Marktbericht 2022 der KSK-Immobilien: Angebotsmangel setzt Immobilienmarkt im Oberbergischen Kreis weiter unter Druck

Köln, 04.05.2022. Die KSK-Immobilien hat heute den „Marktbericht 2022“ veröffentlicht, ihr umfangreiches Zahlen- und Datenwerk rund um die Immobilienmärkte in der Region Köln/Bonn. Die Auswertungen verdeutlichen, dass die Immobilienpreise neue Höchstwerte erreicht haben, die Preisdynamik zuletzt jedoch etwas nachgelassen hat. Die stark steigenden Hypothekenzinsen haben die Nachfrage gebremst, das geringe Angebot setzt die Preise am regionalen Immobilienmarkt jedoch weiter unter Druck.

Die KSK-Immobilien, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, hat heute zum mittlerweile elften Mal ihren detaillierten Immobilienmarktbericht für die Region Köln/Bonn veröffentlicht. Das umfangreiche Werk beinhaltet zahlreiche Daten für alle Städte und Gemeinden im Oberbergischen Kreis, aber auch für den Rheinisch-Bergischen Kreis, Rhein-Sieg-Kreis und Rhein-Erft-Kreis sowie für Köln, Bonn und Leverkusen. Der KSK-Immobilien-Marktbericht gibt einen Überblick über aktuelle Preisniveaus und Preisentwicklungen in den verschiedenen Teilmärkten, zudem stellt er die wichtigsten Trends zu Nachfrage und Angebot dar. Es zeigt sich, dass sich die Nachfrage getrieben durch die Energiekrise und den Zinsaufschwung weiter ausdifferenziert, während das Immobilienangebot im Großraum Köln/Bonn rückläufig ist. Insgesamt stellt sich der Oberbergische Kreis weiter als attraktiver Immobilienmarkt dar, der von der hohen Dynamik Kölns stark profitiert.

Immobilienpreise erreichen neue Höchstwerte
Die detaillierten Auswertungen im neuen „KSK-Immobilien-Marktbericht 2022“ zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten Monaten neue Höchstwerte erreicht haben. Im Oberbergischen Kreis kosten mindestens fünf Jahre alte freistehende Einfamilienhäuser im Durchschnitt rund 368.000 Euro – ein Plus von 12,7 % gegenüber dem Vorjahreswert. Absolut betrachtet liegt der Zugewinn innerhalb eines Jahres bei 41.500 Euro. Überdurchschnittlich hohe Eigenheimpreise sind in Radevormwald (468.000 Euro) und Lindlar (448.000 Euro) zu zahlen. Am anderen Ende der Preisskala steht Morsbach mit einem mittleren Preisniveau im Bestand von ca. 255.000 Euro. Jedoch sind auch hier die Preise innerhalb eines Jahres deutlich um 21,7 % angestiegen.

Bei Bestandseigentumswohnungen haben die Immobilienpreise im Oberbergischen Kreis ebenfalls weiter zugelegt. Hier liegt ein Zuwachs um 5,3% auf nun 1.777 Euro/m² innerhalb eines Jahres vor. Im Neubaubereich haben einige kleinere Maßnahmen in Gummersbach und Lindlar mittlerweile die Grenze von 3.500 Euro/m² überschritten. Auf Kreisebene sind die Neubaupreise für Eigentumswohnungen um 4,5 % gegenüber dem Vorjahreswert angestiegen.

Das Mietsegment zeichnet sich nach wie vor durch einen verhältnismäßig moderaten Preisanstieg von rund 2,4 % im Vergleich zum Vorjahreswert aus. In der Neuvermietung sind für Bestandswohnungen im Oberbergischen Kreis inzwischen im Durchschnitt 6,76 Euro/m² zu zahlen. Die höchsten Durchschnittsmieten im Bestand besitzen Wiehl mit 7,42 Euro/m² und Lindlar mit 7,32 Euro/m². Im Neubausegment sind die Mieten im Kreis auf 9,16 Euro/m² angestiegen, sie liegen damit 5,9 % höher als in 2020.

Die differenzierten Analysen im neuen „KSK-Immobilien-Marktbericht 2022“ zeigen allerdings auch, dass die Preisdynamik Ende 2021 ersichtlich nachgelassen hat. „Die enormen Preissprünge aus dem 2. Halbjahr 2020 und 1. Halbjahr 2021 sehen wir aktuell nicht mehr – zumindest nicht im Bestandssegment“, erklärt Dr. Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien. „Im Neubaubereich treiben die stark steigenden Baukosten die Preise weiter nach oben.“

Zinsanstieg bremst Nachfragehoch aus, der Angebotsmangel übt weiter Druck auf die Preise aus
Während die Coronapandemie für einen enormen Nachfrageschub gesorgt hat, bremst der sprunghafte Anstieg der Hypothekenzinsen derzeitig die Nachfrage. „Nach einer jahrelangen Niedrigzinsphase sehen wir derzeit wieder deutlich steigende Hypothekenzinsen“, erläutert Kai Hansen, ebenfalls Geschäftsführer der KSK-Immobilien. „Das sorgt für steigende Finanzierungskosten beim Immobilienkauf und bremst die Immobiliennachfrage. Allerdings herrscht weiterhin ein Nachfrageüberhang in unserer Region vor, und es gibt nach wie vor viele Käufer mit hoher Liquidität.“ Außerdem sorgt das kleiner werdende Angebot für einen anhaltenden Druck auf den regionalen Immobilienmarkt, wie die Auswertungen im KSK-Immobilien-Marktbericht 2022 zeigen. Im Jahr 2021 wurden in der gesamten Region Köln/Bonn 15,5 % weniger Eigenheime veräußert als noch im Jahr zuvor. Einerseits ist die zu niedrige Bautätigkeit in der Region ein Grund für den Angebotsmangel, aber auch das abwartende Verhalten einiger Eigentümerinnen und Eigentümer sorgt dafür, dass Umzugsketten nicht in Gang kommen.

Allerdings sollten Verkäufer nicht darauf spekulieren, dass sich die Preissteigerungen der Vergangenheit in allen Segmenten nahtlos weiter fortsetzen werden. „Die vielen Unsicherheiten – von steigenden Zinsen, über stark steigende Baukosten bis hin zu ansteigenden Lebensunterhaltskosten – werden zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Märkte führen“, erläutert Matthias Wirtz, Leiter Research und Unternehmenskommunikation der KSK-Immobilien. „Bei modernisierungsbedürftigen Immobilien ist wieder mit längeren Vertriebszeiten zu rechnen, während die Nachfrage bei hochwertigen Häusern in guten Lagen weiter sehr hoch bleiben wird.“

Ukrainekrieg lenkt Fokus auf regenerative Energieträger
Der Ukrainekrieg wirkt nicht nur bei der Zinsentwicklung als Trendverstärker, er führt am Immobilienmarkt zudem dazu, dass bei Investoren und Privatpersonen das Thema Nachhaltigkeit noch stärker in den Blick genommen wird. Aufgrund der steigenden Energiepreise sowie der ins Bewusstsein gerückten Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen haben Häuser mit regenerativen Energieträgern und Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise eine E-Ladesäule stark an Beliebtheit gewonnen. Auch das jüngst veröffentlichte 10-Stufen-Modell der Bundesregierung zur Verteilung der CO2-Abgabe steigert die Attraktivität energieeffizienter Bestände. „Alte Bestände mit schlechter Energiebilanz geraten zunehmend unter Druck“, hebt der Immobilienexperte Matthias Wirtz hervor. „Zumal steigende Handwerkerkosten und Materialpreise dazu führen, dass die Nachfrager einen höheren Risikoaufschlag bei Kaufverhandlungen einkalkulieren.“