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Hauskauf

Vor allem für viele Familien oder Paare mit Kinderwunsch sind der Hauskauf und das Leben im Eigenheim ein Lebenstraum. Nur selten trifft man im Leben eine so wichtige Entscheidung, immerhin geht es um viel Geld. Aufgrund dieser großen Bedeutung und um sicher zu gehen, dass Sie ein zu Ihren Bedürfnissen passendes Haus finden, sollten Sie nicht vorschnell handeln und die Kaufentscheidung wohlüberlegt treffen. Im Vorfeld müssen wichtige Fragen geklärt werden. Dabei spielen die persönlichen Wünsche und Bedürfnisse eine große Rolle: Wie groß soll das Haus sein? Wie viele Zimmer sind wichtig? Wünschen Sie sich einen Garten? Soll das Haus freistehend oder Teil einer Siedlung sein? Familien mit Kindern haben andere Bedürfnisse als ein Paar ohne Familienplanung.

Haus kaufen: Vor- und Nachteile

Falls Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus zu kaufen, sollten Sie sich vorher einen Überblick über die Vor- und Nachteile eines Eigenheims verschaffen. Einer der größten Vorteile ist die Unabhängigkeit von immer weiter steigenden Mieten. Außerdem bieten die eigenen vier Wände eine große Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit und sind zugleich eine gute Geldanlage im Alter. Unbedingt berücksichtigen müssen Sie die Kaufnebenkosten – Notargebühren, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklergebühren. Als Hauseigentümer sind Sie außerdem selbst für die Pflege und Instandhaltung des Hauses verantwortlich. Zusätzlich müssen Sie im Vergleich zur Miete mit höheren Nebenkosten rechnen. Grund dafür sind Aufwendungen wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Rücklagen, Bankgebühren und Zinsen, die Sie als Mieter nicht tragen müssen. Ob in Ihrem Fall die Vor- oder Nachteile eines Hauskaufs überwiegen, hängt unterm Strich von Ihren Lebensumständen ab. Müssen Sie beruflich bedingt beispielsweise oft den Wohnort wechseln, ist eine Mietwohnung die bessere Wahl. Wenn Sie großen Wert auf Unabhängigkeit legen und einen sicheren Arbeitsplatz haben sowie ausreichend Einkommen besitzen, lohnt sich meist ein Eigenheim.

Beratung rund um den Hauskauf

Von der Idee, ein Haus zu kaufen bis zum Notartermin ist es ein langer Weg, ständig kommen neue Fragen auf, viele Dinge müssen berücksichtigt werden. Sie wünschen sich kompetente Unterstützung bei dieser so wichtigen Entscheidung? Dann sprechen Sie uns einfach an. Wir sind gerne für Sie da und bieten Ihnen eine persönliche Beratung rund um den Hauskauf. Nutzen Sie dazu einfach unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Grundlegende Aspekte beim Hauskauf

  • Größe: Wie viel Platz brauchen Sie und Ihre Familie?
  • Lage: Ist das Haus ruhig gelegen oder entsteht Lärm durch Autobahnen, Bahnverkehr etc.?
  • Gute Verkehrsanbindung: Wo ist der nächste Autobahnanschluss und wie weit ist es zu Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel?
  • Infrastruktur vor Ort: Befinden sich Supermärkte, Ärzte und Bildungseinrichtungen in der näheren Umgebung?

Ausstattung und Zustand:

  • Bad (und WC) haben Fenster oder Belüftungsvorrichtungen, um Schimmel und Allergien vorzubeugen
  • Idealerweise sind Garten und Terrasse (wenn vorhanden) südlich ausgerichtet
  • Es gibt Abstellräumlichkeiten (z. B. Keller, Dachboden, Abstellkammer)
  • Schlafräume und Badezimmer befinden sich auf einer Ebene
  • Außenwände und Fassade haben keine Risse oder Beschädigungen

Kaufabwicklung – der Ablauf beim Hauskauf

1. Kostenfrage und Budget
Der Hauskauf ist meist die größte Investition im Leben und ist mit einer jahrzehntelangen finanziellen Belastung verbunden. Bevor Sie Ihr Traumhaus suchen und kaufen, müssen Sie wissen, wie groß ihr Budget ist. Dazu sollten Sie sich einen Überblick über die verfügbaren finanziellen Mittel (Einnahmen, Eigenkapital) und Ihre Ausgaben verschaffen. Planen Sie ebenfalls einen monatlichen Puffer ein. Berücksichtigen Sie außerdem, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch Nebenkosten anfallen, beispielsweise für die Grunderwerbssteuer oder den Notar. Wenn Sie Ihre Finanzen kennen, können Sie mit Ihrem Finanzierungspartner einen Termin vereinbaren und auf Basis Ihrer Unterlagen eine maximale Darlehenssumme ermitteln lassen. In der Regel sollten Sie mit Ihrem verfügbaren Eigenkapital zumindest die kompletten Nebenkosten abdecken können. Im besten Fall reicht das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises. Eine verbindliche Finanzierungszusage sollten Sie auf jeden Fall vor dem vereinbarten Notartermin bekommen. Unterschreiben Sie aber erst nach dem Notartermin. Die Rückabwicklung eines Kaufvertrages geht mit hohen Kosten einher.

2. Immobiliensuche
Wenn Sie wissen, welches Budget Ihnen für den Hauskauf zur Verfügung steht, können Sie mit der Immobiliensuche beginnen. Berücksichtigen Sie dabei Ihre persönlichen Vorstellungen, zum Beispiel im Hinblick auf die Lage oder die Größe des Hauses (Fläche, Zimmeranzahl) und andere Kriterien, die für Sie eine Rolle spielen. Als größter Makler im Rheinland offerieren wir nicht nur Immobilien aller Art, sondern auch aus der gesamten Region. Häuser in idyllischer Lage im Oberbergischen oder Rheinisch-Bergischen Kreis gehören ebenso zu unserem Portfolio wie Häuser in urbaneren Lagen mit attraktiver Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung im Rhein-Sieg-Kreis oder Teilen des Rhein-Erft-Kreises. Bei uns finden Sie mit Sicherheit Ihr Traumhaus!

3. Begehung
Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden, vereinbaren Sie eine Besichtigung. Idealerweise können Sie die Immobilie bei ausreichendem Tageslicht besichtigen. Im Exposé finden Sie vorab schon viele detaillierte Informationen zum Haus. Schreiben Sie sich mögliche Fragen trotzdem schon vorab auf, um den Makler oder den Verkäufer bei der Besichtigung direkt darauf ansprechen zu können. Nehmen Sie sich auf jeden Fall ausreichend Zeit für eine Besichtigung, und lassen Sie sich das gesamte Gebäude vom Keller bis zum Dachboden zeigen. Sollten bei der Besichtigung Fragen aufkommen oder Auffälligkeiten auftreten, sprechen Sie den Makler oder Verkäufer direkt an.

4. Begutachtung und zweite Begehung
Sie haben sich für den Kauf des Objektes entschieden. Wenn Sie sich noch nicht 100%ig sicher sind, nutzen Sie Möglichkeit, die Immobilie ein zweites Mal zu besichtigen. Zudem können Sie sich an einen qualifizierten Sachverständigen wenden, der den aktuellen Wert ermittelt und Sie in seinem Gutachten auch über eventuell anfallende Sanierungsmaßnahmen informiert.

5. Einigung
Sie haben die Finanzierungszusage Ihrer Bank erhalten und legen diese dem Verkäufer vor. Wenn der Verkäufer mit Ihrem Kaufangebot einverstanden ist, kommt es zu einer Einigung. Beide Vertragsparteien vereinbaren einen passenden Notartermin.

6. Kaufvertrag
Der Notar verfasst einen Vertrag zwischen dem Käufer und Verkäufer. Der Kaufvertrag sollte 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen. Der Verkäufer ist gemäß Vertrag dazu verpflichtet, das Grundstück inklusive aller Aufbauten an den Käufer zu übergeben. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer dazu, Grund und Haus zu kaufen. Bis zum Termin sollten Sie den Kaufvertrag vollständig gelesen und auch verstanden haben. Grundsätzlich ist jeder Notar beiden Vertragsparteien zu Neutralität verpflichtet. Lassen Sie sich weiter beraten, wenn Sie unsicher sind. Sind alle Fragen geklärt, können Sie den Vertrag unterschreiben. Änderungen können noch während des Termins ins Dokument eingearbeitet werden.

7. Übergabe
Der Übergabezeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart. Zum festgelegten Termin muss der vereinbarte Kaufpreis für Haus und Grund gezahlt werden. Auf Zahlungen außerhalb der vertraglichen Vereinbarungen sollten Sie sich nicht einlassen, sie können unter Umständen zur Nichtigkeit des Kaufvertrags führen. Auch auf Anzahlungen vor dem Notarvertrag sollten Sie verzichten, da bis zum unterzeichneten Kaufvertrag beide Parteien noch zurücktreten können. Nach erfolgreicher Übergabe bestätigt das Grundbuchamt, dass Sie als neuer Eigentümer eingetragen wurden.

Unbedingt berücksichtigen: Hauskaufnebenkosten

Folgende Kosten kommen als Käufer einer Immobilie auf Sie zu:

1. Notarkosten
Ohne einen Notar kann in Deutschland kein Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen werden. Beim Immobilienkauf hat der Notar als unparteiischer und unabhängiger Dritter die Aufgabe, den Notarvertrag zu beglaubigen. Der Notar steht Käufer und Verkäufer in rechtlichen Fragen zur Verfügung und klärt beide Parteien über die Auswirkungen des Vertrages auf. In der Regel betragen die Kosten für den Notar 2 Prozent des Kaufpreises.

2. Grunderwerbsteuer
Wer notariell ein Grundstück, ein Haus oder eine andere Immobilie erwirbt, muss einmalig Grunderwerbsteuer zahlen. Die aktuellen Steuersätze unterscheiden sich in den meisten Bundesländern und sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Der Grunderwerbsteuersatz liegt in Nordrhein-Westfalen aktuell bei 6,5 Prozent. In besonderen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Dazu zählen zum Beispiel die Schenkung mit Eintragung eines Nießbrauchrechts, der Erwerb durch den Ehepartner des Verkäufers oder die Übernahme der Immobilie durch Verwandte in gerader Linie, etwa Kinder. Wichtig: Verwechseln Sie nicht die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer! Letztere muss pro Quartal an das Finanzamt gezahlt werden und wird deutschlandweit nach einheitlichen Grundsätzen berechnet.

3. Eintragung ins Grundbuch
Jedes Grundstück in Deutschland ist im Grundbuch des jeweils zuständigen Grundbuchamts erfasst. Die Eintragung ins Grundbuch wird in den meisten Fällen vom Notar übernommen und ist dementsprechend in den Notarkosten enthalten. Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch betragen ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises.

4. Finanzierungskosten
Ein wichtiger Punkt sind die Finanzierungskosten Ihrer Immobilie, da diese Sie über mehrere Jahre begleiten werden. Deshalb sollten Sie unbedingt auf eine angemessene monatliche Ratenzahlung achten. Trotz Rückzahlung sollten Restaurantbesuche, Ausflüge oder ein Urlaub mit der Familie möglich sein.

5. Maklerprovision
Je nach Bundesland beträgt die Maklerprovision zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent inkl. MwSt. des Kaufpreises. Bei der KSK-Immobilien liegt die Courtage für den Käufer bei 3,57 Prozent inkl. MwSt.

Vergleich: gebrauchtes Haus kaufen vs. Kaufen eines Neubaus

Der Kauf eines bereits bestehenden Hauses ist meistens weniger zeitintensiv als neu zu bauen und stellt deshalb eine große Zeit- und Energieersparnis dar. Nachteil ist, dass das Haus unter Umständen nicht 100%ig den eigenen Vorstellungen entspricht und sich Umbauwünsche nicht immer realisieren lassen. Vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie sollten Sie das Haus unbedingt durch einen Sachverständigen prüfen und begutachten lassen, da bauliche Mängel oder Probleme mit der Statik für Sie als Laie nur schwer zu erkennen und zu beurteilen sind. Die Kosten für das Gutachten zahlen sich im Vergleich mit möglichen Mängeln und daraus nachträglich anfallenden Baukosten in der Regel aus.

Checkliste

Worauf ist beim Kauf eines gebrauchten Hauses zu achten?

Bausubstanz:

✓ Wie ist die Beschaffenheit des Dachstuhls?

✓ Wie gut ist die Dämmung?

✓ Wann wurde das Haus zuletzt renoviert oder modernisiert?

Außen:

✓ Zustand und Beschaffenheit der Fassade

✓ Zustand von Dach, Regenrinnen, Gauben und Kamin

✓ Qualität von Toren, Zäunen und Garage

✓ Sind Fenster und Türen in Ordnung?

✓ Abdichtung von Fundament und Keller: Gibt es Feuchtigkeit?

Innen:

✓ Anzahl der Zimmer, Größe der Räume

✓ Wie werden die einzelnen Räume beheizt?

✓ Alter und Zustand der Heizanlage und Elektrik

✓ Zustand von Bodenbelägen, Treppen und Türen

✓ Zustand von Küche und Bad

✓ Gibt es Feuchtigkeitsschäden an Decken, Wänden oder Böden?

Der Kauf eines Neubaus vom Bauträger

Ein Bauträger übernimmt die gesamte Planungs-, Bau- sowie Verkaufsabwicklung, was bei vielen Kaufinteressenten gut ankommt, weil er den Käufern dadurch viel Arbeit abnimmt. Wenn das Haus noch nicht gebaut ist, können Sie mit dem Bauträger in der Regel über Ihre Vorstellungen, zum Beispiel die Raumaufteilung, sprechen. Darüber hinaus gilt bei Baumängeln für einen Zeitraum von fünf Jahren nach § 634 a Abs. 1 BGB eine gesetzliche Gewährleistungsfrist, die für Sie als Käufer die Risiken minimiert und Sicherheit darstellt. Allerdings sollten Sie als Käufer die Bonität des Bauträgers mithilfe einer Wirtschaftsauskunft prüfen. Falls er während der Bauarbeiten in Zahlungsnot gerät oder insolvent wird, wirkt sich das letztlich auf den Käufer aus. Zudem sollten Sie sich die Baubeschreibung genau anschauen, damit sich fehlende Leistungen oder Ungenauigkeiten nicht negativ auf Ihr Budget auswirken.

Folgende Punkte sollten in der Baubeschreibung aufgeführt sein:

  • Eine detaillierte Beschreibung zum entstehenden Haus
  • Angaben zu Planungsleistungen
  • Eine Beschreibung der Baukonstruktion
  • Angaben zur Herrichtung des Grundstücks
  • Informationen zur Baustelleneinrichtung
  • Angaben zu haustechnischen Anlagen
  • Abnahme der technischen Anlagen

Wichtige Versicherungen rund um den Hauskauf

  • Hausratversicherung: versichert Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände gegen Brand, Einbruch, Wasser und ggf. auch Elementarschäden.
  • Wohngebäudeversicherung: Eine der wichtigsten Versicherungen rund um Ihre Immobilie. Sie greift, wenn Hagel, Blitz, Feuer oder Wasser das Haus beschädigen. Ohne eine solche Wohngebäudeversicherung bekommen Sie in der Regel keine Finanzierung. Kündigt der Verkäufer seine Versicherung nicht, geht diese automatisch an den Käufer über.
  • Bauversicherung: schützt vor unvorhersehbaren Schäden während der Bauzeit.
  • Risikolebensversicherung: Im Falle Ihres Todes bekommt Ihre Familie eine Auszahlung, die ihr bei der Tilgung des Darlehens hilft.
  • Berufsunfähigkeitsversicherung: Wenn Sie zum Beispiel durch Krankheit berufsunfähig geworden sind, verringert sich das monatliche Einkommen, sodass Sie bei der Rückzahlung der monatlichen Rate in Schwierigkeiten geraten. Die Berufsunfähigkeitsversicherung soll in diesem Fall das Darlehen schützen.

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