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29.04.2020

Es wird auch Gewinner geben – wo Corona Investmentchancen bietet

Die Kinder nehmen zwar immer noch keine Rücksicht auf den neuen Mitbewohner, aber so langsam schärft sich der Blick auf die aktuellen Entwicklungen und die Erkenntnis wächst: Nicht alles wird den Bach heruntergehen. Im Gegenteil, auch wenn einige Experten und Medien noch immer versuchen, Wenden am Immobilienmarkt, platzende Blasen und Preisverfall herbeizureden, sehen immer mehr Marktakteure, dass sich auch während und durch Corona interessante Investmentchancen auftun.

Es scheint zunehmender Common Sense zu werden, dass die Corona Krise die Immobilienmärkte nicht ansatzweise so hart treffen wird, wie es die Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren gemacht hat. Die Wirtschaftsweisen glauben aktuell sogar, dass sich bereits in der zweiten Jahreshälfte wieder ein positives Wirtschaftswachstum einstellen könnte. Insbesondere im wirtschaftlich gut aufgestellten Rheinland könnten sich damit die negativen wirtschaftlichen Folgen im Rahmen halten und befürchtete größere Insolvenzen und damit für die jeweiligen Immobilieneigentümer entstehenden Mietausfälle weitgehend vermeiden werden. Natürlich ist eine solch positive Entwicklung zum heutigen Zeitpunkt bei weitem noch nicht sicher, sondern auch folgenreichere Szenarien sind möglich. Aber würden diese wirklich den Immobilienmarkt fundamental verändern?

Um es nur noch einmal vorab gesagt zu haben: Weil es aus unserer Sicht nie eine Blase gab, kann da auch gar nichts platzen. Die Preisanstiege der letzten Jahre waren im Kern die Folge sinkender Renditeanforderungen und auch einer in Teilen erstaunlich geringen Risikoeinschätzung der Mietzahlungssicherheit einzelner Branchen. Und während die Renditeanforderungen angesichts der weiter vorhandenen Liquidität im Markt und der sogar noch gesunkenen Zinsen auch weiterhin sehr niedrig bleiben werden, so wird sich die Risikoeinschätzung gegenüber so mancher Branche in den nächsten Wochen weiter verschieben. „Weiter“ verschieben, weil wir im Kern nicht sehen, dass sich Einschätzungen fundamental drehen, sondern dass sich bereits absehbare Trends der letzten Monate jetzt deutlich beschleunigen und an Ausmaß gewinnen. Zwei Beispiele:

Einzelhandelsimmobilien – Highstreet

Vor Corona stellte sich die Situation so dar, dass die Spitzenmieten in den 1-a-Lagen deutlich rückläufig waren. Neuvermietungen erfolgten nur zäh, immer mehr klassische Einzelhandelsnutzungen wurden von Gastronomie verdrängt. Die Suche nach innovativen Ladenkonzepten in der Zusammenführung von Online-Shoppingwelt und Vor-Ort-Eventerlebnis bestimmte die Branche. Die auf Highstreet-Immobilien gezahlten Multiplikatoren waren schon immer sehr hoch und nahmen zuletzt zunehmend das Ausmaß von Liebhaberei an.

Was bedeutet nun Corona? Die Spitzenmieten werden noch deutlicher zurückgehen. Insolvenzen von Einzelhandels- und Gastronomieunternehmen werden kaum zu vermeiden sein. Aber wie im Fall Vapiano werden es auch hier oftmals bereits die angeschlagenen Unternehmen und Konzepte sein, die jetzt endgültig aufgeben müssen.

Längere Leerstände, auch in 1-a-Lagen, werden die Regel sein, weil attraktive Nachnutzungen nicht parat stehen. Expansionstätigkeiten dürften in der kommenden Zeit bei vielen Unternehmen nur vorsichtig erfolgen. Und die Anzahl innovativer und Ertrag bringender Zwischennutzungen ist letztlich auch endlich. Aber dennoch gilt: In 1-a-Lagen muss und wird es angesichts der immer noch sehr hohen Frequenz an Menschen, die täglich diese Lagen passieren, auch Nutzungskonzepte, die hohe Mieten generieren, geben. Welche das sind, wird sich gerade auch in den kommenden Monaten vielleicht schneller zeigen als gedacht. Kurzfristig erwarten wir aber dennoch, dass auch die Liebhaberpreise für diese Immobilien deutlich sinken werden.

Kindertagesstätten

Kindertagesstätten sind einer der „Uprising Stars“ der letzten zwei Jahre. Ausgelöst von einem völlig unterschätzen Bedarf von Seiten der Kommunen entstehen überall im Land neue Kindertagesstätten. Ausgestattet mit langlaufenden Betreiberverträgen, oftmals durch Bürgschaften oder Patronatserklärungen der Kommunen abgesichert und in manchen Fällen durch Mietzuschüsse sogar noch unterstützt. Wurden ältere Kitas, gerade in wirtschaftlich schwächeren und peripheren Lagen, noch vor wenigen Jahren allenfalls zu Faktoren vom 14- bis 17-fachen gehandelt, waren zuletzt das 21-bis 24-fache zunehmend normal. Auch die breite Debatte über Nachhaltigkeitsanforderungen von Immobilieninvestments hat diese Entwicklung unterstützt.

Und jetzt während der Coronakrise? Die Kundschaft bleibt aus, es gibt teilweise Betretungsverbote! Aber anders als bei einem Restaurant oder Hotel sind die wirtschaftlichen Folgen für Betreiber und Immobilieneigentümer erst einmal gering. Nachdem immer mehr Kommunen und Landkreise beschlossen hatten, den Eltern die Kita-Gebühren für die Zeit der Schließung zu erstatten, haben sich beispielsweise in NRW das Land und die Kommunen darauf geeinigt, diese für den April jeweils hälftig zu übernehmen. Das heißt: Weder sind Betreiber von Kitas kurzfristig von Insolvenzen bedroht, noch wird über die Aussetzung von Mietzahlungen diskutiert. Wir erwarten, dass der Trend der letzten Zeit entsprechend noch weiter an Dynamik gewinnt und Kitas als sozial nachhaltige und sichere Immobilieninvestition noch nachgefragter werden wird. Ein weiteres Steigen der Preise erscheint daher sehr wahrscheinlich.

Schlussfolgerung

Langfristig werden sich Immobilieninvestitionen in guten Lagen, an guten Standorten und in einer Region wie dem Rheinland mit Sicherheit lohnen. Kurzfristig sind negative Folgen des Corona-Virus auf einzelne Segmente allerdings nicht auszuschließen bzw. zu erwarten. Aber je schneller wieder Normalität eintritt, je stärker werden Immobilieninvestitionen auch wieder in den Fokus geraten. Einen grundlegenden Preisverfall halten wir für ausgesprochen unwahrscheinlich.

Die grundlegenden Trends an den Märkten werden auch durch das Corona-Virus nicht ausgehebelt, Entwicklungen der letzten Zeit aber deutlich beschleunigt. Wer diese Entwicklungsmuster jetzt erkennt, schnell und konsequent handelt, dem bieten sich auch während Corona attraktive Investmentchancen.

 

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