Grundschuld löschen lassen vor dem Immobilienverkauf

Wer eine bereits abbezahlte Immobilie verkaufen möchte, sollte in der Regel die Grundschuld löschen lassen. Denn auch wenn der zugehörige Kredit längst getilgt ist, bleibt der Eintrag im Grundbuch bestehen, bis er aktiv gelöscht wird. Für einen reibungslosen Immobilienverkauf lohnt es sich daher, sich frühzeitig mit der Löschung der Grundschuld auseinanderzusetzen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was eine Grundschuld ist, wann sich eine Löschung lohnt, welche Kosten dabei entstehen und wie Sie mit KSK-Immobilien gut vorbereitet in den Verkaufsprozess starten.

Grundschuld löschen lassen: Das Wichtigste in Kürze

• Eine Grundschuld wird nach vollständiger Tilgung des Kredits nicht automatisch gelöscht, sondern sie bleibt zunächst im Grundbuch bestehen.
• Für den Verkauf einer lastenfreien Immobilie ist die Löschung in der Regel sinnvoll und wird von Käufer:innen sowie deren Bank oft vorausgesetzt.
• Notwendig für die Löschung sind eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank sowie ein Löschungsantrag beim Grundbuchamt.
• Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Original-Grundschuldbrief vorgelegt werden.
• Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und hängen vom Geschäftswert sowie von den konkreten Tätigkeiten des Notariats ab. Diese belaufen sich auf circa 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuld.

Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld

Bei der Grundschuld unterscheidet man zwei Varianten: die Buchgrundschuld, die ausschließlich im Grundbuch eingetragen ist, und die Briefgrundschuld, bei der zusätzlich ein Grundschuldbrief als Urkunde ausgestellt wird. Bei einer Buchgrundschuld lässt sich die Löschung meist unkomplizierter umsetzen, da kein physisches Dokument vorgelegt werden muss. Hier genügt es, die Grundschuld ohne Brief löschen zu lassen, also mit Löschungsbewilligung und Antrag allein.

Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich der Original-Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einzureichen. Ist dieser nicht mehr auffindbar, kann der Grundschuldbrief über ein sogenanntes Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Dieser Vorgang kann jedoch mehrere Monate in Anspruch nehmen und sollte nach Möglichkeit vermieden werden.

Wann sollte ich eine Grundschuld löschen lassen?

Ob sich die Löschung der Grundschuld lohnt, hängt vor allem davon ab, ob Sie die Immobilie weiter nutzen oder verkaufen möchten. Wer im Haus wohnen bleibt und mittelfristig keine weitere Finanzierung plant, kann die Eigentümergrundschuld zunächst bestehen lassen. Diese lässt sich bei Bedarf, etwa für eine Modernisierung, erneut als Sicherheit nutzen, ohne dass eine kostenpflichtige Neueintragung anfällt.

Grundschuld löschen bei Verkauf

Anders sieht es aus, wenn ein Verkauf ansteht. Verkäufer:innen verpflichten sich im Kaufvertrag in der Regel, eine lastenfreie Immobilie zu übergeben und tragen dafür meist auch die Kosten der Löschung. Zudem bestehen die meisten Käufer:innen sowie deren finanzierende Bank auf einem bereinigten Grundbucheintrag, bevor eine neue Grundschuld eingetragen werden kann. Wer die Grundschuld löschen lässt, bevor die Immobilie inseriert wird, vermeidet Verzögerungen im späteren Verkaufsprozess – etwa dann, wenn Löschungsunterlagen oder der Grundschuldbrief erst nachträglich beschafft werden müssen.

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Grundschuld löschen: Vor- und Nachteile

Ob eine Löschung im individuellen Fall sinnvoll ist, lässt sich am besten anhand der jeweiligen Vor- und Nachteile abwägen.

Grundschuld löschen – was wird benötigt?

Damit eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, müssen verschiedene Unterlagen vorliegen. Welche Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um eine Buchgrundschuld oder eine Briefgrundschuld handelt.  Dazu können folgende Dokumente gehören:

• Löschungsbewilligung der Bank: Nachdem das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, stellt die finanzierende Bank eine Löschungsbewilligung aus. Mit diesem Dokument bestätigt sie, dass sie der Löschung der Grundschuld zustimmt.
• Notariell beglaubigter Löschungsantrag: Die Löschung muss über eine Notarin oder einen Notar beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Der Löschungsantrag wird notariell beglaubigt und anschließend eingereicht.
• Original-Grundschuldbrief (bei einer Briefgrundschuld): Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, muss zusätzlich der originale Grundschuldbrief vorgelegt werden. Ist dieser verloren gegangen, kann ein zeit- und kostenintensives Aufgebotsverfahren erforderlich werden.
• Gültiger Identitätsnachweis: Für die notarielle Beurkundung oder Beglaubigung ist ein gültiger Personalausweis oder Reisepass erforderlich.

Sind alle Unterlagen vollständig, reicht der Notar den Löschungsantrag beim Grundbuchamt ein. Nach erfolgreicher Prüfung trägt das Grundbuchamt die Löschung ein und kennzeichnet die bisherige Grundschuld als gelöscht.

Grundschuld löschen ohne Notar:in?

Eine vollständig eigenständige Löschung ohne Notar:in ist in der Praxis kaum möglich. Notariell beglaubigt werden müssen die Löschungsbewilligung der Bank sowie – sofern erforderlich – die Zustimmung der Eigentümer:innen; erst mit diesen beglaubigten Unterlagen wird das Grundbuchamt tätig. Der Löschungsantrag selbst ist dagegen grundsätzlich formfrei und kann formlos beim Grundbuchamt gestellt werden. In der Praxis wird er jedoch meist zusammen mit den beglaubigten Unterlagen über den Notar oder die Notarin eingereicht. Digitale Antragsportale einzelner Grundbuchämter oder Banken können den Ablauf zwar vereinfachen und beschleunigen, ersetzen die notarielle Beglaubigung von Bewilligung und Zustimmung jedoch nicht.

Wie lange dauert die Löschung im Grundbuch?

Die genaue Dauer der Grundschuldlöschung lässt sich nicht pauschal angeben. Die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank geht in der Regel zügig, wobei vorab noch geprüft wird, ob das Darlehen tatsächlich vollständig getilgt ist. Die abschließende Bearbeitung durch das Grundbuchamt hängt von dessen Auslastung und dem jeweiligen Bundesland ab – hier können einige Tage, aber auch mehrere Wochen oder Monate vergehen. Wer den Verkauf der Immobilie plant, sollte die Löschung daher frühzeitig anstoßen, um Verzögerungen beim Notartermin oder der Kaufpreiszahlung zu vermeiden.

Immobilienverkauf: Grundschuld übernehmen oder löschen lassen?

Beim Immobilienverkauf mit bestehender Finanzierung stellt sich die Frage, ob die Grundschuld übernommen oder gelöscht werden soll. Ist noch ein Darlehen offen, kann die kaufende Partei dieses mit Zustimmung der Bank übernehmen und die bestehende Grundschuld weiterverwenden – das spart die Kosten einer Neueintragung.

Alternativ kann die Bank die Grundschuld – notariell beglaubigt – an die neuen Eigentümer:innen abtreten, wenn kein offenes Darlehen mehr daran hängt. Voraussetzung ist in jedem Fall die Zustimmung aller Beteiligten: von Verkäufer:innen, Käufer:innen und der finanzierenden Bank. Verlangt die Bank der kaufenden Partei hingegen eine eigene, neu eingetragene Grundschuld, führt an der Löschung der alten Eintragung meist kein Weg vorbei.

Grundschuld einer geerbten Immobilie

Auch im Erbfall lohnt sich ein Blick ins Grundbuch. Übernehmen Erb:innen eine bereits abbezahlte Immobilie, ist dort häufig noch eine Grundschuld eingetragen, obwohl das ursprüngliche Darlehen längst getilgt wurde. Wer die geerbte Immobilie zeitnah verkaufen möchte, sollte die Grundschuld löschen lassen, um die Immobilie lastenfrei übergeben zu können.

Soll die Immobilie hingegen im Familienbesitz bleiben oder weitervermietet werden, kann es sinnvoll sein, die Eigentümergrundschuld zunächst zu erhalten, um sie später für Modernisierungen oder andere Finanzierungen zu nutzen. In jedem Fall lohnt sich eine frühzeitige Prüfung, ob Löschungsbewilligung und – bei einer Briefgrundschuld – der Original-Grundschuldbrief bereits vorliegen oder bei der Bank angefordert werden müssen.

Kosten einer Grundschuld-Löschung

Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld richten sich nach der eingetragenen Grundschuldsumme und setzen sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Honorar des Notars bzw. der Notarin sowie der Gebühr des Grundbuchamts. Die Gebühren belaufen sich auf 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme. Es fällt jeweils die 0,5-fache Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an.

Beispielrechnung

Angenommen, die Gebühren belaufen sich auf 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme, fallen bei einer Grundschuld von 200.000 Euro für Notar:in und Grundbuchamt jeweils circa 217,5 Euro an – insgesamt also 435 Euro. Hinzu kommen ggf. weitere Gebühren, beispielsweise Umsatzsteuer auf die Notargebühr oder Auslagen wie eine zusätzliche Post- und Telekommunikationspauschale (meist 20 Euro).

Die Löschungsbewilligung selbst stellt die Bank kostenfrei aus, da sie hierzu gesetzlich verpflichtet ist. Für eine genaue Kalkulation der individuellen Kosten empfiehlt sich ein Online-Kostenrechner, mit dem sich die voraussichtlichen Notar- und Grundbuchgebühren vorab unverbindlich ermitteln lassen.

Gut vorbereitet für den Immobilienverkauf mit KSK-Immobilien

KSK-Immobilien ist Ihre zuverlässige Partnerin rund um den Immobilienverkauf im Rheinland. Unsere Immobilienexpert:innen begleiten Sie von der Immobilienvermarktung bis hin zum Verkauf. Nutzen Sie zusätzlich unseren kostenfreien Immobilienwertrechner, um vorab eine erste Einschätzung zum Marktwert Ihrer Immobilie zu erhalten. Bei Fragen rund um den Verkaufsprozess stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Seite.

Häufige Fragen zur Grundschuld-Löschung

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