Immobilienverkauf bei Scheidung: Darauf sollten Sie achten

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18.01.2024

Eine Scheidung ist oftmals nicht nur eine emotionale Belastung, sondern geht auch mit rechtlichen Herausforderungen einher. Vor allem eine Scheidung mit Kindern und Haus erfordert eine rechtliche Einigung beider Parteien. Wenn Sie einen Immobilienverkauf bei einer Scheidung anstreben, gilt es viele Fragen zu beantworten. Was passiert mit dem gemeinsamen Zuhause im Scheidungsfall? Soll die Immobilie verkauft oder die Partnerin bzw. der Partner ausbezahlt werden? Was geschieht, wenn bei einer Scheidung das Haus mit Krediten belastet ist?

Bei uns erhalten Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Wohnungs- und Hausverkauf im Scheidungsfall. KSK-Immobilien unterstützt Sie als kompetenter Partner bei allen Phasen des Immobilienverkaufs: Von der Immobilienbewertung über den Verkauf bis hin zur Suche nach einer neuen Immobilie.

Muss das Haus im Scheidungsfall verkauft werden?

Eine häufige Frage, die sich viele Hauseigentümer:innen bei einer Scheidung stellen, ist, ob das Haus im Scheidungsfall verkauft werden muss. Hierauf gibt es eine klare Antwort: Nein, im Scheidungsfall müssen Sie Ihr gemeinsames Zuhause nicht zwingend verkaufen. Gerade, wenn Sie viel Zeit, Geld und Herzblut in den Bau oder die Renovierung der Immobilie gesteckt haben,  fällt ein Auszug emotional oft schwer. Vor allem bei einer Scheidung mit Haus und Kindern, für die das Haus oder die Wohnung von Geburt an ihr Zuhause war, sollten keine überstürzten Entscheidungen getroffen werden.

Dennoch ist ein Verkauf nicht selten die einzige oder zumindest die am besten geeignete Lösung. Dass beide Partner:innen nach der Scheidung weiterhin im gemeinsamen Zuhause wohnen bleiben, ist für die meisten Scheidungspaare keine Option. Demzufolge müsste eine:r der Partner:innen ausziehen – doch wer? Allein bei dieser Frage beginnen bereits häufig die Streitigkeiten.

Selbst wenn sich die Ex-Partner:innen einig sind, wer die Wohnung bzw. das Haus im Scheidungsfall behalten darf, kommen weitere Herausforderungen und Fragen auf sie zu. Ist es finanziell möglich, die Partnerin bzw. den Partner auszuzahlen? Kann die verbleibende Partnerin bzw. der verbleibende Partner im Fall einer Scheidung das mit einem Kredit belastete Haus, die Steuern und die Nebenkosten alleine stemmen?

Zudem muss in vielen Scheidungsfällen ein:e Partner:in dem bzw. der anderen Zugewinnausgleichsforderungen oder Unterhalt zahlen, sodass ein Verkauf aus finanziellen Gründen notwendig ist. Eine Alternative zum Verkauf ist es, die Immobilie gemeinsam zu vermieten. Bei diesem Szenario sollten sich die Ex-Partner:innen dauerhaft gut verstehen, um sich die Arbeit rund um das Mietobjekt aufteilen und sich bei anfallenden Entscheidungen einig sein zu können. Dies fällt vielen Scheidungspaaren schwer. Am Ende entscheiden sich die meisten Immobilienbesitzer:innen dann doch für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie – nicht zuletzt, um die finanziellen Mittel zu haben, eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu kaufen.

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Immobilienverkauf bei Scheidung: Die häufigsten Fragen im Überblick

Was fällt unter Zugewinn in der Ehe?

Ein häufiger Irrtum bei der Eheschließung ist die Annahme, dass das Vermögen der Ehepartnerin bzw. des Ehepartners automatisch zum gemeinsamen Vermögen wird. Grundsätzlich gilt: Eine Zugewinngemeinschaft ist keine Vermögensgemeinschaft, außer das Ehepaar erwirbt gemeinsam eine Immobilie, bei der beide Parteien im Grundbuch als „Miteigentümer“ eingetragen sind. Endet die Zugewinngemeinschaft – die ohne Ehevertrag besteht – durch eine Scheidung oder einen Sterbefall, wird das im Zeitraum der Ehe von beiden erwirtschaftete Vermögen durch einen Zugewinnausgleich aufgeteilt.

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung, wenn beide im Grundbuch stehen?

Wenn Sie als Ehepaar beide zu 50 Prozent im Grundbuch als Eigentümer:in aufgeführt sind, gehört beiden Parteien die Immobilie jeweils zur Hälfte. Die Entscheidung, was mit der Wohnung bzw. dem Haus nach der Scheidung passiert, ob Sie es behalten oder verkaufen möchten, müssen Sie folglich gemeinsam treffen und eine Einigung finden.

Ist es sinnvoll, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?

Wenn Sie in einer Zugewinngemeinschaft leben, ist die Vermögensverwaltung durch gesetzliche Vorschriften festgelegt. So können Sie das Haus Ihrem Kind nur überschreiben, wenn Ihr:e Ehepartner:in ausdrücklich zustimmt (§ 1365 BGB). Vermögenswerte, die bis zu ca. 85 Prozent Ihres gesamten Vermögens ausmachen, sind nach der Rechtsprechung zustimmungsfrei. Sollte die Immobilie folglich mehr als 85 Prozent Ihres gesamten Vermögens darstellen, muss Ihr:e Ehepartner:in der Schenkung zustimmen. Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass die Überschreibung an Ihr Kind im Scheidungsfall den Zugewinnausgleich nicht verhindert, denn: Der Wert Ihres Hauses gehört zu Ihrem Endvermögen bei der Scheidung.

Was geschieht, wenn das Haus im Scheidungsfall mit einem Kredit belastet ist?

Wenn eine Immobilie bei Scheidung noch nicht abgezahlt ist, haftet die Ehepartnerin bzw. der Ehepartner für den Kredit, die oder der den Kreditvertrag auch unterschrieben hat. Folglich muss die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer den Kredit tilgen – ganz egal, ob sie oder er noch in der Immobilie wohnhaft ist oder nicht.

Die Immobilie wurde gemeinsam finanziert – was nun?

Wenn die Ex-Partner:innen den Immobilienkredit für die gemeinsame Immobilie zusammen aufgenommen haben, dann haften auch beide gemeinsam. Dies wird insbesondere dann relevant und kann zu Problemen führen, wenn das Haus oder die Wohnung im Rahmen der Scheidung nicht verkauft werden soll, sondern einer der Ex-Partner:innen die Immobilie übernehmen möchte. Denn die Bank ist nicht verpflichtet, den Kredit und die damit verbundene Haftung auf den neuen Alleineigentümer bzw. die neue Alleineigentümerin zu übertragen – insbesondere dann nicht, wenn das Kreditinstitut die Bonität als nicht ausreichend bewertet. Und selbst, wenn es seitens der Bank möglich ist, den Kredit zu übertragen, bringt das oftmals hohe Gebühren mit sich.

Tipps für eine schnelle Kaufabwicklung:

  • Gemeinsame Ziele festlegen: Kaufpreisvorstellung, Verkaufszeitpunkt, Aufgabenteilung
  • Immobilienmakler für Werbemaßnahmen beauftragen, um hohe Reichweiten erzielen
  • Schnell auf Anfragen von Interessent:innen reagieren

Zugewinnausgleich vs. Zugewinngemeinschaft: Wer zahlt bei Scheidung?

Der Zugewinnausgleich ist eine Forderung, die einem bzw. einer der Partner:innen bei der Scheidung unter bestimmten Bedingungen zusteht. Ziel ist es, das Vermögen im Falle einer Scheidung auszugleichen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Parteien während der Ehe Vermögen erwirtschaftet haben, sodass im Falle einer Scheidung bei einer Zugewinngemeinschaft beide zu gleichen Teilen von dem Vermögenszuwachs bzw. Zugewinn profitieren sollen.

Als Zugewinn wird die Differenz zwischen dem Anfangsvermögen und dem Endvermögen der Partner:innen definiert. Das bedeutet: Der Zugewinn ergibt sich aus dem Vermögen, das ein:e Partner:in in die Ehe mitbrachte, abzüglich des Vermögens, das diese:r Partner:in zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags besitzt. Ein Ausgleich findet statt, wenn der Zugewinn einer Partnerin bzw. eines Partners niedriger ist als der Zugewinn der anderen Partnerin bzw. des anderen Partners.  Der Zugewinn kann immer nur mit Geldbeträgen beglichen werden, nicht aber mit Vermögensgegenständen. Steht einer Partnerin bzw. einem der Partner ein Ausgleich zu, muss er oder sie einen entsprechenden Antrag stellen, um den Zugewinnausgleich geltend zu machen.

Anspruch auf Zugewinnausgleich im Scheidungsfall

Die Basis für einen Anspruch auf einen Zugewinnausgleich bei Scheidung ist die gesetzliche Zugewinngemeinschaft. Ehepaare leben automatisch in einer Zugewinngemeinschaft, es sei denn, es wurde anders vereinbart, beispielsweise durch einen Ehevertrag. Im Rahmen dieser Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen beider Ehepaare trotze Eheschließung weiterhin separiert. Das bedeutet, dass jede:r der Ehepartner:innen über sein bzw. ihr eigenes Vermögen frei verfügen kann.

Alternative Absprachen zur gesetzlichen Zugewinngemeinschaft und Regelungen können im Rahmen eines Ehevertrages vereinbart und geregelt werden. Jedoch schließen diesen heutzutage nur wenige Paare tatsächlich ab. Außerdem greift die Zugewinngemeinschaft nicht bei gemeinsamen Vermögensgegenständen. Dazu zählt die zusammen erworbene Immobilie wie auch andere gemeinsamen Verbindlichkeiten. So fällt auch der für den Immobilienerwerb aufgenommene Finanzierungskredit unter die Regelung der Zugewinngemeinschaft. Diese Punkte stellen also im Rahmen der Scheidungsabwicklung einen wesentlichen Aspekt dar und führen häufig zu Konflikten.

Was passiert mit einer Immobilie nach der Scheidung?

Eine Scheidung bedeutet für beide Ehepartner:innen eine tiefgreifende Veränderung ihrer Lebensumstände. Als Hausbesitzer:in müssen Sie entscheiden, was mit dem gemeinsamen Eigenheim geschehen soll. Eine wichtige Rolle für eine klare und saubere Scheidung im Hinblick auf die Immobilie spielt dabei der Grundbucheintrag. Hier wurde beim Kauf der Immobilie die Eigentümerin bzw. der Eigentümer vermerkt. Steht nur ein:e Ehepartner:in im Grundbuch, ist sie bzw. er auch bei der Scheidung Alleineigentümer:in des Hauses und hat damit auch den alleinigen Anspruch auf das Haus.

In der Regel erwerben Ehepaare die gemeinsam bewohnte Immobilie je zur Hälfte als Miteigentümerin bzw. Miteigentümer. Stehen beide Ehepartner:innen als Eigentümer:innen im Grundbuch, ergeben sich verschiedene Möglichkeiten.

1.      Übertragung von Eigentumsanteilen: Wer muss wen im Falle der Scheidung auszahlen?

Im Falle einer Scheidung können die Eigentumsanteile einer Ehepartnerin bzw. eines Ehepartners an die bzw. den andere:n Ehepartner:in übertragen werden. Vor allem, wenn Kinder im Spiel sind, möchten die Eltern oftmals den Kindern nicht auch noch einen Umzug in eine fremde Stadt zumuten. Deshalb schließen sie einen Verkauf an Dritte aus und entscheiden sich für die Übertragung der Eigentumsanteile. Wer nicht im gemeinsamen Haus bleibt, muss seine bzw. ihre Anteile dem Partner bzw. der Partnerin übertragen, damit diese:r im ganzen Besitz der Immobilie ist. Die Person, die im Haus wohnen bleibt, muss dann die Person, die auszieht, auszahlen.

Wenn Sie im Falle einer Scheidung das Haus auszahlen, sollten Sie beachten, dass der Verkauf der Anteile an den Partner bzw. die Partnerin als Erwerb gilt und damit das neue Verkaufsdatum für die Frist zur Erhebung der Spekulationssteuer wirksam ist.

2.      Worst Case bei einer Scheidung: Zwangsversteigerung der Immobilie

Wenn Sie sich im Falle einer Scheidung nicht einigen können, wie es mit der Immobilie weitergehen soll und infolgedessen eine Partei die Kreditraten nicht mehr zahlen möchte oder kann, muss der andere Partner bzw. die andere Partnerin die Raten alleine aufbringen. Das liegt in der gemeinsamen Haftung begründet. Ist dies finanziell nicht möglich, ist die Folge in der Regel die Zwangsversteigerung der Immobilie bzw. das Beantragen einer Teilungsversteigerung. Dies bringt jedoch die Gefahr mit sich, dass die Immobilie einen deutlich geringeren Kaufpreis erzielt, als es bei einem freien Verkauf durch einen professionellen Immobilienmakler bzw. eine professionelle Immobilienmaklerin möglich wäre. Eine Versteigerung sollte die absolut letzte Möglichkeit sein und nur infrage kommen, wenn die Fronten so verhärtet sind, dass sich das scheidende Paar überhaupt nicht einigen kann.

3.      Immobilienverkauf bei Scheidung: Oftmals die beste Lösung

Oftmals ist der Verkauf einer Immobilie bei einer Scheidung die beste Lösung. Wenn Sie sich nicht einigen können, sollten Sie zunächst den Immobilienwert ermitteln lassen. Es ist ratsam, einen professionellen Immobilienmakler hinzuzuziehen, um Streitigkeiten und Unstimmigkeiten von Beginn an zu vermeiden. Die Immobilienbewertung ist eine gute Grundlage für die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach der Scheidung verkaufen möchten oder ob eine:r der Partner:innen ausgezahlt wird.

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Lohnt sich der Immobilienverkauf im Scheidungsfall?

Die angenehmste und einfachste Vorgehensweise im Scheidungsfall ist der Immobilienverkauf. Die Voraussetzung für den Verkauf der Wohnung oder des Hauses bei einer Scheidung ist hierbei, dass beide Ehepartner:innen sich darüber einig sind, dass sie verkaufen wollen. Das Paar verkauft die gemeinsame Immobilie und teilt den erzielten Preis.

Mit dem Verkaufserlös lassen sich noch bestehende Verbindlichkeiten abbauen, zum Beispiel für das Immobiliendarlehen. Außerdem ist die Immobilie für eine Einzelperson oft zu groß. Auch die monatlich anfallenden Kosten für den Unterhalt der Immobilie stellen für eine Einzelperson unter Umständen eine große finanzielle Belastung dar. Mit einem gemeinsamen Immobilienverkauf bei einer Scheidung können beide Partner:innen schnell getrennte Wege gehen und einen optimalen Neustart beginnen.

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