Experteninterview: Degressive AfA

Seit dem 22. März 2024 ist die degressive AfA von der Bundesregierung ratifiziert. Aber was genau ist die degressive AfA und für wen ist sie relevant?

Welche Vorteile haben unsere Kund:innen von der AfA? Diese und weitere Fragen beantwortet Alexander Schlömer, Leiter Bauträger, Mikrowohnen und Investment, im Interview.

Wofür genau steht die Abkürzung AfA?

Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzungen“ und wird umgangssprachlich auch als Abschreibung bezeichnet. Sie ist im § 7 Abs. 5 EstG geregelt und Teil des Wachstumschancengesetzes. Es gibt dabei sowohl die lineare Abschreibung als auch und die degressive Abschreibung.

Was ist die AfA?

Bei der linearen Abschreibung wird über den kompletten Zeitraum ein fester Prozentsatz abgeschrieben. Dieser liegt derzeit für Bestandsimmobilien bei 2 Prozent mit einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Für Neubauimmobilien betrug die lineare AfA bisher 3 Prozent für eine Dauer von 33 Jahren.

Welche Vorteile bringt die degressive AfA mit sich und welchen Unterschied gibt es zur linearen Abschreibung?

Mit der linearen AfA verteilt sich die Abschreibung gleichmäßig auf die Gesamtnutzungsdauer. Mit der degressiven AfA fallen die Abschreibungssätze zu Beginn höher aus, da als Bemessungsgrundlage für den Prozentsatz der Abschreibung der Restbuchwert des Vorjahres zugrunde gelegt wird, und schafft somit steuerliche Anreize für den Erwerb von Neubauimmobilien zur Kapitalanlage.

Durch den erhöhten Prozentsatz der degressiven Abschreibung von 5 statt wie bisher 3 Prozent sinkt die Steuerlast für Immobilieneigentümer:innen und die Rendite von Neubauwohnungen als Kapitalanlage steigt aufgrund jener Steuervergünstigungen. Wenn die Investitionskosten schneller abgeschrieben werden können, kann auch wieder schneller und mehr in neuen Wohnraum investiert werden.

Mittels AfA können so teure Anschaffungen, wie zum Beispiel Immobilien, über einen längeren Zeitraum hinweg von der Steuer absgesetzt werden. Die Abschreibung erfolgt über den Zeitraum der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des angeschafften Gegenstands oder Guts.

Für wen gilt die degressive AfA?

Die degressive AfA gilt nur für neu gebaute Immobilien, die Wohnzwecken dienen und die nach der Fertigstellung vermietet werden. Die Miete gilt dann als steuerpflichtiges Einkommen, das im EStG geregelt ist. Für die Selbstnutzung erworbene Immobilien können nicht degressiv abgeschrieben werden. Voraussetzungen hinsichtlich des Energieeffizienzstandards existieren nicht.

Die Abschreibung gilt für alle Bauprojekte mit Baubeginn oder Kauf ab dem 1. Oktober 2023 und deren Erwerb und Übergabe bis spätestens Jahresende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.

Wie lange gilt die degressive Abschreibung für Immobilien?

Die Anwendung der degressiven AfA ist für alle Erwerber:innen sowie Ersteller:innen von wohnwirtschaftlichen Neubauimmobilien bis zur vollständigen Abschreibung der Immobilie möglich. Maßgeblich ist, dass der Baubeginn oder Erwerb zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Nach einigen Jahren kann es jedoch günstiger sein, wieder zur linearen AfA von 3 Prozent zu wechseln.

Ist es ratsam vor Erwerb eine Steuerberatung zu Rate zu ziehen?

In jedem Fall ist es ratsam, einen Steuerberater bzw. eine Steuerberaterin oder Wirtschaftsprüfer:in hinzuzuziehen. Die persönliche steuerliche Situation ist immer hoch individuell und verlangt daher eine individuelle Betrachtung durch einen Experten oder eine Expertin.

Sie möchten eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen? Das Team der KSK-Immobilien berät Sie gerne bei jeglichen Fragen rund um das Thema Investment- und Anlageimmobilien. Weitere Informationen finden Sie in unserem Immobilienratgeber zur degressiven AfA.

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