Immobilien erben und verkaufen

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17.01.2024

Wenn Sie eine Immobilie erben, gibt es zwei Möglichkeiten: Sie können eine Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Entscheiden Sie sich dafür, das Erbe anzutreten und das Haus im Anschluss zu verkaufen, müssen Sie schnell reagieren, denn: Sie haben nur sechs Wochen Zeit, um zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht.

Eine Immobilie erben und verkaufen ist nur dann sinnvoll, wenn Sie alle wichtigen Faktoren in der Entscheidung berücksichtigen. Dazu gehören Immobilienwert, Finanzierung, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sowie mögliche Kredite, die an die Immobilie geknüpft sind. Erfahren Sie bei uns, welche Möglichkeiten Sie im Erbschaftsfall haben und was Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie beachten sollten.

Immobilie erben und verkaufen: Das Wichtigste im Überblick

Immobilie erben: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie in einem Testament berücksichtigt wurden oder in der gesetzlichen Erbfolge erscheinen, erben Sie automatisch – solange Sie das Erbe nicht ausschlagen. Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie sich vorab also einen detaillierten Überblick über die Vermögensverhältnisse und Schulden des bzw. der Verstorbenen machen, denn: Wenn Sie eine Immobilie erben, erben Sie nicht nur Vermögensgegenstände, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten der Erblasserin bzw. des Erblassers und haften hierfür mit dem eigenen Vermögen.

Wenn Sie ein Haus erben, sollten Sie darüber hinaus den Zustand der Immobilie von einem oder einer Sachverständigen prüfen lassen. Falls die Erbimmobilie sehr alt ist und lange nicht renoviert wurde, sollten Sie überlegen, ob Sie die Eigentümerin bzw. der Eigentümer sein möchten. Wenn Sie die Erbschaft annehmen, müssten Sie nämlich für Folgekosten, etwa für Renovierungsarbeiten, aufkommen. Wenn die Immobilie Ihren finanziellen Rahmen überschreiten sollte, bleibt oft nur noch der Verkauf. Alternativ bietet der Gesetzgeber auch die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen. Hierbei gilt allerdings eine Frist von sechs Wochen, in denen Sie eine entsprechende Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht einreichen müssen.

Immobilie vererben: Das sollten Sie beachten

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, sein Vermögen – egal ob Geld, Immobilien oder Wertgegenstände – zu vererben:

  1. Immobilie vererben mit Testament: Das Testament ist in erster Linie für Menschen geeignet, die selbst über die Verteilung ihrer Erbmasse entscheiden möchten.
  2. Immobilie vererben ohne Testament: Wenn Sie kein eigenes Testament verfassen,entscheidet die gesetzliche Erbfolge über die Verteilung der Erbschaft.

Wenn Sie Ihre Immobilie vererben, gilt grundsätzlich: Als erstes wird das Testament herangezogen und nur, wenn es kein Testament gibt, gilt die gesetzliche Erbfolge.

Erbimmobilie: Erbschaftssteuer und Freibeträge

Wie andere geerbte Vermögensgegenstände unterliegen auch Immobilien der Vermögenssteuer. Allerdings stehen Ihnen bei einer Erbschaft auch Freibeträge zu, auf die Sie keine Steuern zahlen müssen. Die Freibeträge können Sie von der Erbschaft abziehen. Die Erbschaftssteuer wird nur auf die Summe erhoben, die nach Abzug des Freibetrags übrigbleibt.

Wichtig hierfür ist:

Für die Höhe des Freibetrages ist der Verwandtschaftsgrad zwischen der verstorbenen Person und der Erbin bzw. dem Erben ausschlaggebend:

Neben den Steuerfreibeträgen beeinflussen auch die Höhe des Erbes und die Steuerklasse die angesetzte Erbschaftssteuer.

Info.

Für die Höhe des Freibetrages ist der Verwandtschaftsgrad zwischen der verstorbenen Person und der Erbin bzw. dem Erben ausschlaggebend.

  • Ehegatt:innen und eingetragene Lebenspartner:innen: 500.000 Euro Freibetrag
  • Kinder, Stiefkinder: 400.000 Euro Freibetrag
  • Enkel:innen: 200.000 Euro Freibetrag
  • Eltern, Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag
  • alle anderen Erb:innen: 20.000 Euro Freibetrag

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Erbschaftsrecht und Steuerklassen

Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, wird anhand des Erbschaftsrechts bemessen. Das Erbschaftsrecht kennt drei verschiedene Steuerklassen:

Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Als neuer Eigentümer bzw. neue Eigentümerin müssen Sie entscheiden, was Sie mit der Immobilie machen möchten. Innerhalb einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf oft die einfachste Lösung, um Auseinandersetzungen rund um die Immobilie zu vermeiden. Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich an erfahrene Immobilienmakler:innen wenden, die Sie beim Verkauf professionell unterstützen und Ihnen viel Arbeit abnehmen. Vor allem bei Trauerfällen stellt dies in der Regel eine große Entlastung dar. So können Sie Ihre Erbimmobilie zum optimalen Preis verkaufen. Beachten Sie, dass auch bei einer geerbten Immobilie die Regelungen zur Spekulationssteuer gelten. Hat die verstorbene Person selbst in der Immobilie gelebt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Wurde die Immobilie vermietet, gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren für einen steuerfreien Verkauf.

Alternativ kann im Falle einer Erbengemeinschaft auch einer der Erben bzw. eine der Erbinnen die Immobilie kaufen und die anderen Erb:innen auszahlen. Um dazu den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln, sollte am besten ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu vermieten. Die Vermietung eignet sich vor allem, wenn Sie als Erbe bzw. Erbin keinen Eigenbedarf haben und es sich bei der Nachlassimmobilie zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus handelt, das als Kapitalanlage genutzt wird.

Für Immobilienbesitzer:innen: Vorsorge zu Lebzeiten

Vorsorge ist das A und O. Das gilt nicht nur für gesundheitliche Vorsorge, sondern auch für das Erbe. Nicht nur alte Menschen, sondern auch junge Leute können – sei es durch eine plötzliche Krankheit oder einen Unfall – unerwartet und früh sterben. Deshalb sollte sich jede:r so früh wie möglich mit dem eigenen Vermächtnis befassen und das Erbe regeln, vor allem, um die eigene Familie abzusichern.

Checkliste: Hilfe für die Angehörigen

Darauf sollten Sie achten

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