Das Ende des Immobilienbooms?

News
15.04.2020

Welche Auswirkung hat
die Corona-Krise auf die Preise? Sind die Zeiten ständig steigender
Immobilienpreise vorbei?

Das kommt darauf an, über welche Immobilienpreise wir reden.
Über die Preise, die große institutionelle Anleger für Hotels und
Einkaufszentren zahlen, oder über die, die für Bestandseigenheime und
Eigentumswohnungen in Köln und dem Umland gezahlt werden? Einige große
Kapitalanleger werden in der Tat ihre Risikoeinschätzungen für manche Immobilienarten
anpassen, sodass dort der Preisanstieg gestoppt wird. Auch werden aktuell weniger
Transaktionen vollzogen, sodass der Kreislauf von kaufen und teurer verkaufen
zumindest aktuell verlangsamt wird. Bei einigen Immobilienarten, die sehr
sichere Mieteinnahmen ermöglichen – beispielsweise Kindergärten – und zugleich
den aktuellen Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen, erwarten wir aber auch
noch weiter steigende Preise.

Und wie sieht das mit
den selbstgenutzten Immobilien aus?

Hier sehe ich mittelfristig wenig Gründe für einen
deutlichen Preisrückgang. Weder das Angebot noch die Nachfrage werden sich mittelfristig
substanziell verändern. Anders als beispielsweise damals in der Finanzkrise in
den USA, als steigende Zinsen Immobilienbesitzer zwangen, ihre Häuser zu
verkaufen, muss in Deutschland aktuell niemand zwangsweise sein Eigentum
veräußern. Langfristig feste, niedrige Zinsen und die Möglichkeit kurzfristiger
Stundungen bieten Eigentümern hier viel Sicherheit. Und sollten Haushalte auch
über die nächsten drei Monate hinaus in Folge von Einkommensrückgängen
Schwierigkeiten haben – mit Finanzierungspartnern wie der Kreissparkasse Köln
werden sich da Lösungen, wie beispielweise eine Anpassung der Tilgungsleistung,
finden lassen. Ein Zwangsverkauf der eigenen Immobilien dürfte jedenfalls meist
die schlechteste Lösung sein, sowohl für den Kreditnehmer als auch für den
Kreditgeber.

Wenn schon nicht das
Angebot steigt, so dürfte aber doch die Nachfrage sinken?

Warum? Die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohnraum ist ja
grundsätzlich erstmal Folge von Wohnwünschen und weniger von
Einkommensverhältnissen. Und die Wohnwünsche bzw. manchmal sogar Erfordernisse
ändern sich ja durch das Corona-Virus nicht. War zum Beispiel eine junge
Familie in den letzten Wochen auf der Suche nach einem Eigenheim, wird sie dies
auch weiter sein. Im Gegenteil, in der aktuellen Phase der häuslichen Isolation
wird ja gerade vielen Familien sehr deutlich gemacht, welche Vorteile das Leben
außerhalb der Stadt mit eigenem Garten hat. Ich glaube, dass einige bisher
unentschlossene Familien in den nächsten Monaten hier verstärkt auf die Suche
gehen werden.

Aber in Zeiten der
Krise ein Haus kaufen? Macht man das?

Natürlich bedeuten eine Rezession, Kurzarbeit und die Sorge
um den eigenen Arbeitsplatz, dass man es sich zweimal überlegt, ob man das
Wagnis Immobilienerwerb und die damit einhergehende Verschuldung wirklich wagen
will. Ein aktuelles Zögern ist daher vollkommen verständlich. Wenn wir uns aber
den Gesamtmarkt angucken, so sind ja bei weitem auch nicht alle Arbeitnehmer
von den wirtschaftlichen Folgen in gleichem Maße betroffen. Zudem bin ich sehr
guter Dinge, dass es gerade uns im Rheinland gelingen wird, die
wirtschaftlichen Folgen überschaubar zu halten. Wirtschaftsexperten sehen
bereits für die zweite Jahreshälfte wieder ein Wirtschaftswachstum. Und auch
die Vermögen, die zuletzt ja in hohem Maße auch bei den Immobilienkäufen
eingesetzt wurden, sind ja weiterhin vorhanden. Es sei denn sie sind in Aktien
investiert worden, wobei auch diese sich ja schon wieder erholen.

Also werden die
Eigenheime in der Region rund um Köln in Zukunft noch stärker gefragt?

Ich glaube nicht nur die Eigenheime. Wenn man die Schlangen
vor den Baumärkten mit Einsetzen der Corona-Krise und die persönlichen
Rückmeldungen vieler Freunde über ihre häuslichen Renovierungsarbeiten als
Indiz heranzieht, dann wird das eigene Heim (sei es Haus oder Wohnung) in den
kommenden Monaten an Relevanz weiter gewinnen. Das öffentliche Leben und auch
die Freiheit zu reisen wird noch für eine deutlich längere Zeit eingeschränkt
sein, sodass ich eine anhaltende Rückbesinnung auf die eigenen vier Wände
erwarte. Damit einhergehend wird auch die Suche nach attraktivem Wohnraum hoch
bleiben.

Sinkt denn dann
zumindest die Nachfrage von Seiten der Kapitalanleger?

Nein, auch von dieser Seite erwarte ich keine Entlastung der
Immobilienmärkte. Natürlich werden auch Kapitalanleger in den nächsten Monaten
kritischer auf die einzelnen Angebote gucken. Aber gerade Wohnimmobilien
dürften eine der Immobilienklassen sein, die als Gewinner aus der Krise
hervorgehen werden. Das dreimonatige Recht auf Mietstundung ist dabei nur auf
den ersten Blick eine Benachteiligung für Vermieter. Zum einen reden wir hier
nur über Stundungen und nicht über Mietverzicht, und auch Eigentümer haben das
Recht, für die Phase wiederum ihrerseits die Kreditzahlungen auszusetzen. Die
ersten Meldungen der großen Wohnungsunternehmen zeigen, dass selbst das nur von
ganz wenigen Mietern in Anspruch genommen wird. Wohnungsvermietung ist auch
weiterhin eine der solidesten Kapitalanlagen.

Also wird sich gar
nichts ändern?

Das nicht, aber ich denke, es wird sich wenig ändern. Ich
glaube schon, dass alle Akteure in den letzten Wochen einen kräftigen Schreck
bekommen haben und in der Folge alle Entscheidungen noch einmal mehr
hinterfragt werden. Das heißt auch, dass sich Märkte in so einigen Extremfällen
mit Sicherheit wieder normalisieren werden. Käufe aus der Panik heraus mit der
Sorge, nichts mehr zu bekommen, werden wir weniger sehen. Absolute Preisspitzen
in Folge dieser Knappheitszuschläge dürften auch bröckeln. Alle, Verkäufer und
Käufer, dürften nach Sicherheit streben, was den Märkten wiederum gut zu
Gesicht steht. Faire Bewertungen auf beiden Seiten, weniger Spekulation,
weniger Gier – ich glaube, es könnte durchaus auch positive Folgen haben.

Was raten Sie also den Interessenten, die auf der Suche nach einer Immobilie sind?

Im Prinzip das, was ich schon immer gesagt habe. Lassen Sie sich nicht durch die öffentliche Diskussion über Preise – ob sie nun steigen oder sinken sollen – verrückt machen. Immobilien sind nun mal meistens nicht perfekt vergleichbar und jede ist ein wenig anders. Habe ich bisher davon abgeraten, sich einfach schnell irgendeine Immobilie zu kaufen, nur, weil man Angst hatte, dass die Preise weiter steigen, kann ich jetzt nur dringend davon abraten, aus Hoffnung auf sinkende Preise nicht zu kaufen. Wer glaubt, eine für seine Ansprüche und Bedarfe gute Immobilie gefunden zu haben, der sollte sich bewusst sein, dass es davon nicht allzu viele gibt und auch in der nächsten Zeit nicht unbedingt viele zum Verkauf stehen werden.