Kündigung bei Eigenbedarf: Das sollten Sie beachten

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Ratgeber
04.01.2023

Sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen sollten im Falle einer Eigenbedarfskündigung über gesetzliche Regelungen, Fristen und Vertragsrechte Bescheid wissen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten und sich aus privaten Gründen dafür entscheiden, diese selbst zu beziehen, sollten Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf fristgerecht anmelden. Als Mieter:in einer Wohnung oder eines Hauses wiederum haben Sie auch die Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung anzufechten.

Auf Vermieter:innen- sowie Mieter:innen-Seite stellen sich bei einer Eigenbedarfskündigung viele Fragen: Welche Fristen müssen bei einer Eigenbedarfskündigung eingehalten werden? Wie lange muss ein:e Vermieter:in nach Eigenbedarfskündigung in der Wohnung wohnen? Kann ich als Mieter:in Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen? Wir beantworten alle wichtigen Fragen für Vermieter:innen und Mieter:innen.

Eigenbedarfskündigung: Das Wichtigste in Kürze

Eigenbedarfskündigung: Wer kann Eigenbedarf anmelden?

Als Vermieterin bzw. Vermieter haben Sie das Recht, Ihren Mieter:innen den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, wenn Sie die vermietete Wohnung oder das Haus für sich selbst, Familienangehörige oder Personen eines gemeinsamen Haushaltes nutzen möchten. In einem solchen Fall liegt nach §573 BGB ein sogenanntes berechtigtes Interesse vor. Dadurch ist gesichert, dass Vermieter:innen als Eigentümer:innen einer Immobilie diese selbst beziehen können, auch wenn sie ihre Immobilie bereits viele Jahre vermietet haben. Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann der Mieterin bzw. dem Mieter so wegen Eigenbedarfs kündigen.

Sollten Sie als Vermieter:in mehrere Eigentumswohnungen bzw. Mietparteien haben, können Sie bei Eigendarf frei entscheiden, welchem Mieter bzw. welcher Mieterin Sie kündigen. Bei dieser Entscheidung sollten Sie die andere Seite jedoch nie außer Acht lassen. Welche:n Mieter:innen schadet eine Eigenbedarfskündigung am wenigsten? Liegt beispielsweise ein sozialer Härtefall vor, könnten Sie als Vermieter:in Gefahr laufen, dass der Mieter bzw. die Mieterin gerichtlich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf vorgeht.

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: Darauf sollten Sie achten

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre vermietete Eigentumswohnung selbst zu nutzen, sollten Sie bei der Kündigung bei Eigenbedarf ein paar Dinge beachten:

  1. Senden Sie das Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf unbedingt per Einschreiben zu. Alternativ können Sie die Kündigung auch persönlich übergeben, sollten hierbei jedoch darauf achten, dies in Anwesenheit mehrerer Zeug:innen zu tun. Leider kommt es nicht selten vor, dass Mieter:innen bestreiten, die Eigenbedarfskündigung je erhalten zu haben. Deshalb sollten Sie als Vermieter:in auf Nummer Sicher gehen, denn das bloße Abschicken des Kündigungsschreibens reicht als Nachweis nicht aus.
  2. Wenn nach §573 BGB ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegt, haben Sie mit Ihrer Eigenbedarfskündigung in der Regel Erfolg. Die Gründe für den Eigenbedarf sollten dabei vernünftig und nachvollziehbar sind. Achten Sie außerdem darauf, dass das Kündigungsschreiben ordentlich aufgesetzt ist und Sie die geltenden Fristen einhalten.
  3. Nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht Ihnen offiziell ein Besichtigungsrecht zu. Dabei haben Sie die Möglichkeit, den Zustand der Eigentumswohnung zu begutachten. Das bietet Ihnen die Möglichkeit, notwendige Renovierungsmaßnahmen und Sanierungsarbeiten planen zu können. Dabei sollten Sie jedoch nicht vergessen, dass die Kündigung Existenzängste und Sorgen für die Mieterin bzw. den Mieter mit sich bringen kann. Daher sollten Sie behutsam vorgehen und sich um einen achtsamen Umgang bemühen, um Konflikte zu vermeiden.

Wie lange muss ein:e Vermieter:in nach Eigenbedarfskündigung in der Wohnung wohnen?

Durch notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann es durchaus sein, dass Sie nach der Kündigung wegen Eigenbedarf nicht direkt einziehen können. Auch kann der Einzug sich verzögern, weil Sie oder Ihre Familienangehörigen aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sind, direkt umzuziehen. Da der Eigenbedarf jedoch gesetzlich ab dem Zeitpunkt gilt, an dem die Kündigungsfrist abläuft, müssen Sie im Zweifellfall nachweisen, wieso der Eigenbedarf nicht direkt wahrgenommen wurde.

Sollten also Zweifel an den Ansprüchen auftauchen und der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs im Raum stehen, müssen Sie nachweisen können, wieso die Wohnung nicht direkt bezogen wurde. Sollte von Mieter:innenseite der Eigenbedarf angefochten werden, kommt das Urteil durch den Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 339/04) vom 9. November 2005 zum Tragen. Stellt beispielsweise eine Mieterin bzw. ein Mieter als Kläger:in Ihren Eigenbedarf als Vermieter:in für die eigene Mutter oder die Eltern infrage und will gerichtlich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs vorgehen, können Vermieter:innen im Zweifellfall belangt werden. So etwa in Form von Schadensersatzzahlungen an die Klägerin bzw. den Kläger.

Vorsicht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf.

Wenn Sie als Vermieter:in eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, müssen Sie diesen Eigenbedarf auch wirklich haben. Ist dem nicht so, kann der Mieter bzw. die Mieterin gerichtlich dagegen vorgehen. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, können Vermieter:innen  gerichtlich belangt werden. So können Mieter:innen Schadensersatz für die teurere Miete der neuen Wohnung verlangen.

Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung im Härtefall

Mieter:innen haben immer die Möglichkeit, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen. Hierfür geben sie oftmals einen Härtefall als Begründung an. Zum Schutz von Mieter:innen ist hierbei in der sogenannten „Sozialklausel“ in § 574 (1) BGB Folgendes festgehalten:

„Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.

Ein Härtefall liegt damit vor, wenn ein Umzug gesundheitlich oder aufgrund des hohen Alters nicht möglich ist, die Kinder in eine Kita oder eine Schule in der Nähe gehen oder keine vergleichbare Wohnung aufgrund von Wohnungsknappheit gefunden werden kann. Auch eine lange Mietdauer und die damit einhergehende Verwurzelung des Zuhauses können als Grund angegeben werden. Die Gerichte entscheiden dabei immer im Einzelfall und prüfen genaustens die Interessen sowohl der Miet- als auch der Vermieterpartei.

Keine Einigung im Falle einer Kündigung bei Eigenbedarf möglich?

Sollte es dazu kommen, dass sich Vermieter:in und Mieter:in nicht über die Beendigung bzw. Weiterführung des Mietverhältnisses einigen können, muss ein Gericht im Einzelfall abwägen und über den Härtefall entscheiden. Erkennt das Gericht den Widerspruch der Miete-partei gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs an, kann Folgendes beschlossen werden: Je nach Schwere des Härtefalls kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert werden oder aber das Gericht entscheidet über eine Weiterführung des Mietvertrags für einen bestimmten Zeitraum. Das kann beispielsweise die Dauer bis zur Beendigung der Ausbildung oder einer Schwangerschaft sein.

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