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Das Ende des Immobilienbooms?

15.04.2020

Das aktuelle Kontaktverbot sowie die Schließung von Schulen, Kitas und Geschäften lassen das öffentliche Leben und die Wirtschaft zum Stehen kommen. Welche Auswirkungen hat die Krise auf die Immobilienbranche und sind diese zwangsläufig negativ? Werden vielleicht sogar in Zukunft mehr junge Familien ein Eigenheim suchen? Ein kurzes Interview mit Matthias Wirtz zum Thema selbstgenutzte Immobilien in der Region rund um Köln.

Welche Auswirkung hat die Corona-Krise auf die Preise? Sind die Zeiten ständig steigender Immobilienpreise vorbei?

Das kommt darauf an, über welche Immobilienpreise wir reden. Über die Preise, die große institutionelle Anleger für Hotels und Einkaufszentren zahlen, oder über die, die für Bestandseigenheime und Eigentumswohnungen in Köln und dem Umland gezahlt werden? Einige große Kapitalanleger werden in der Tat ihre Risikoeinschätzungen für manche Immobilienarten anpassen, sodass dort der Preisanstieg gestoppt wird. Auch werden aktuell weniger Transaktionen vollzogen, sodass der Kreislauf von kaufen und teurer verkaufen zumindest aktuell verlangsamt wird. Bei einigen Immobilienarten, die sehr sichere Mieteinnahmen ermöglichen – beispielsweise Kindergärten – und zugleich den aktuellen Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen, erwarten wir aber auch noch weiter steigende Preise.

Und wie sieht das mit den selbstgenutzten Immobilien aus?

Hier sehe ich mittelfristig wenig Gründe für einen deutlichen Preisrückgang. Weder das Angebot noch die Nachfrage werden sich mittelfristig substanziell verändern. Anders als beispielsweise damals in der Finanzkrise in den USA, als steigende Zinsen Immobilienbesitzer zwangen, ihre Häuser zu verkaufen, muss in Deutschland aktuell niemand zwangsweise sein Eigentum veräußern. Langfristig feste, niedrige Zinsen und die Möglichkeit kurzfristiger Stundungen bieten Eigentümern hier viel Sicherheit. Und sollten Haushalte auch über die nächsten drei Monate hinaus in Folge von Einkommensrückgängen Schwierigkeiten haben – mit Finanzierungspartnern wie der Kreissparkasse Köln werden sich da Lösungen, wie beispielweise eine Anpassung der Tilgungsleistung, finden lassen. Ein Zwangsverkauf der eigenen Immobilien dürfte jedenfalls meist die schlechteste Lösung sein, sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber.

Wenn schon nicht das Angebot steigt, so dürfte aber doch die Nachfrage sinken?

Warum? Die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohnraum ist ja grundsätzlich erstmal Folge von Wohnwünschen und weniger von Einkommensverhältnissen. Und die Wohnwünsche bzw. manchmal sogar Erfordernisse ändern sich ja durch das Corona-Virus nicht. War zum Beispiel eine junge Familie in den letzten Wochen auf der Suche nach einem Eigenheim, wird sie dies auch weiter sein. Im Gegenteil, in der aktuellen Phase der häuslichen Isolation wird ja gerade vielen Familien sehr deutlich gemacht, welche Vorteile das Leben außerhalb der Stadt mit eigenem Garten hat. Ich glaube, dass einige bisher unentschlossene Familien in den nächsten Monaten hier verstärkt auf die Suche gehen werden.

Aber in Zeiten der Krise ein Haus kaufen? Macht man das?

Natürlich bedeuten eine Rezession, Kurzarbeit und die Sorge um den eigenen Arbeitsplatz, dass man es sich zweimal überlegt, ob man das Wagnis Immobilienerwerb und die damit einhergehende Verschuldung wirklich wagen will. Ein aktuelles Zögern ist daher vollkommen verständlich. Wenn wir uns aber den Gesamtmarkt angucken, so sind ja bei weitem auch nicht alle Arbeitnehmer von den wirtschaftlichen Folgen in gleichem Maße betroffen. Zudem bin ich sehr guter Dinge, dass es gerade uns im Rheinland gelingen wird, die wirtschaftlichen Folgen überschaubar zu halten. Wirtschaftsexperten sehen bereits für die zweite Jahreshälfte wieder ein Wirtschaftswachstum. Und auch die Vermögen, die zuletzt ja in hohem Maße auch bei den Immobilienkäufen eingesetzt wurden, sind ja weiterhin vorhanden. Es sei denn sie sind in Aktien investiert worden, wobei auch diese sich ja schon wieder erholen.

Also werden die Eigenheime in der Region rund um Köln in Zukunft noch stärker gefragt?

Ich glaube nicht nur die Eigenheime. Wenn man die Schlangen vor den Baumärkten mit Einsetzen der Corona-Krise und die persönlichen Rückmeldungen vieler Freunde über ihre häuslichen Renovierungsarbeiten als Indiz heranzieht, dann wird das eigene Heim (sei es Haus oder Wohnung) in den kommenden Monaten an Relevanz weiter gewinnen. Das öffentliche Leben und auch die Freiheit zu reisen wird noch für eine deutlich längere Zeit eingeschränkt sein, sodass ich eine anhaltende Rückbesinnung auf die eigenen vier Wände erwarte. Damit einhergehend wird auch die Suche nach attraktivem Wohnraum hoch bleiben.

Sinkt denn dann zumindest die Nachfrage von Seiten der Kapitalanleger?

Nein, auch von dieser Seite erwarte ich keine Entlastung der Immobilienmärkte. Natürlich werden auch Kapitalanleger in den nächsten Monaten kritischer auf die einzelnen Angebote gucken. Aber gerade Wohnimmobilien dürften eine der Immobilienklassen sein, die als Gewinner aus der Krise hervorgehen werden. Das dreimonatige Recht auf Mietstundung ist dabei nur auf den ersten Blick eine Benachteiligung für Vermieter. Zum einen reden wir hier nur über Stundungen und nicht über Mietverzicht, und auch Eigentümer haben das Recht, für die Phase wiederum ihrerseits die Kreditzahlungen auszusetzen. Die ersten Meldungen der großen Wohnungsunternehmen zeigen, dass selbst das nur von ganz wenigen Mietern in Anspruch genommen wird. Wohnungsvermietung ist auch weiterhin eine der solidesten Kapitalanlagen.

Also wird sich gar nichts ändern?

Das nicht, aber ich denke, es wird sich wenig ändern. Ich glaube schon, dass alle Akteure in den letzten Wochen einen kräftigen Schreck bekommen haben und in der Folge alle Entscheidungen noch einmal mehr hinterfragt werden. Das heißt auch, dass sich Märkte in so einigen Extremfällen mit Sicherheit wieder normalisieren werden. Käufe aus der Panik heraus mit der Sorge, nichts mehr zu bekommen, werden wir weniger sehen. Absolute Preisspitzen in Folge dieser Knappheitszuschläge dürften auch bröckeln. Alle, Verkäufer und Käufer, dürften nach Sicherheit streben, was den Märkten wiederum gut zu Gesicht steht. Faire Bewertungen auf beiden Seiten, weniger Spekulation, weniger Gier – ich glaube, es könnte durchaus auch positive Folgen haben.

Was raten Sie also den Interessenten, die auf der Suche nach einer Immobilie sind?

Im Prinzip das, was ich schon immer gesagt habe. Lassen Sie sich nicht durch die öffentliche Diskussion über Preise – ob sie nun steigen oder sinken sollen – verrückt machen. Immobilien sind nun mal meistens nicht perfekt vergleichbar und jede ist ein wenig anders. Habe ich bisher davon abgeraten, sich einfach schnell irgendeine Immobilie zu kaufen, nur, weil man Angst hatte, dass die Preise weiter steigen, kann ich jetzt nur dringend davon abraten, aus Hoffnung auf sinkende Preise nicht zu kaufen. Wer glaubt, eine für seine Ansprüche und Bedarfe gute Immobilie gefunden zu haben, der sollte sich bewusst sein, dass es davon nicht allzu viele gibt und auch in der nächsten Zeit nicht unbedingt viele zum Verkauf stehen werden. 

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