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Verkehrswertgutachten

Der absolut objektive Marktwert einer Immobilie

Wir sind die Experten

Immobilienbewertung

Verkehrswertgutachten erstellen

Gerichtsfeste Marktwertermittlung von Immobilien

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder wissen, ob sich energetische Sanierungsmaßnahmen auszahlen? Dann lassen Sie Ihre Immobilie von den erfahrenen Experten der KSK-Immobilien begutachten. Mit über 20 Jahren Erfahrung und immobilienspezifischem Know-how sind wir der richtige Ansprechpartner rund um die Bewertung Ihrer Immobilie. Neben Kurzgutachten, Wohnflächenberechnungen, Raumluftanalysen und Energiedienstleistungen erstellen wir für Sie auch ausführliche Verkehrswertgutachten.

Mit einem solchen Verkehrswertgutachten gehen Sie auf Nummer sicher. In einigen Fällen ist ein solches Gutachten von besonderer Relevanz, um den tatsächlichen Immobilienwert zu kennen. Dazu zählen unter anderem Gerichtsverfahren wie Erbauseinandersetzungen oder Scheidungsfälle, Nachweise für das Finanzamt, aber auch die Verkaufsunterstützung oder Vermögensübersicht. Darüber hinaus ist das Verkehrswertgutachten im Unterschied zu einem Kurzgutachten nicht nur eine starke Verkaufsunterstützung, sondern kann auch bei Auseinandersetzungen vor Gericht verwendet werden.

Verkehrswertgutachten – unsere Leistungen im Überblick:

  • Ortstermin: Begehung und Besichtigung durch Sachverständigen
  • Beschaffung aller relevanten und erforderlichen Unterlagen
  • Anwendung von normierten Wertermittlungsverfahren
  • Erklärungen und Erläuterungen zur Wertermittlung und zum Verfahrensergebnis
  • Beschreibung des Bewertungsobjektes
  • Bereitstellung aller relevanten Nachweise: Fotos, Bauzeichnungen, Kartenmaterial, Flächenberechnungen etc.
  • Rechtssichere Darstellung des Gutachtens

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Fragen und Antworten rund um die Immobilienwertermittlung

Warum ein Verkehrswertgutachten?

Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens wird der verlässliche, absolut objektive Marktwert einer Immobilie ermittelt. Es ist nach § 194 BauGB gerichtsfest, kann also bei Auseinandersetzungen vor Gericht verwendet werden, z. B. bei Scheidungen, Erbauseinandersetzungen und Betreuungsfällen. Zudem ist es auch als Verkaufsunterstützung eine nützliche Verkaufshilfe, da bei einem Immobilienkauf/-verkauf der Verkäufer und der Käufer fast unvermeidlich unterschiedliche Preisvorstellungen haben. Auch als Vermögensübersicht werden Verkehrswertgutachten eingesetzt – nämlich dann, wenn ein Immobilieneigentümer ermitteln möchte, wie viel sein Haus oder seine Wohnung aktuell Wert ist. Abschließend dient ein Verkehrswertgutachten auch als Nachweis für das Finanzamt, nämlich wenn nach § 198 BewG z. B. für die Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer der sogenannte „gemeine Wert“ ermittelt werden muss.


Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB:

  • Verkaufsunterstützung
  • Erbauseinandersetzung
  • Scheidungsverfahren (Ermittlung Zugewinnausgleich)
  • Zur Vorlage beim Finanzamt
  • Zur Vorlage beim Gericht (Betreuungsfall)

Wie entsteht ein Verkehrswertgutachten?

Zunächst wird die Immobilie im Rahmen eines Termins vor Ort von einem qualifizierten Immobiliensachverständigen begangen. Im Anschluss werden alle Unterlagen, die für die Bewertung des Objektes benötigt werden, angefordert und beschafft, z. B. Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen etc. Gegebenenfalls werden fehlenden Unterlagen noch erstellt. Auf dieser Grundlage kann nun die eigentliche Bewertung erfolgen.

Was beinhaltet ein Verkehrswertgutachten?

Das fertige Verkehrswertgutachten enthält neben dem ermittelten Wert auch Erklärungen zur Wertermittlung. Zudem wird das Verfahrensergebnis erläutert und das Bewertungsobjekt wird ausführlich beschrieben. Sofern vorhanden werden auch Besonderheiten der Immobilie aufgeführt, z. B. ein eventueller Denkmalschutz, die Höhe der Erbpacht u. ä. Komplettiert wird das Verkehrswertgutachten durch Flächenberechnungen, Kartenmaterial, Bauzeichnungen, Fotos etc., die als Nachweise fungieren und in die Anlagen des Gutachtens eingebunden werden.

 Im Überblick:

  • Ortstermin
  • Grundstücksbeschreibung
  • Baubeschreibung
  • Baurechtliche Beschreibung
  • Wertermittlung (zwei normierte Wertermittlungsverfahren)
  • Stellungnahme zum Verkehrswert
  • Anlagen/Belege zur Wertermittlung

Wie unterscheiden sich Verkehrswert- und Kurzgutachten?

Nicht in jeder Situation ist zwingend ein Verkehrswertgutachten erforderlich. In diesen Fällen stellt ein Kurzgutachten eine gute Alternative zum Verkehrswertgutachten dar. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Gutachtenarten liegen im Umfang. Bei einem Kurzgutachten sind die Objektbeschreibung, die Erläuterung der Wertansätze sowie Anlagen und Beschreibungen in verkürzter Form dargestellt. Auskünfte aus öffentlichen Registern, zum Beispiel zum Denkmalschutz, sind ebenfalls nicht Bestandteil eines Kurzgutachtens. Die Gründe für die Erstellung eines Kurzgutachtens sind vielfältig. Ein solches Gutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn es keine Konfliktsituation, wie etwa eine Scheidung, gibt und wenn es zu einer außergerichtlichen Einigung kommt. Ein Kurzgutachten bildet die Basis für eine Wertfindung bzw. ist die Grundlage für eine gütliche Einigung.

Was beinhaltet ein Kurzgutachten?

  • Ortstermin
  • Wertermittlung (ein normiertes Wertermittlungsverfahren)
  • Stellungnahme zum Verkehrswert

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind nicht gesetzlich geregelt, es gibt keine Honorarordnung oder Ähnliches. Sie sind daher nicht einheitlich und werden individuell vereinbart. Generell bestimmen Art und Umfang den Preis. Grundsätzlich gilt aber, dass die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens deutlich weniger kostet, als viele Menschen erwarten würden. Zudem ist es ist deutlich kostspieliger, sich keinen qualifizierten Berater zu leisten und dadurch Geld zu verschenken, etwa beim Verkauf.

Wie unterscheiden sich die Berechnungsverfahren?

Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Berechnungsverfahren, die bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens in Frage kommen: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Für die Auswahl und Anwendung spielen dann die Art der Immobilie und die zukünftig im Vordergrund stehende Nutzung eine Rolle.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen, also typisierte Gebäude. Bei diesem Verfahren werden die Werte ähnlicher Gebäude als Vergleich herangezogen, die als Grundlage für die Wertermittlung der vorliegenden Immobilie dienen. Voraussetzung dabei ist, dass die Immobilien im Hinblick auf Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt sowie sonstiger Beschaffenheit hinreichend vergleichbar sind.

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Immobilien zum Tragen, bei denen der Fokus der Einschätzung am Markt nicht auf dem Ertrag liegt, beispielsweise beim selbstgenutzten Eigenheim. Mithilfe von Tabellen und auf Basis der Bruttogeschossfläche werden die Normalherstellungskosten des Objekts ermittelt und durch die Außenanlagen und Baunebenkosten vervollständigt. Grundsätzlich werden mit dem Sachwertverfahren Kosten berechnet, die bei einem Neubau der zu bewertenden Immobilie entstehen würden. Abschließend wird die Abnutzung bewertet und subtrahiert.

Der Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien lässt sich mit dem Ertragswertverfahren feststellen. Es wird insbesondere bei Fällen angewendet, in denen es vor allem um nachhaltig erzielbare Erträge geht. Als Grundlage für die Ermittlung dient dabei die Jahresrohmiete. Ein wichtiger Faktor in diesem Zusammenhang ist auch der Liegenschaftszins, da dieser direkt in doppelter Form in die Kalkulation einfließt.

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