Es wird auch Gewinner geben – wo Corona Investmentchancen bietet

News
29.04.2020

Die
Kinder nehmen zwar immer noch keine Rücksicht auf den neuen Mitbewohner, aber
so langsam schärft sich der Blick auf die aktuellen Entwicklungen und die
Erkenntnis wächst: nicht alles wird den Bach heruntergehen. Im Gegenteil, auch
wenn einige Experten und Medien noch immer versuchen, Wenden am
Immobilienmarkt, platzende Blasen und Preisverfall herbeizureden, sehen immer
mehr Marktakteure, dass sich interessante Chancen auftun.

Es scheint zunehmender Common Sense zu werden, dass die
Corona Krise die Immobilienmärkte nicht ansatzweise so hart treffen wird, wie
es die Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren gemacht hat. Die Wirtschaftsweisen
glauben aktuell sogar, dass sich bereits in der zweiten Jahreshälfte wieder ein
positives Wirtschaftswachstum einstellen könnte. Insbesondere im wirtschaftlich
gut aufgestellten Rheinland könnten sich damit die negativen wirtschaftlichen
Folgen im Rahmen halten und befürchtete größere Insolvenzen und damit für die
jeweiligen Immobilieneigentümer entstehenden Mietausfälle weitgehend vermeiden
werden. Natürlich ist eine solch positive Entwicklung zum heutigen Zeitpunkt
bei weitem noch nicht sicher, sondern auch folgenreichere Szenarien sind
möglich. Aber würden diese wirklich den Immobilienmarkt fundamental verändern?

Um es nur noch einmal vorab gesagt zu haben: Weil es aus
meiner Sicht nie eine Blase gab, kann da auch gar nichts platzen. Die
Preisanstiege der letzten Jahre waren im Kern die Folge sinkender
Renditeanforderungen und auch einer in Teilen erstaunlich geringen
Risikoeinschätzung der Mietzahlungssicherheit einzelner Branchen. Und während
die Renditeanforderungen angesichts der weiter vorhandenen Liquidität im Markt
und der sogar noch gesunkenen Zinsen auch weiterhin sehr niedrig bleiben werden,
so wird sich die Risikoeinschätzung gegenüber so mancher Branche in den
nächsten Wochen weiter verschieben. „Weiter“ verschieben, weil wir im Kern
nicht sehen, dass sich Einschätzungen fundamental drehen, sondern dass sich bereits
absehbare Trends der letzten Monate jetzt deutlich beschleunigen und an Ausmaß
gewinnen. Zwei Beispiele:

Einzelhandelsimmobilien – Highstreet:

Vor Corona stellte sich die Situation so dar, dass die
Spitzenmieten in den 1-a-Lagen deutlich rückläufig waren. Neuvermietungen
erfolgten nur zäh, immer mehr klassische Einzelhandelsnutzungen wurden von
Gastronomie verdrängt. Die Suche nach innovativen Ladenkonzepten in der
Zusammenführung von Online-Shoppingwelt und Vor-Ort-Eventerlebnis bestimmte die
Branche. Die auf Highstreet-Immobilien gezahlten Multiplikatoren waren schon
immer sehr hoch und nahmen zuletzt zunehmend das Ausmaß von Liebhaberei an.

Was bedeutet nun Corona? Die Spitzenmieten werden noch
deutlicher zurückgehen. Insolvenzen von Einzelhandels- und
Gastronomieunternehmen werden kaum zu vermeiden sein. Aber wie im Fall Vapiano
werden es auch hier oftmals bereits die angeschlagenen Unternehmen und Konzepte
sein, die jetzt endgültig aufgeben müssen.

Längere Leerstände, auch in 1-a-Lagen, werden die Regel
sein, weil attraktive Nachnutzungen nicht parat stehen. Expansionstätigkeiten
dürften in der kommenden Zeit bei vielen Unternehmen nur vorsichtig erfolgen.
Und die Anzahl innovativer und Ertrag bringender Zwischennutzungen ist
letztlich auch endlich. Aber dennoch gilt: In 1-a-Lagen muss und wird es
angesichts der immer noch sehr hohen Frequenz an Menschen, die täglich diese
Lagen passieren, auch Nutzungskonzepte, die hohe Mieten generieren, geben.
Welche das sind, wird sich gerade auch in den kommenden Monaten vielleicht
schneller zeigen als gedacht. Kurzfristig erwarten wir aber dennoch, dass auch
die Liebhaberpreise für diese Immobilien deutlich sinken werden.

Kindertagesstätten

Kindertagesstätten sind einer der „Uprising Stars“ der
letzten zwei Jahre. Ausgelöst von einem völlig unterschätzen Bedarf von Seiten
der Kommunen entstehen überall im Land neue Kindertagesstätten. Ausgestattet
mit langlaufenden Betreiberverträgen, oftmals durch Bürgschaften oder
Patronatserklärungen der Kommunen abgesichert und in manchen Fällen durch
Mietzuschüsse sogar noch unterstützt. Wurden ältere Kitas, gerade in
wirtschaftlich schwächeren und peripheren Lagen, noch vor wenigen Jahren
allenfalls zu Faktoren vom 14- bis 17-fachen gehandelt, waren zuletzt das 21-
bis 24-fache zunehmend normal. Auch die breite Debatte über
Nachhaltigkeitsanforderungen von Immobilieninvestments hat diese Entwicklung
unterstützt.

Und jetzt während der Coronakrise? Die Kundschaft bleibt
aus, es gibt teilweise Betretungsverbote! Aber anders als bei einem Restaurant
oder Hotel sind die wirtschaftlichen Folgen für Betreiber und
Immobilieneigentümer erst einmal gering. Nachdem immer mehr Kommunen und
Landkreise beschlossen hatten, den Eltern die Kita-Gebühren für die Zeit der
Schließung zu erstatten, haben sich beispielsweise in NRW das Land und die
Kommunen darauf geeinigt, diese für den April jeweils hälftig zu übernehmen.
Das heißt: Weder sind Betreiber von Kitas kurzfristig von Insolvenzen bedroht,
noch wird über die Aussetzung von Mietzahlungen diskutiert. Wir erwarten, dass
der Trend der letzten Zeit entsprechend noch weiter an Dynamik gewinnt und Kitas
als sozial nachhaltige und sichere Immobilieninvestition noch nachgefragter
werden wird. Ein weiteres Steigen der Preise erscheint daher sehr
wahrscheinlich.

Schlussfolgerung

Langfristig werden sich Immobilieninvestitionen in guten
Lagen, an guten Standorten und in einer Region wie dem Rheinland mit Sicherheit
lohnen. Kurzfristig sind negative Folgen des Corona-Virus auf einzelne Segmente
allerdings nicht auszuschließen bzw. zu erwarten. Aber je schneller wieder
Normalität eintritt, je stärker werden Immobilieninvestitionen auch wieder in
den Fokus geraten. Einen grundlegenden Preisverfall halten wir für
ausgesprochen unwahrscheinlich.

Die grundlegenden Trends an den Märkten werden auch durch das
Corona-Virus nicht ausgehebelt, Entwicklungen der letzten Zeit aber deutlich
beschleunigt. Wer diese Entwicklungsmuster jetzt erkennt, schnell und
konsequent handelt, dem bieten sich attraktive Investitionsmöglichkeiten.