokument eine wichtige Funktion bei der Auswahl neuer Mieter:innen gewonnen. Es dient als eine Art Referenz, die – ergänzend zu SCHUFA-Auskunft und Einkommensnachweisen – Aufschluss über die Zuverlässigkeit einer Person gibt und so dazu beiträgt, das Risiko künftiger Mietausfälle einzuschätzen. Für die Wohnungssuche und Mietersuche kann eine positive Bescheinigung daher den Ausschlag dafür geben, dass eine Person sich gegenüber Mitbewerbenden hervorhebt.
Inhalt einer Vorvermieterbescheinigung
Typischerweise enthält die Bescheinigung:
- Name(n) der Mieter:innen und Anschrift der Mietwohnung
- Dauer des Mietverhältnisses
- Angaben zu objektiv feststellbaren, erheblichen Pflichtverletzungen (z. B. rechtskräftig festgestellten oder unbestrittenen kündigungsrelevanten Verstößen)
- Bestätigung, dass die Miete stets vollständig und pünktlich gezahlt wurde
„Eine sorgfältig geprüfte Vorvermieterbescheinigung gehört zu den wichtigsten Bausteinen einer erfolgreichen Neuvermietung. Sie gibt einen Einblick in das bisherige Zahlungsverhalten und kann dabei helfen, das Risiko von Mietausfällen deutlich zu senken.“
Saskia Kau, Teamleitung Vermietung
Vorvermieterbescheinigung: Rechtliche Grundlage
Ein gesetzlicher Anspruch auf eine Vorvermieterbescheinigung oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht in Deutschland nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.09.2009 (Az. VIII ZR 238/08) entschieden, dass ein:e Vermieter:in nicht verpflichtet ist, den bisherigen Mieter:innen bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Eine entsprechende Verpflichtung ergibt sich auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht aus § 241 Abs. 2 BGB, sofern sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Lediglich eine Quittung für die empfangenen Mietzahlungen ist auf Verlangen der Mietpartei hin auszustellen.
Beim Verfassen der Bescheinigung ist Sorgfalt geboten. Werden vorsätzlich falsche Auskünfte erteilt, droht eine Schadensersatzpflicht nach § 826 BGB wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung. Auch unwahre negative Aussagen können persönlichkeitsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Üblich und empfehlenswert ist daher eine sachliche Formulierung, die sich auf objektiv überprüfbare Tatsachen wie Zahlungsverhalten und Mietdauer beschränkt.
Auf der anderen Seite stellt das Fälschen einer Bescheinigung ein erhebliches Risiko dar: Wer eine Vorvermieterbescheinigung manipuliert oder selbst ausstellt und damit den Eindruck erweckt, sie stamme von früheren Vermieter:innen, kann sich wegen Urkundenfälschung nach § 267 StGB strafbar machen und muss zudem damit rechnen, dass der neue Mietvertrag fristlos gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13).
Vorvermieterbescheinigung anfordern: So geht’s
Idealerweise wird die Bescheinigung etwa drei Monate vor dem Auszug bei dem bzw. der bisherigen Vermieter:in oder Hausverwaltung angefragt. Das ist früh genug, um Verzögerungen abzufedern, aber aktuell genug für neue Vermieter:innen, die häufig um einen möglichst aktuellen Nachweis bitten (nicht älter als drei bis sechs Monate).
Die Anfrage erfolgt am besten schriftlich per E-Mail oder Brief, kurz und höflich formuliert. Hilfreich ist es, einen vorbereiteten Vordruck beizulegen. Enthalten sein sollten Name, Anschrift der bisherigen Wohnung, Dauer des Mietverhältnisses, eine Frist sowie ein Hinweis auf den Verwendungszweck. Für die Ausstellung darf eine Bearbeitungsgebühr verlangt werden – üblich sind Beträge zwischen 20 und 50 Euro.
Wird die Ausstellung verweigert, lässt sich die Zuverlässigkeit auch anders belegen: durch Mietquittungen nach § 368 BGB, geschwärzte Kontoauszüge, einen Bonitätsnachweis für Mietzwecke, Gehaltsnachweise oder – in geeigneten Fällen – eine Bürgschaft. Wer zuvor bei den Eltern gewohnt hat, kann sich – sofern ein offizielles Mietverhältnis bestand – auch von diesen eine Bestätigung ausstellen lassen.
Vorvermieterbescheinigung erstellen: Anleitung und Muster
Eine Vorvermieterbescheinigung lässt sich formlos verfassen – wichtig ist, dass sie sachlich bleibt und sich auf objektiv überprüfbare Tatsachen beschränkt. Folgende Angaben sollten enthalten sein:
- Absender:in: Name und Anschrift des ausstellenden Vermieters, der ausstellenden Vermieterin oder der Hausverwaltung
- Ort und Datum der Ausstellung
- Angaben zur mietenden Person: Vor- und Nachname, ggf. Geburtsdatum
- Anschrift der Mietwohnung inklusive Etage oder Lage
- Dauer des Mietverhältnisses: Beginn und Ende bzw. Hinweis „laufend“
- Höhe der Miete inklusive Nebenkosten
- Bestätigung der Mietschuldenfreiheit: Aussage, dass die Miete regelmäßig, vollständig und pünktlich gezahlt wurde und dass zum Ausstellungszeitpunkt keine fälligen Mietrückstände bekannt sind
- Vorbehalt für eventuelle Nachforderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen
- Unterschrift des bzw. der Vermieter:in
Auf allzu wohlwollende Formulierungen oder pauschale Charakterurteile sollte verzichtet werden, um Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Ebenso sind unwahre negative Aussagen unzulässig.
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Häufig gestellte Fragen
Da es sich um eine freiwillige Leistung handelt, gibt es keine gesetzlich festgelegte Gebühr. In der Praxis bewegen sich die Kosten meist zwischen 20 und 50 Euro. Muss der oder die Vermieter:in lediglich einen vorbereiteten Vordruck unterschreiben, wird die Bescheinigung häufig kostenfrei ausgestellt.
Die Bescheinigung wird von dem oder der bisherigen Vermieter:in oder der zuständigen Hausverwaltung ausgestellt. Wer zuvor bei den Eltern gewohnt hat, kann sich – sofern ein offizielles Mietverhältnis bestand – auch von diesen eine entsprechende Bestätigung ausstellen lassen. Die Anfrage erfolgt am besten schriftlich per E-Mail oder Brief, idealerweise mit einem beigefügten Vordruck.
Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Ausstellung besteht nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.09.2009 (Az. VIII ZR 238/08) klargestellt, dass Vermieter:innen über die Quittung nach § 368 BGB hinaus keine Bescheinigung ausstellen müssen. Auch Mieter:innen sind nicht verpflichtet, sie bei einer Wohnungsbewerbung vorzulegen. In der Praxis bitten viele Vermieter:innen dennoch um einen solchen Nachweis.
In der Regel wird die Bescheinigung im Rahmen der Wohnungsbewerbung erbeten. Je nach Phase des Bewerbungsprozesses können weitere Unterlagen hinzukommen, etwa ein Bonitätsnachweis für Mietzwecke oder – nach positiver Vorauswahl – geeignete Einkommensnachweise. Die Bescheinigung sollte zu diesem Zeitpunkt nicht älter als drei bis sechs Monate sein. Empfehlenswert ist es daher, die Bescheinigung etwa drei Monate vor dem geplanten Auszug bei dem bzw. der bisherigen Vermieter:in anzufragen.
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