Vertikales Stapeln: Gewerbeflächen der Zukunft?
Das Thema Flächenknappheit ist nicht nur für Wohnraum relevant, sondern wird auch für die wachsende Wirtschaft im Rheinland immer mehr zum Problem, wie die gemeinsame Studie „Gewerbeflächen stapeln“ der Industrie- und Handelskammer zu Köln und der Industrie- und Handelskammer Bonn/Rhein-Sieg zeigt. Wenn nicht mehr Fläche zur Verfügung gestellt werden kann, muss in die Höhe gedacht werden: Beim „Stapeln“ werden die Funktionen auf mehreren Geschossen verteilt und nicht mehr nur in der horizontalen Ebene. So können Mehrfachnutzungen übereinander errichtet und Büro-, Lager- und Distributionsflächen, sowie Parkmöglichkeiten in einem mehrgeschossigen Gebäude vereint werden.
Die gewerbliche Neuerschließung kommt an ihre Grenzen: Freiflächen sind kaum noch verfügbar. Daher sollen Gewerbe- und Industrieflächen in Zukunft effizienter genutzt werden. Ein Lösungsansatz ist das „Stapeln“, also das Bauen in die Höhe. Hier bestehen allerdings mit der Baunutzungsverordnung rechtliche Vorgaben, die das Stapeln derzeit nur in Ausnahmefällen möglich machen. Die in § 17 der BauNVo definierten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung limitieren die erlaubten Gebäudehöhen – eine effizientere Flächennutzung wäre nur mit einer Anpassung der Verordnung möglich. Künftig sollen die Obergrenzen lediglich als Orientierungswerte dienen und zwecks effizienter Nutzung auch überschritten werden dürfen, so sieht es ein Entwurf zur Änderung der BauNVo vor.
Herausforderungen beim Stapeln von Gewerbeflächen sind vor allem der Brandschutz, bei dem die Komplexität sich extrem erhöht, umso mehr Geschosse vorhanden sind, und die Anzahl an Stellplätzen, die je nach Nutzungsart benötigt werden. Wichtig wäre hier, dass die Kommunen flexibel Vorgaben für unterschiedliche Gebietstypen oder Nutzungsarten festlegen können.
Gestapelt werden kann dabei grundsätzlich in verschiedenen Sektoren. Vorstellbar wäre bspw. kleineren Handwerksbetriebe und Produktionsbetriebe in innerstädtischen Lagen wieder Raum zu bieten. „Diese Betriebe wurden zuletzt oft im Zuge der innerstädtischen Verdichtung aus der Stadt verdrängt.“, so Matthias Wirtz, Leiter Research bei der KSK-Immobilien. „Hier könnte sich bspw. für nicht mehr zeitgemäße Büroimmobilien eine attraktive Nachnutzung im Bestand ergeben.“ Aber auch für Logistikunternehmen könnten sich speziell im Bereich Last-Mile-Delivery neue kosteneffizientere Lösungen in den Innenstädten ergeben.
Flächenknappheit ist aber leider kein reines städtisches Problem. Auch klassische Gewerbeflächen sind knapp. Aus der Not eine Tugend machen – das gilt für mittlere bis größere Unternehmen, die an ihrem Standort keine Möglichkeit haben, die Expansion durch horizontale Erweiterung vorzunehmen. Hier muss notgedrungen in die Höhe gebaut werden. Im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien findet sich im Oberbergischen Kreis ein gutes Beispiel hierfür: Die Elektrisola Dr. Gerd Schildbach GmbH & Co. KG in Reichshof-Eckenhagen hat an ihrem Standort eine zweigeschossige Produktions- und Logistikhalle errichtet. Aufgrund der Tallage und der umliegenden Gewässerläufe war die vertikale Planung die einzige Möglichkeit zur Flächenerweiterung.
Fazit: Das Stapeln im Bereich Gewerbe und Industrie wird zukünftig an Bedeutung gewinnen. Daher ist es wichtig, dass sich Unternehmen wie Berater konzeptionell und planerisch mit den Herausforderungen des Mehrgeschossbaus auseinandersetzen. Nur so können Probleme und dadurch entstehende Mehrkosten vermieden werden. Auch im Bereich der Behörden ist ein Umdenken in Bezug auf Baugenehmigungen und Bauleitplanung gefragt. In Zuge dessen sei eine Anpassung der BauNVo ratsam, so bilanziert die Studie „Gewerbeflächen stapeln“ der Industrie- und Handelskammern zu Köln und Bonn/Rhein-Sieg.