Haus steuerfrei erben: Geht das?
Kann man ein Haus steuerfrei erben? Ein Haus zu erben kann sowohl ein finanzieller Segen als auch eine Herausforderung sein. Besonders die Frage nach der Erbschaftssteuer wirft oft Unsicherheiten auf: Welche Freibeträge und Sonderregelungen gibt es? Und wie lassen sich diese optimal nutzen, um hohe Kosten zu vermeiden? In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Regelungen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien und erklären, wann eine Steuerbefreiung möglich ist.
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Haus steuerfrei erben: Ein Überblick
- Es gibt Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: Ehepartner:innen können bis zu 500.000 Euro, Kinder bis zu 400.000 Euro und Enkel:innen bis zu 200.000 Euro steuerfrei erben.
- Familienheim-Regelung: Es gilt eine Steuerbefreiung für Ehepartner:innen und Kinder, wenn die Immobilie unverzüglich selbst genutzt wird (bis 200 m² Wohnfläche für Kinder).
- Unverzüglicher Einzug: Die Immobilie muss zeitnah (innerhalb von sechs Monaten) nach dem Erbfall bezogen und mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt werden.
- Zusätzliche Steuerpflicht: Eine Wohnfläche über 200 m² oder ein frühzeitiger Auszug, also vor Ablauf der zehn Jahre, können steuerpflichtig sein.
- Beratung nutzen: Frühzeitige Planung und professionelle Unterstützung durch eine Steuerberatung können helfen, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Wie viel darf man steuerfrei erben?
Die Höhe des steuerfreien Erbes hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser:in und Erb:innen ab und wird durch die gesetzlich festgelegten Freibeträge geregelt. Ehepartner:innen und eingetragene Lebenspartner:innen können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben. Für Kinder, einschließlich Stief- und Adoptivkinder, liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. Enkelkinder profitieren von einem Freibetrag von 200.000 Euro, während Eltern und Großeltern des Erblassers bzw. der Erblasserin bis zu 100.000 Euro steuerfrei erhalten können. Entfernte Verwandte, wie Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Personen, haben einen Freibetrag von 20.000 Euro.
Wichtig zu beachten ist, dass diese Freibeträge pro Erb:in gelten und mehrfach genutzt werden können, wenn Vermögenswerte von verschiedenen Personen vererbt werden. Sollten die geerbten Werte den Freibetrag überschreiten, wird die Erbschaftssteuer entsprechend dem Steuersatz fällig, der je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 7 Prozent und 50 Prozent liegen kann. Eine sorgfältige Nachlassplanung kann helfen, die steuerlichen Vorteile optimal auszuschöpfen und die Belastung für die Erb:innen zu minimieren.
Neuregelung zur Bewertung von Immobilien: Kann man ein Haus noch steuerfrei erben?
Seit dem 1. Januar 2023 gelten in Deutschland neue Regelungen zur Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Diese Änderungen basieren auf dem Jahressteuergesetz 2022, das eine Anpassung des Bewertungsgesetzes (BewG) an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 vorsieht.
Die wesentlichen Anpassungen betreffen insbesondere das Ertragswert- und das Sachwertverfahren, die zur Bewertung bebauter Grundstücke herangezogen werden:
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird hauptsächlich für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Immobilien angewendet. Die Anpassungen umfassen unter anderem die Aktualisierung der Liegenschaftszinssätze, die nun stärker an das aktuelle Marktniveau angepasst sind. Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt zu höheren Immobilienwerten, was die Steuerbemessungsgrundlage erhöht.
- Sachwertverfahren: Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen, beispielsweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Hier wurden die Wertzahlen und Sachwertfaktoren aktualisiert, um die Bewertung näher an die tatsächlichen Marktverhältnisse anzupassen. Zudem wurde ein Regionalfaktor eingeführt, die regionalen Unterschiede im Immobilienmarkt berücksichtigt.
Durch diese Anpassungen werden Immobilien für steuerliche Zwecke häufig höher bewertet als zuvor, was zu einer erhöhten Steuerlast bei Erbschaften und Schenkungen führen kann. Es ist ratsam, frühzeitig eine individuelle Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, um die persönlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen und die bestmögliche steuerliche Gestaltung zu erreichen.
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Steuerbefreiung durch Familienheimregelung
Die Familienheimregelung ermöglicht es, ein selbstgenutztes Eigenheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei zu erben oder zu verschenken. Diese Steuerbefreiung ist in § 13 Abs. 1 Nr. 4a–c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) geregelt.
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung
- Erwerberkreis:
- Ehegatt:innen oder eingetragene Lebenspartner:innen: können das Familienheim sowohl durch Schenkung zu Lebzeiten als auch durch Erbschaft steuerfrei erwerben.
- Kinder und Kinder verstorbener Kinder: profitieren von der Steuerbefreiung im Erbfall, jedoch nicht bei Schenkungen zu Lebzeiten.
- Selbstnutzung zu Wohnzwecken:
- Der oder die Erblasser:in bzw. Schenker:in muss die Immobilie bis zum Zeitpunkt der Übertragung selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.
- Nach dem Erwerb der Immobilie muss diese unverzüglich selbst zu Wohnzwecken genutzt werden. Als „unverzüglich“ gilt in der Regel ein Zeitraum von sechs Monaten.
- Mindestnutzungsdauer:
- Die Immobilie muss nach Erwerb mindestens zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken genutzt werden. Ein vorzeitiger Auszug kann zur nachträglichen Besteuerung führen, es sei denn, es liegen zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit vor. Wird die Immobilie vor dem Ablauf der Frist verkauft, greift die Spekulationssteuer.
- Wohnflächenbegrenzung (bei Kindern):
- Für Kinder gilt die Steuerbefreiung nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Überschreitet die Immobilie diese Größe, ist der darüberhinausgehende Anteil steuerpflichtig.
Wichtige Aspekte der Familienheimregelung sollten sorgfältig beachtet werden, um die Steuerbefreiung nicht zu gefährden. Sollte der oder die Erwerber:in die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen oder nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzen, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Allerdings gibt es Ausnahmen: Wenn der oder die Erwerber:in aus zwingenden Gründen, wie zum Beispiel bei einer Pflegebedürftigkeit, an der Selbstnutzung gehindert ist, bleibt die Steuerbefreiung bestehen. Es ist daher entscheidend, die Regelungen genau einzuhalten und mögliche Fallstricke frühzeitig zu erkennen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. In manchen Fällen ist es sogar möglich, eine geerbte Immobilie steuerfrei zu verkaufen.
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Eine professionelle Immobilienbewertung ist der erste Schritt, um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. KSK-Immobilien bietet Ihnen umfassende Expertise in der Bewertung und Vermarktung von Immobilien. Mit langjähriger Erfahrung und einem fundierten Verständnis des regionalen Marktes unterstützen wir Sie dabei, Ihre Immobilie optimal zu präsentieren und erfolgreich zu verkaufen. Vertrauen Sie auf unsere Kompetenz und lassen Sie sich individuell beraten, um Ihre Immobilie effizient und gewinnbringend zu vermarkten.
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