Kleinreparaturklausel: Reparaturen im Mietobjekt zahlen?
Ob Mieter:innen für kleine Reparaturen selbst zahlen müssen, entscheidet in erster Linie die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Ein tropfender Wasserhahn, ein klemmender Fenstergriff oder ein wackelnder Lichtschalter – im Mietalltag können sich kleine Defekte häufen. Die Zuständigkeit ist dabei nicht immer offensichtlich.
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Kleine Reparaturen in Mietobjekten im Überblick
- Grundsätzlich zuständig: Für Instandhaltung und Reparaturen ist laut § 535 BGB die vermietende Person verantwortlich.
- Klausel als Ausnahme: Mit einer Kleinreparaturklausel lassen sich Teile dieser Kosten vertraglich auf Mieter:innen übertragen.
- Nur Alltägliches, ca. 100 Euro: Erfasst sind ausschließlich Gegenstände des täglichen, direkten Gebrauchs. Pro Reparatur gilt eine Obergrenze von ca. 100 Euro.
- Jahresgrenze ist Pflicht: Zusätzlich ist eine jährliche Höchstgrenze von meist ca. 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete erforderlich.
- Sonst unwirksam: Fehlt eine Voraussetzung oder sind die Beträge zu hoch, ist die Klausel unwirksam – dann zahlt die vermietende Person alles.
Wer muss Reparaturen in Mietobjekten bezahlen?
Den rechtlichen Rahmen steckt § 535 BGB ab. Die Vorschrift verpflichtet die vermietende Person, die Wohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und diesen über die gesamte Mietdauer zu erhalten. In der Praxis bedeutet das: Geht etwas kaputt, liegt die Instandsetzung, und damit auch die Rechnung, zunächst bei der vermietenden Person. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings einige klar umrissene Ausnahmen.
Ausnahmen: Wann Mietende für Kleinreparaturen verantwortlich sind
- Eigentum der mietenden Person: Bringt die mietende Person eigene Einrichtung mit – etwa eine selbst eingebaute Küche –, trägt sie Reparaturen daran auch selbst.
- Selbst verursachte Schäden: Beschädigt die mietende Person Wände, Fliesen, ein Waschbecken oder Ähnliches, kommt sie (beziehungsweise unter bestimmten Voraussetzungen ihre Haftpflichtversicherung) für die Reparatur auf.
- Vereinbarte Kleinreparaturen: Enthält der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel, zahlen Mieter:innen kleinere Reparaturen aus eigener Tasche.
Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
Mit einer Kleinreparaturklausel – teils auch Kleinstreparaturklausel genannt – verlagern Vermieter:innen einen Teil der Reparaturkosten vertraglich auf Mieter:innen. Im BGB ist sie nicht eigens geregelt, von der Rechtsprechung aber seit Langem anerkannt. Ausgangspunkt bleibt § 535 BGB. Welche Gegenstände gemeint sind, konkretisiert § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Diese Vorschrift bezieht sich konkret auf das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Die zulässige Höhe ist eng gesteckt: Eine einzelne Reparatur darf in der Regel ca. 100 Euro kosten. Diese Zahl leitet sich von einem älteren Urteil des Bundesgerichtshofs unter Berücksichtigung der Preisentwicklung ab (BGH, Az. VIII ZR 91/88; 1989 , Höchstbetrag 100 D-Mark). Hinzu kommt eine jährliche Obergrenze von meist ca. 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete oder ein ähnlicher angemessener Festbetrag.
Es gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht“: Übersteigt eine Reparatur den vereinbarten Einzelbetrag, zahlt die vermietende Person den vollen Rechnungsbetrag – eine anteilige Beteiligung der mietenden Person ist ausgeschlossen.
Was fällt unter die Kleinreparaturklausel?
Die Klausel greift nur bei Gegenständen, die Mieter:innen im Alltag selbst bedienen und auf die sie unmittelbar zugreifen. Der Hintergrund: Wer ein Bauteil ständig nutzt, hat dessen Verschleiß durch sorgsamen Umgang auch selbst in der Hand.
Beispiele
- Wasserhähne, Duschbrausen und Absperrventile
- Licht- und Kippschalter sowie Steckdosen
- Tür- und Fenstergriffe
- Rollladengurte und Bedien- und Verschlussvorrichtungen von Jalousien oder Rollläden, soweit sie dem häufigen unmittelbaren Zugriff unterliegen
- Verschlüsse von Fenstern und Fensterläden
Außen vor bleiben dagegen Schäden an Bauteilen, die dem direkten Zugriff entzogen sind – beispielsweise Heizungsanlagen, Zuleitungsrohre oder Leitungen im Mauerwerk. Hierfür kommen weiterhin Vermieter:innen auf.
Wirksame Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag einbinden
Damit sich Reparaturkosten überhaupt auf Mieter:innen umlegen lassen, muss die Klausel die drei vom BGH verlangten Bedingungen gleichzeitig erfüllen:
- Klare Eingrenzung der Gegenstände: Nur Teile des häufigen, direkten Gebrauchs dürfen erfasst sein.
- Betrag pro Reparatur: Ein eindeutiger Einzelbetrag muss genannt werden.
- Jährliche Obergrenze: Eine Grenze für die Gesamtbelastung im Jahr ist zwingend.
Darüber hinaus darf die Klausel Mieter:innen nicht dazu verpflichten, die Reparatur selbst zu beauftragen oder durchzuführen. Diese Verantwortung verbleibt bei der vermietenden Person.
Wann ist die Kleinreparaturklausel unwirksam?
Schon ein einzelner inhaltlicher Mangel genügt, um die gesamte Kleinreparaturklausel zu Fall zu bringen, mit der Folge, dass Vermieter:innen sämtliche Reparaturkosten selbst tragen.
Unwirksam ist die Klausel vor allem dann, wenn eine Höchstgrenze pro Reparatur oder die jährliche Obergrenze fehlt oder die vereinbarten Beträge zu hoch angesetzt sind. Ebenso kippt sie, wenn sie Gegenstände erfasst, auf die Mieter:innen keinen direkten Zugriff haben, etwa Zuleitungsrohre oder die Heizungsanlage. Unzulässig ist es außerdem, Mieter:innen anteilig an teureren Reparaturen zu beteiligen oder die mietende Person zu verpflichten, die Reparatur selbst zu veranlassen.
In all diesen Fällen verbleibt die Kostenpflicht vollständig bei der vermietenden Person, selbst bei kleinen Beträgen.
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Häufig gestellte Fragen zur Kleinreparaturklausel
Für eine einzelne Reparatur gelten meist ca. 100 Euro als zulässig. Ergänzend ist eine Jahresgrenze von in der Regel ca. 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete oder ein passender Festbetrag nötig. Wird der Einzelbetrag überschritten, übernimmt die vermietende Person die gesamten Kosten.
Unwirksam ist die Kleinreparaturklausel unter anderem, wenn die Grenze pro Reparatur oder die Jahresobergrenze fehlt, die Beträge zu hoch angesetzt sind, Gegenstände ohne direkten Zugriff erfasst werden oder Mieter:innen anteilig beziehungsweise zur Durchführung der Reparatur verpflichtet werden. In all diesen Fällen zahlt die vermietende Person.
Nur kleinere Reparaturen an Gegenständen des täglichen, direkten Gebrauchs – etwa an Wasserhähnen, Lichtschaltern, Steckdosen, Tür- und Fenstergriffen oder Rollladengurten. Bedingung bleibt eine wirksame Kleinreparaturklausel im Vertrag.
Nein, jedenfalls nicht für Kleinreparaturen infolge vertragsgemäßer Nutzung. Ohne wirksame Kleinreparaturklausel trägt die vermietende Person diese Kosten selbst. Anders kann es bei Schäden sein, die Mieter:innen schuldhaft verursacht haben.
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