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Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt im Rheinisch-Bergischen Kreis

27.11.2019

An der diesjährigen Mitgliederversammlung des Haus & Grund Rhein-Berg e.V. in Bergisch Gladbach nahmen auch die für den Rheinisch-Bergischen Kreis zuständigen Immobilienberater der KSK-Immobilien teil. Matthias Wirtz, Leiter für den Bereich Research, informierte in einem Vortrag über die „Entwicklung der Immobilienmärkte im Rheinisch-Bergischen Kreis“.

In Gesprächen zwischen den Immobilienmaklern der KSK-Immobilien und anderen Mitgliedern ging es thematisch vor allem um die Zukunft der Immobilienmärkte, die Anforderungen einer alternden Gesellschaft an Wohnraum und ob die aktuelle Marktsituation ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist. Aus der Präsentation zum Immobilienmarkt in der Region von Matthias Wirtz ging erneut deutlich hervor: Köln ist und bleibt der zentrale Motor der Region.

Wanderungsbewegungen im Rheinisch-Bergischen Kreis

Auch wenn der Zufluss von Geflüchteten im Rheinisch-Bergischen Kreis im Vergleich zu anderen Regionen und Landkreisen weniger Einfluss habe, falle das Wanderungssaldo dennoch positiv aus, so Wirtz. Der Rheinisch-Bergische Kreis sei ein beliebtes Zuwanderungsgebiet: Die Wanderungsgewinne erfolgten vor allem aus Köln (20 Prozent), aber auch aus dem restlichen Nordrhein-Westfalen (51 Prozent ohne Köln und Bonn). Diese Zahlen würden den aktuellen Trend widerspiegeln: Der Speckgürtel wachse und weite sich aus. Viele Menschen zögen auf der Suche nach bezahlbaren Eigenheimen aufs Land.

Im Vergleich zum dynamischen Wachstum von Köln wachse der Rheinisch-Bergische Kreis aber eher verhalten. Das liege vor allem an den unterschiedlichen Entwicklungen in den kreiszugehörigen Städten und Kommunen. Eine positive Entwicklungsperspektive besitzen laut Wirtz insbesondere die Kommunen im südlicheren Kreisgebiet und direkten Einzugsgebiet von Köln, zum Beispiel Rösrath.

Demografischer Wandel spürbar

Hinsichtlich der Wanderungsstruktur stellt Wirtz je nach Altersgruppe verschiedene Entwicklungen fest. Junge Leute im Alter von 18 bis 25 Jahren verlassen den Kreis, viele zieht es nach Köln, aber auch überregional in andere Bundesländer, etwa für ein Studium. Das Gegenbeispiel zu den Jungen bilden Familien zwischen 30 und 50 Jahren, die meistens aus Köln in den Rheinisch-Bergischen Kreis ziehen. Die dritte Gruppe bilden die Alten ab 50 Jahren, die aus dem Kreis kommen und dort auch bleiben. Somit sei der demografische Wandel auch im Rheinisch-Bergischen Kreis deutlich spürbar. Die veränderte Altersstruktur führe zu veränderten Wohnansprüchen, stellt Wirtz fest.

Zu den Wohnwünschen der über 60-Jährigen hat die InWIS Forschung und Beratung GmbH eine empirische Studie veröffentlicht. Demnach möchten 68 Prozent der Befragten bis ins hohe Alter in ihrer Wohnung wohnen bleiben, wünschen sich also ein möglichst langes, selbstbestimmtes Leben. 14 Prozent wünschen sich den Umzug in eine altersgerechte Wohnform – am besten barrierefrei und ohne Betreuung. Laut Studie existiert in der Region Köln somit ein Potenzial von 110.000 umzugswilligen Personen im Alter 60+.

Extremes Marktungleichgewicht sorgt weiter für Preisanstiege

Zudem werde nach wie vor zu wenig gebaut, sodass vor allem bezahlbarer Wohnraum fehle. Das gelte nicht nur für Köln, sondern auch für das Umland, erläutert Wirtz. Im letzten Jahr wurden in den vier Landkreisen des Geschäftsgebiets der KSK-Immobilien knapp 3.300 Wohneinheiten fertiggestellt. Ende der 1990er-Jahre waren es noch mehr als 9.000. In der Folge sei ein kurzfristiges Ende des Preisanstiegs nicht in Sicht, das Marktungleichgewicht sei dafür einfach zu extrem.

Seit 2012 sind die Preise deutlich gestiegen. Lag der Preis für eine Bestandswohnung im ersten Quartal 2012 noch bei 1.450 Euro/m², müssen Käufer jetzt 2.429 Euro/m² bezahlen. Auch Neubauimmobilien sind deutlich teurer geworden: 2012 lag der Preis mit 2.700 Euro noch unter 3.000 Euro/m², im ersten Quartal 2019 kosten Neubauimmobilien über 4.000 Euro/m². Es besteht also ein großes Preisgefälle zwischen Köln und dem Umland. Allerdings existieren in der Region viele lokale Preis-Hotspots. Dazu gehören unter anderem Teile von Rösrath und Overath und die Kreisstadt Bergisch Gladbach, wo der Preis für eine Bestandsimmobilie mittlerweile bei 2.300 Euro/m² und mehr liegt. Die hohen Eigenheimpreise in und um Köln sind laut Matthias Wirtz ein Grund dafür, wieso Käufer zunehmend an die Ränder des Geschäftsgebiets ausweichen.

Zukunftsprognose: Ausdifferenzierung der Märkte

Matthias Wirtz prognostiziert für den Rheinisch-Bergischen Kreis eine abnehmende Zuwanderungsintensität. Der Wirtschaftsraum Rheinland werde aber auch in einer schwierigen Konjunkturlage stabil bleiben, eine Preisblase sei nicht erkennbar. Die Einkommensentwicklung sowie die Beschäftigungsquote seien wichtige Faktoren für die weitere Preisentwicklung. Darüber hinaus würden die Infrastruktur und Zentralität bei der Standortwahl noch mehr Relevanz gewinnen, sodass sich die Märkte in der Folge noch weiter ausdifferenzierten. Ein wichtiges Thema für die Zukunft sei der massiv steigende Bedarf an altersgerechten Wohnformen.

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